För ett år sedan omfattade Brookfields kontorsportfölj i Downtown Los Angeles 8M SF, inklusive fyra av stadens högst profilerade trofétorn. Det var inte lätt att säga att den kanadensiska REIT dominerade DTLAs skyline.
Vilken skillnad ett år gör: Brookfield har nu uteblivit eller missat betalningar på CMBS-lån som omfattar mer än $1 miljard som backas upp av tre av dess största DTLA-kontorstroféer.
Den här veckan avslöjade Trepp att Brookfield har missat betalningar på ett lån på 275 miljoner dollar med stöd av EY Plaza, ett 41 våningar högt torn på 725 South Figueroa Street. REIT har inte gjort en betalning på 30 dagar på lånet, som har skickats till en speciell servicetjänst, rapporterade Trepp.
Lånet på 275 miljoner dollar med stöd av EY Plaza skapades 2020 av Morgan Stanley och Wells Fargo och såldes sedan till CMBS-investerare. Det förfallna CMBS-paketet inkluderar ett seniorlån på $170 miljoner och ett lån på $105 miljoner i stapeln under det. Det tvååriga avtalet skulle löpa i oktober i år, efter att Brookfield valt att förlänga ett år.
Enligt Brookfield DTLA REIT:s årsrapport var 964K-tornet vid 725 South Figueroa 23 % vakant i slutet av året. Kostnaderna för TI och hyresvärdsverksamhet ökade med 200 % förra året och skuldtjänsten på CMBS-lånet ökade till 1,4 miljoner USD per månad från mars 2022-nivån på 655 000 USD per månad.
I slutet av april övertalade långivare Los Angeles Superior Court att bana väg för en utestängningsförsäljning av Brookfields högst profilerade trofékontorsfastighet i DTLA.
Det 54 våningar höga Gas Company Tower ställdes i konkurs av Superior Court efter att CMBS-långivare Citi Real Estate Funding an Morgan Stanley lämnade in en stämningsansökan och bad domstolen att utse en mottagare för att bana väg för försäljning av fastigheten, i stället för en konkursförfarande.
I februari misslyckades Brookfield med två seniorlån med stöd av Gas Company Tower, beläget på 555 West 5th Street, totalt 350 miljoner dollar i skuld. Enligt domstolshandlingar misslyckades REIT med att betala av lånet före förfallodagen den 9 februari och den misslyckades med att betala ett förskott på 3,6 miljoner dollar i fastighetsskatt senast den 10 april. Brookfield föll också i februari på 319 miljoner dollar i lån för 777 South Figueroa St., även känd som 777 Tower.
“En fall av standard har inträffat [and] Långivare kan utöva sina rättsmedel”, sa Brookfields DTLA Fund Office Trust Investor i en SEC-anmälan och tillade att åtgärder kan innefatta utestängning.
Greg Williams från Trident Real Estate Group utsågs till konkursförvaltare och fick bemyndigande av domstolen att “marknadsföra, annonsera, främja och förhandla om försäljningen” av Gas Company Tower, med intäkter från varje försäljning som används för att betala borgenärer.
Williams har tilldelat det exklusiva leasing- och fastighetsförvaltningsuppdraget till ett Colliers-team för Gas Company Tower, som är huvudkontoret för Southern California Gas Co.
Colliers-teamet leds av Ian Gilbert – som kom till Colliers som vicepresident i april från Brookfield – och det inkluderar Matthew Heyn, en vice ordförande, Sean Fulp, en vice ordförande, och Tina Minook, en regional verkställande direktör.
Företagets DTLA REIT, som bildades 2013 efter Brookfields förvärv för 2 miljarder dollar av kontorstornsägaren MPG Office Trust, har ansetts vara en klockare för DTLA-kontorsmarknaden under de senaste 10 åren.
