Lokala planerings- och zonindelningstjänstemän över hela landet blir alltmer överväldigade av ökningen av bygg-att-hyra samhällen, eftersom rädsla för det okända, brist på historiska prejudikat och motstånd mot täthet driver en svallvåg av NIMBYism mot produkten.
Med tillstånd av NexMetro Communities
NexMetro Communities bygger BTR-hem över Sun Belt.
BTR, eller storskaliga samhällen av småhus byggda specifikt som uthyrning, är ett ganska nytt fenomen som sprider sig över solbältet. År 2021 nådde BTR-utveckling en rekordnivå på 6 740 färdigställda nya bostäder, enligt Yardi Matrixs RentCafé-forskning. Nästan 14 000 BTR-hus som skulle öppna i år var under uppbyggnad i januari.
Mitt i en ökning av utvecklingen konfronteras chefer för lokala planeringsavdelningar med en ny typ av produkt som inte överensstämmer med befintliga områdeskoder. När de kämpar för att skriva regler i farten brottas de också med intensiv återhämtning från invånare – och till och med vissa förtroendevalda – som tenderar att blanda ihop BTR med traditionella flerfamiljer.
“Eftersom fall av flerfamiljszoner alltid är heta potatisar, vill grannar runt dem aldrig ha det – det finns alltid motstånd, rådet är alltid mycket tveksamt”, säger Jennifer Arnold, planeringschef för McKinney, en förort norr om Dallas där de cirka 750 BTR-enheterna i pipeline kommer att fördubbla stadens befintliga utbud.
Efterfrågan på hyresrätter har nått nya höjder eftersom färre familjer har råd att köpa ett hus, vilket stimulerade en historisk bana i hyrestillväxt och uthyrningsgrad förra året. Genomsnittshyrorna för BTR-hem ökade med 14,3 % mellan september 2020 och september 2021, och i vissa tunnelbanor, som Tampa och Miami, var hyresökningen norr om 30 %, enligt Yardi.
Phoenix leder landet i BTR-utveckling – en tredjedel av landets nya BTR-hem i år kommer att öppnas i dess stora storstadsområde, efter 6 400 levererade 2021, enligt Yardi. Peoria, en nordvästlig förort med cirka 190 000 invånare, är hem för tre aktiva BTR-samhällen, två under uppbyggnad och två i planeringsprocessen.
Chris Jacques, stadens planeringschef, sa att områdets överkomliga utmaningar har lett till en överdimensionerad efterfrågan på BTR, särskilt nära arbetsförmedlingar. Den nya utvecklingen kommer med bekvämligheter, men inga inteckningar eller underhållsförpliktelser.
Produkten åtgärdar en lucka på marknaden, sa Jacques, men bara de i ett visst finansiellt skikt har råd med det. Hyrespriser för BTR i Peoria kan variera allt från $1,800-$2,400 per månad för ett sovrum, sa han.
“Medan de är mer uppnåeliga eftersom du inte behöver lägga ner en handpenning, är hyresstrukturerna ganska höjda,” sa han. “De är inte billiga att hyra.”
Att godkänna BTR-projekt har inte varit lätt i Peoria, sa Jacques. Många av samma klagomål som länge har tagits ut mot lägenheter – att de genererar mer trafik, överfulla skolor eller leder till högre brottsfrekvens – har tillämpats på BTR.
“Det är en utbildningsprocess, och vi är inte alltid framgångsrika där,” sa Jacques. “Vi har några mycket utmanande fall i staden där det finns mycket livlig diskussion och stort intresse från samhället.”
Arnolds avdelning exponerades först för BTR när NexMetro Communities lämnade in platsplanen för Avilla Northside 2015. För planeringsändamål anses alla projekt som har flera enheter på en enda tomt som flerfamiljshus, även om dessa strukturer liknar enfamiljshus. Detta kan skapa viss förvirring hos de boende, som ser eller hör termen “flerfamilj” och omedelbart tänker på lägenheter.
Med tillstånd av NexMetro Communities
Hembyggaren Taylor Morrison, som samarbetar med Christopher Todd Communities för att bygga BTR-utvecklingar, säkrade mark för sex nya BTR-samhällen i DFW 2021.
Utvecklare av nya BTR-gemenskaper har fångat detta motstånd och har börjat marknadsföra sina projekt på ett annat sätt, sa Arnold. Redan från början gör kunniga utvecklare en samlad ansträngning för att utbilda invånare och rådsmedlemmar om vad BTR – eller flerfamiljshus, som det kallas av planeringsavdelningen i McKinney – verkligen innebär.
“Vad vi har sett under de senaste två åren är särskilt när en utvecklare vill ändra zon för stuga flerfamiljshus, de tout det runt big time,” sa hon. “De säger,” Hej, det här stugformatet kommer att se ut och kännas som en familj. Det i McKinney har verkligen varit en stor morot för vårt råd.”
Utbildning är en icke förhandlingsbar del av processen när det gäller att pitcha ett nytt projekt till en stad, särskilt de som ännu inte är bekanta med produkten eller som har haft en dålig erfarenhet av BTR, sa NexMetro Communities CEO Josh Hartmann.
“Den största potentiella show-stopper för vår speciella nisch är någon som gör det riktigt dåligt, gör ett dåligt jobb och lämnar en dålig smak i jurisdiktionens mun,” sa Hartmann. “Och det har vi råkat ut för några gånger.”
Hartmann sa att 80 % av NexMetros BTR-projekt behöver något slags zonindelningsgodkännande och att mellan 30 % och 40 % aldrig kommer igång på grund av motstånd från invånare eller kommuner. Detta kan kosta företaget mellan $15K-$500K beroende på hur långt på vägen de kommer med ett projekt.
“Det finns en anledning till att hela mitt utvecklingsteam har grått hår,” sa Hartmann.
När det gäller att övertyga samhället, sa Hartmann att 50 % av oppositionen vanligtvis smälter bort när invånarna inser att BTR skiljer sig från en lägenhet. Hans team har också haft framgång med att dela statistik om genomsnittlig inkomst, jobb och brottsfrekvens.
Väster om McKinney, i den växande DFW-förorten Celina, är åtta BTR-projekt som omfattar närmare 1 200 enheter i design eller under uppbyggnad, sa Celinas planeringschef Dusty McAfee.
Hans avdelning benämner BTR “horisontell flerfamilj”, vilket han sa har varit tillräckligt för att skingra alla föreställningar om att produkten kan likna ett lägenhetskomplex. Effektiva meddelanden kring hur en BTR-utveckling kommer att se ut när den väl är konstruerad har hållit NIMBYism i schack i Celina, sa McAfee.
“Dessa är vanligtvis en våningar, ibland två våningar, så vad gäller deras storlek och skala är de mindre än traditionella flerfamiljer,” sa han. “Om du säger till folk att de helt enkelt kommer att ha några små hem bakom sig, är de inte lika oroliga.”
Även om McAfee inte ser BTR som ett prisvärt alternativ, sa han att det fyller ett tomrum på Celinas bostadsmarknad. Många förortsstäder har kraftigt begränsat lägenhetsutvecklingen efter att ha skrivit om zonindelningsreglerna, vilket gör det svårt att bo i en viss del av befolkningen. BTR kan ge en lösning, sa han.
“Vi har ett enormt saknat mittproblem,” sa McAfee. “Federal bostadspolitik i samband med lokala regler har i princip utrotat den enskilda entreprenören från marknaden.”
McAfees syn på BTR är gynnsam jämfört med andra kommunala ledare, av vilka några har gjort det till sitt uppdrag att sätta stopp för produkten i sina städer. Hembyggaren Alex Kamkar valdes in i kommunfullmäktige i Pearland, Texas, utanför Houston, 2020, och har lovat att aldrig bygga ett enda BTR-hem.
Bisnow/Lane Gillespie
Alex Kamkar, fjärde från vänster, delade med sig av sina åsikter om BTR-branschen vid ett nyligen genomfört Bisnow-evenemang.
Av de många frågor som Kamkar tar med BTR är kanske det mest framträdande att det förvärrar bristen på tillgång till försäljning som redan har lett till skyhöga priser, en trend som har drivit möjligheten till husägande utom räckhåll för många amerikaner. Produkten, hävdar han, pumpar balansräkningarna för institutionella ägare samtidigt som den avskräcker förmögenhetsgenerering, särskilt bland färgade samhällen med låga inkomster.
“Allt vi gör är att bygga rikedomen av människor som redan är extremt rika,” sade han. “Jag vill inte se oss förvandla amerikanska familjer till en kryptofarm för BlackRock och Tricon.”
BTR-utvecklare hävdar att de lägger till en kvalitetsprodukt till ett visst områdes bostadslager, även om den produkten är en hyra. Så länge människor inte har råd med bostäder behövs fler hyror, sa Hartmann.
“Den enda lösningen på bostadsutmaningarna vi har nu är utbudet – vi behöver bara mer utbud,” sa Hartmann. “Det kommer att driva ner – jag hatar att säga det, men hyror och bostadspriser, eller åtminstone stabilisera dem.”
Kamkar tar också illa upp med fördelarna som bjuds av vissa BTR-förespråkare; husen kan ligga extremt nära varandra, sa han, och sakna några av de traditionella bekvämligheterna som finns i lägenhetssamhällen.
“BTR-pojkarna är inte kreativa. De är inte smarta. De är inte innovatörer, sa han. “Allt de gör är att utnyttja en lucka på marknaden och försöka säga,” Ja, vi gör dekonstruerade lägenheter. Men de bygger inte till den lägenhetsstandard som de flesta kommuner förväntar sig på parkering, grönområden eller bekvämligheter.”
Några av de tidigaste BTR-gemenskaperna i McKinney saknade designvariation, vilket fick Arnolds planeringsavdelning att vara mycket mer kräsna på varje projekts föreslagna estetik. Staden är mitt uppe i en översyn av zonindelningsförordningen, och Arnold sa att BTR-kraven kommer att skrivas in i den reviderade koden. Jacques sa att Peoria gör samma sak.
“Stuga flerfamiljshus – om det inte görs rätt – kan se nästan värre ut än traditionella flerfamiljshus. Det kan se ut som armékaserner, enligt min mening”, sa Arnold. “Saker som byggnadshöjder, gatulandskap, öppna ytor, parkering – allt detta bakar vi in för att försöka luta oss in i den nya generationen av flerfamiljshus som ser lite mer ut som ett enfamiljskvarter.”
Den långsiktiga motståndskraften hos BTR är också ett bekymmer för McAfee, som sa att det är branschens skyldighet att se till att deras utveckling är väl underhållen och överensstämmer med det omgivande samhället.
“Historien har ännu inte skrivits om hur dessa kommer att ses om 30-40 år,” sa han. “Jag har hört en del människor säga: ‘Detta är moderna slumkvarter.’ Jag tycker att det är lite orättvist. Men kommer städer om 30 år att ångra att de godkänt dessa? Eventuellt. Jag vet inte.”
BTR-produkten är långt ifrån perfekt, och Jacques sa att det fortfarande finns framsteg att göra för att effektivt kommunicera dess värde till kommunerna. Utvecklare måste ha mer tålamod med städer, städer måste vara mer öppna för produkten och samhällen måste utöva större empati mot sina grannar vars enda alternativ kanske är att hyra.
“Det måste finnas en öppenhet på båda sidor för den här produkttypen, eftersom den är ny”, sa han. ”Det är viktigt att det finns en bra passform och att passformen förbättras när vi har design av högre kvalitet. Om vi alla förstår dessa farhågor och verkligen öppnar upp den dialogen, då tror jag [developers] kommer att ha en bättre position.”