Den kanadensiska fastighetsjätten Brookfield är redo att förlora den högst profilerade tillgången i sin kontorsportfölj i Downtown Los Angeles.
Det 54 våningar höga Gas Company Tower har ställts i konkurs av Los Angeles Superior Court efter att CMBS-långivare Citi Real Estate Funding an Morgan Stanley lämnade in en stämningsansökan och bad domstolen att utse en mottagare för att bana väg för försäljning av fastigheten, i i stället för ett konkursförfarande.
Greg Williams från Trident Real Estate Group utsågs till konkursförvaltare och fick behörighet av domstolen att “marknadsföra, annonsera, marknadsföra och förhandla om försäljningen av fastigheten”, med intäkter från varje försäljning som användes för att betala borgenärer.
Williams har tilldelat det exklusiva leasing- och fastighetsförvaltningsuppdraget till ett Colliers-team för Gas Company Tower, som är huvudkontoret för Southern California Gas Co. Colliers-teamet leds av Ian Gilbert, som anslöt sig till Colliers som vicepresident förra veckan från kl. Brookfield, och det inkluderar Matthew Heyn, en vice ordförande, Sean Fulp, en vice ordförande, och Tina Minook, en regional verkställande direktör.
I februari misslyckades Brookfield med två seniorlån med stöd av tornet på 555 West 5th Street, totalt 350 miljoner dollar i skuld. Enligt domstolshandlingar misslyckades REIT med att betala av lånet före förfallodagen den 9 februari och den misslyckades med att betala ett förskott på 3,6 miljoner USD i fastighetsskatt senast den 10 april.
Brookfield misslyckades också i februari på $319 miljoner i lån till 777 South Figueroa St., även känt som 777 Tower.
“En fall av standard har inträffat [and] Långivare kan utöva sina rättsmedel”, sa Brookfields DTLA Fund Office Trust Investor i en SEC-anmälan och tillade att åtgärder kan innefatta utestängning.
Företagets DTLA REIT, som bildades 2013 efter Brookfields förvärv för 2 miljarder dollar av kontorstornsägaren MPG Office Trust, har ansetts vara en klockare för DTLA-kontorsmarknaden under de senaste 10 åren. Fonden äger nästan 8 miljoner SF av DTLA-kontor.
Brookfields DTLA-kontorsfond varnade i en SEC-anmälan i november att den håller på att ta slut på kontanter och kan börja sakna lånebetalningar.
Det finansiella paketet som är standard på det 52 våningar höga Gas Company Tower inkluderar det tvååriga bolånet på 350 miljoner dollar med rörlig ränta från Citi Real Estate Funding och Morgan Stanley, ett mezzaninlån på 65 miljoner dollar och ett mezzaninlån på 50 miljoner dollar. Mezzaninlånen tillhandahölls av Principal Financial Group.
Finansieringen som kom till betalning på 777 South Figueroa—också ett 52-våningars torn—inkluderar en $269M inteckning tillhandahållen av Wells Fargo och ett $50M mezzaninelån.
I en anmälan till SEC den 10 november sa Brookfields fond att den stod i överensstämmelse med alla sina låneavtal från och med den 30 september, men sjunkande kassaflöden, driftsnetto – och det minskande värdet på kontorstornen – gjorde det möjligt. på branten av utmätningar.
Brookfield rapporterade i november att fonden hade cirka 2,3 miljarder dollar av den totala konsoliderade skulden den 30 september och sa i sin ansökan att dess “avsevärda skuldsättning” krävde att fonden använde “en väsentlig del av vårt kassaflöde för att betala ränta på skulden” .
Inklusive de två 52 våningar höga DTLA-tornen, uppgick Brookfield-fondens kontorsportfölj i DTLA till nästan 8 miljoner SF, inklusive 1,4 miljoner SF Bank of America Plaza.
Standard är det tredje som involverar DTLA “trofé” kontorstorn: Oaktree inledde en utestängning av sin andel i Coretrust Capital Partners 48 våningar höga DTLA-torn på 444 South Flower Street, en byggnad som gjordes känd som det fiktiva huvudkontoret i 1990-talets populära TV show LA lag.
Coretrusts mezzaninlån på 65 miljoner dollar från Oaktree – med en ränta på nästan 9 % – förföll ursprungligen i december 2021, men Oaktree och Coretrust nådde ett anståndsavtal som förlängde lånet till mitten av förra året.
