Historiska nivåer av lägenhetsbyggande och svagare efterfrågan på hyresgäster har lett till att flerfamiljshyresvärdars finansiella resultat ligger mer i linje med historiska nivåer, och har kommit ned från den febriga högsta 2021.
Men trots den relativa mjukheten på marknaden och den ekonomiska motvinden som har drabbat fastighetssektorn, har de största börsnoterade ägarna av flerfamiljsfastigheter rapporterat om fortsatta vinster och växande hyror i sina samtal med analytiker för fjärde kvartalet under de senaste veckorna.
“Vi har fortfarande folk som kommer in efter det [renters] när de flyttar ut, är villiga att betala mer än vad vi bad den förnyande boende att betala”, sa Mid America Apartment Communities ordförande och VD Eric Bolton under ett resultatsamtal den 2 februari. “Det är för mig en ganska stark indikator på att marknaden fortfarande håller sig ganska bra.”
Hyrorna beräknas växa med 2% till 3% i år, enligt en JP Morgan Chase-rapport som släpptes på tisdagen och delas med Bisnow. Bankens REIT-analytiker för bostäder sa att sektorn delvis kommer att få hjälp av de 517 000 jobb som ekonomin tillförde i januari, trots den senaste tidens ström av massuppsägningar bland några av landets största företag.
“Vi ser inga verkliga bevis, betydande bevis som byggs upp på någon av våra marknader för närvarande som rör svag sysselsättning eller människor som förlorar jobb”, säger Bolton, vars företag räknar med 3% hyresökning 2023. “Vi är inte har någon form av problem kring samlingar.”
Dessa hyresprognoser är i linje med den genomsnittliga årliga tillväxttakten på 3,15 % sedan 2000, men långt ifrån nyare historia. Medelhyrorna i USA steg med 13,5 %, sedan igen med 6,2 % förra året, enligt Yardi Matrix.
Prognoserna om hyrestillväxt motverkar något Fannie Maes förutsägelse i januari om att hyrorna skulle bli negativa i början av 2023 efter att bara ha stigit med 1,5 % i slutet av året när efterfrågan på lägenheter svalnar.
Lägenhetshyresgäster absorberade 15 600 enheter under fjärde kvartalet, en minskning från 52 800 under tredje kvartalet, enligt CBRE. En våg av nybyggnation bidrog till att öka den totala vakansgraden till 4,6 %, nästan dubbelt så stor som den var under första kvartalet 2022.
Dessutom förväntas ett rekordantal lägenheter levereras över hela USA i år och nästa år, vilket testar djupet i lägenhetsefterfrågan, särskilt med tanke på en mjukare arbetsmarknad, enligt Green Streets 2023 US Apartment Outlook.
JP Morgans rapport om REIT-sektorn för bostäder noterade att ökat utbud utgör den största risken för hyresvärdar i år.
“Under de senaste åren har stark jobbtillväxt, löner och migrationstrender drivit en överdimensionerad efterfrågan på hyresbostäder som resulterade i absorption av levererade enheter och högre hyror över REIT-portföljer”, skrev JP Morgan-analytiker Anthony Paolone i rapporten. “2023 kanske inte är lika okomplicerat i grunden. När utbudet ökar, är beroendet av efterfrågan så mycket större för att hålla hyrorna i rörelse, och detta är medan ekonomin förväntas sakta ner.”
Medan REIT-chefer förutspådde förtroende för deras utsikter för detta år, såg de flesta av deras företag, såsom MAA, Apartment Income REIT Corp., Camden Property Trust, AvalonBay Communities och Equity Residential, vinsterna krympa i slutet av året.
AvalonBay rapporterade att hyresintäkterna ökade med 11 % under fjärde kvartalet jämfört med föregående år, men nettointäkterna sjönk med 28 % till 241 miljoner USD, enligt Securities and Exchange Commissions anmälningar. Equity Residentials nettovinst för fjärde kvartalet sjönk från 561 miljoner dollar till 165 miljoner dollar jämfört med föregående år medan hyresintäkterna steg från 645 miljoner dollar till nästan 700 miljoner dollar.
AIR Communities hyresintäkter för fjärde kvartalet ökade från 191,9 miljoner USD till 205,5 miljoner USD jämfört med föregående år, men nettointäkterna sjönk med mer än 45 miljoner USD, enligt SEC-anmälningar. Camden såg nettovinsten minska från 217,8 miljoner USD till 47,4 miljoner USD under fjärde kvartalet trots en ökning av fastighetsintäkterna från 305,3 miljoner USD till 375,9 miljoner USD.
MAA vände sig mot trenden och rapporterade både ökningar av hyresintäkter – 463,5 miljoner USD under fjärde kvartalet 2021 till nästan 528 miljoner USD under fjärde kvartalet 2022 – och en ökning på 8 miljoner USD jämfört med föregående år. Bolton sa att dess portfölj i Sun Belt gynnades av att människor flyttade till regionen under fjärde kvartalet.
“Om du tittar på migrationstrenderna, vi såg fortfarande 12% av hyreskontrakten som vi gjorde under fjärde kvartalet var för människor som flyttade in i Sun Belt från utanför Sun Belt,” sa Bolton. “Vi ser inga bevis på att folk kommer in, pratar om att förlora sitt jobb … och behöva ta sig ur sitt hyreskontrakt. Vi ser inga trender för rumsmatning som börjar ta fart.”
Hyresvärdar ersatte fler brottsliga hyresgäster med betalande hyresgäster 2022.
Den pågående bostadsbristen gjorde att REITs kunde höja hyrorna på befintliga enheter, mellan 5 % till mer än 20 % jämfört med föregående år. Att tillväxten i samma butikshyra förväntas dämpas till ensiffrigt i år, sa olika REIT-chefer under resultatsamtal.
Till exempel toppade Equity Residentials intäkter från samma butik 2022 10 %, “det bästa i EQR:s historia på nästan 30 år som ett publikt bolag”, sa Chief Operating Officer Michael Manelis under ett resultatsamtal den 10 februari.
“På de flesta av våra marknader hade vi en överladdad vårleasingsäsong med mer robust prissättning som började tidigare än vanligt under året,” sa Manelis. “Rapporterad omsättning för både helåret och fjärde kvartalet var den lägsta i företagets historia, vilket speglar stor efterfrågan som gav hög beläggning och betydande prissättning.”
Vissa chefer sa att uttömningen av statliga medel för hyresstöd skulle tära på insamlingar i år. AvalonBays operativa chef Sean Breslin sa att företaget fick 36 miljoner dollar i hjälpmedel förra året, och att bristen på dessa pengar i år kommer att tära på intäkterna.
Men trots utgången av de flesta hyreslättnadsfonder och rubriker om omfattande uppsägningar, betalar fler hyresgäster hyran i tid. Och för de som inte är det har utgången av vräkningsmoratorium gett hyresvärdarna ökad makt att ta bort dem och ersätta dem med en hyresgäst som betalar.
“Dåliga skulder förväntas förbättras. Invånarna betalar allt oftare hyra i tid. Och i de fall de inte gör det, återgår våra alternativ för insamlingar till normer före Covid”, sa Apartment Income REIT Corp.s president Keith Kimmel på ett intäktssamtal den 10 februari. “I början av 2022 hade vi 1 000 invånare i mer än två månaders brottslighet, och idag är det nere på 250. Av dessa invånare är en stor majoritet nu i inkassoprocessen.”
BMO Capital Markets verkställande direktör John Kim sa att vågen av vräkningar för brottsliga hyresgäster sannolikt kommer att öka de finansiella resultaten för bostadsrättsbolag framöver, särskilt som de sista återstående vräkningsmoratorierna hävs i olika delstater.
“Det ser definitivt ut som att det normaliseras och det kommer definitivt att vara en medvind till intäkterna,” sa Kim.
