Enligt ATTOMs nysläppta fjärde kvartal 2022 US Home Affordability Reportmedianprissatta enfamiljshus och lägenheter var mindre överkomliga under fjärde kvartalet 2022 jämfört med historiska genomsnitt i 99 procent av länen över hela landet under fjärde kvartalet 2021.
Rapporten visar vidare att andelen av genomsnittslönerna i hela landet som krävs för typiska större husägandekostnader har stigit till 32,3 procent detta kvartal. Den siffran – som anses oöverkomlig enligt traditionella lånestandarder – är upp från 29,6 procent under tredje kvartalet i år och från 23,8 procent för ett år sedan. Den är nu på sin högsta punkt sedan 2007.
Överkomligheten har försämrats på grund av stigande bostadslåneräntor i USA, vilket kompenserade fördelarna med stigande löner och en nyligen nedgång i bostadsvärden. Högre låneräntor under 2022 har drivit upp stora ägandekostnader för medianprissatta bostäder med 10 procent detta kvartal även när medianpriset för småhus och lägenheter i hela landet sjönk med 3 procent detta kvartal, efter en minskning med 4 procent under sommaren. Men lägre priser och en 1-procentig ökning av genomsnittslönerna har varit för lite för att kompensera effekten av dessa ökade bolånebetalningar.
Rick Sharga
“Tilltänkta bostadsköpare – särskilt förstagångsköpare – kan inte ta en paus”, säger Rick Sharga, executive vice president of market intelligence på ATTOM. “Under de senaste två åren har bostadspriserna ökat med tvåsiffriga siffror – 15 till 20 procent per år på vissa marknader. Nu när bostadspriserna har platånerat och till och med sjunkit på vissa marknader, ställs köpare inför fördubblade bolåneräntor, vilket gör bostadsköp ännu mindre prisvärd.”
Rapporten fastställde överkomlighet för genomsnittliga löntagare genom att beräkna mängden inkomst som behövs för att täcka stora månatliga utgifter för bostadsägande – inklusive bolån, fastighetsskatter och försäkringar – på ett medianprissatt enfamiljshus, under antagande av en handpenning på 20 procent och en 28 procents maximal “front-end” skuld-till-inkomstkvot. Den erforderliga inkomsten jämfördes sedan med årlig genomsnittlig veckolönsdata från Bureau of Labor Statistics.
Jämfört med historiska nivåer är medianhuspriserna i 577 av de 581 länen som analyserades under fjärde kvartalet 2022 mindre överkomliga än tidigare. Det senaste antalet är något upp från 572 i samma grupp av län under tredje kvartalet 2022. Men det är en bra bit upp från 393 fjärde kvartalet 2021 och bara 181, eller mindre än en tredjedel, för två år sedan.
Samtidigt är stora husägandekostnader på typiska hem oöverkomliga för genomsnittliga lokala löntagare under fjärde kvartalet 2022 i 427, eller ungefär tre fjärdedelar, av de 581 länen i rapporten, baserat på 28-procentsutlåningsriktlinjen. Län med den största befolkningen som är oöverkomliga under fjärde kvartalet är Los Angeles County, CA; Maricopa County (Phoenix), AZ; San Diego County, CA; Orange County, CA (utanför Los Angeles) och Kings County (Brooklyn), NY.
De mest folkrika av de 181 länen där stora utgifter för medianprisbostäder fortfarande är överkomliga för genomsnittliga lokala arbetare under fjärde kvartalet 2022 är Cook County (Chicago), IL; Harris County (Houston), TX; Wayne County (Detroit), MI; Philadelphia County, PA och Cuyahoga County (Cleveland), OH.
Räntorna har mer än fördubblats i år till nästan 7 procent, inflationen är fortfarande nära 40-åriga toppar och börsen har fallit. Alla dessa krafter har hjälpt till att driva ner priserna efter ett decennium av uppgångar. Vid denna tidpunkt har priserna inte sjunkit tillräckligt för att kompensera för stigande bolånekostnader. Men överkomliga priser kan skifta tillbaka till förmån för bostadssökande om bolåneräntehöjningar lättar eller om priserna sjunker ytterligare.
“Det finns ett scenario där överkomligheten förbättras när vi går igenom 2023,” tillade Sharga. “Lönetillväxten fortsätter att vara stark; bostadspriserna tycks ha stabiliserats och till och med sjunka något; och bolåneräntorna kan ha nått en topp under den här cykeln, och kan gå ned gradvis nästa år. Om dessa förutsättningar kvarstår är överkomlighetsbilden mycket ljusare för många potentiella köpare.”
Trots den senaste nedgången på den amerikanska bostadsmarknaden förblir medianpriserna för småhus och lägenheter under fjärde kvartalet 2022 uppe med minst 5 procent jämfört med fjärde kvartalet 2021 i 361, eller 63 procent, av de 581 länen som ingår i rapporten. Men typiska värden har sjunkit från tredje till fjärde kvartalet i 463, eller 80 procent, av dessa län. Det har bidragit till en rikstäckande minskning med 3 procent av medianpriset för hus, från 335 000 USD under tredje kvartalet 2022 till 325 000 USD under fjärde kvartalet. Medianen är nu nere med 6,9 procent från toppen på $349 000 under andra kvartalet i år.
Bland de 48 länen i rapporten med en befolkning på minst 1 miljon, är de största vinsterna jämfört med föregående år i medianförsäljningspriser under fjärde kvartalet 2022 i Collin County (Plano), TX (upp 34 procent); Hillsborough County (Tampa), FL (upp 18 procent); Miami-Dade County, FL (upp 17 procent); St. Louis County, MO (upp 16 procent) och Palm Beach County (West Palm Beach), FL (upp 16 procent).
Län med en befolkning på minst 1 miljon där medianpriserna har sjunkit mest, år över år, under fjärde kvartalet 2022 är Philadelphia County, PA (ned 13 procent); New York County (Manhattan), NY (ned 4 procent); Honolulu County, HI (ned 4 procent); Bronx County, NY (ned 1 procent) och Santa Clara County (San Jose), CA (ned 1 procent).
Årliga prisuppgångar överstiger fortfarande lönetillväxten på de flesta marknader
Den årliga ökningen av bostadspriserna har överträffat den årliga löneökningen under det fjärde kvartalet 2022 i 327 av de 581 länen som analyseras i rapporten (56 procent). Men det var en minskning från 84 procent av länen som analyserades under tredje kvartalet i år. Den senaste gruppen där prisökningarna överträffar löneökningarna inkluderar Kings County (Brooklyn), NY; Miami-Dade County, FL; Dallas County, TX; Queens County, NY och Clark County (Las Vegas), NV.
Den genomsnittliga årliga löneökningen har överträffat ökningen av bostadspriserna under fjärde kvartalet 2022 i 254 av länen i rapporten (44 procent). Det var upp från 16 procent av länen som analyserades under tredje kvartalet i år. Den senaste gruppen där lönerna går upp snabbare än priserna inkluderar Los Angeles County, CA; Cook County, (Chicago), IL; Harris County (Houston), TX; Maricopa County (Phoenix), AZ och San Diego County, CA.
En del av lönerna som behövs för bostadsägande ökar i hela USA, med 28 procents riktmärke överträffat i tre fjärdedelar av landet
Med bolåneräntorna stigande nära 7 procent, har andelen av de lokala genomsnittslönerna som förbrukas av stora utgifter på medianprissatta småhus och lägenheter ökat från tredje till fjärde kvartalet 2022 i 97 procent av de 581 analyserade länen, hjälpa till att driva upp kostnads-till-lönekvoten i hela landet. Beloppet som behövs överträffar nu riktlinjen för utlåning på 28 procent i 427, eller ungefär tre fjärdedelar av dessa län, om man antar en handpenning på 20 procent. Det är en ökning från 388, eller två tredjedelar, av samma grupp av län under tredje kvartalet 2022, och från 246, eller mindre än hälften, fjärde kvartalet förra året.
Län med den största kvartalsvisa ökningen av andelen lokala genomsnittslöner som behövs för stora ägandekostnader är Santa Cruz County, Kalifornien (upp från 105,3 procent tredje kvartalet 2022 till 124,7 procent fjärde kvartalet 2022); Maui County, HI (upp från 89,5 procent till 104,3 procent); Beaufort County (Hilton Head), SC (upp från 54,2 procent till 68 9 procent); Gallatin County (Bozeman), MT (upp från 54,5 procent till 67,3 procent) och Alexandria City County, VA (utanför Washington, DC) (upp från 42,8 procent till 55,2 procent).
De som kräver den största andelen av lönerna är Santa Cruz County, CA (124,7 procent av den årliga veckolönen som behövs för att köpa ett enfamiljshus); Kings County (Brooklyn), NY (114,6 procent); Marin County, CA (utanför San Francisco) (109,6 procent); Maui County, HI (104,3 procent) och San Luis Obispo, CA (utanför Bakersfield) (94,2 procent).
Bortsett från Kings County, NY, inkluderar län med en befolkning på minst 1 miljon där stora ägandekostnader vanligtvis förbrukar mer än 28 procent av genomsnittliga lokala löner under fjärde kvartalet 2022, Queens County, NY (82,7 procent); Orange County, CA (utanför Los Angeles) (82 procent); Alameda County (Oakland), CA (74,8 procent) och Nassau County (Long Island), NY (72 procent).
Län där den minsta delen av genomsnittliga lokala löner krävs för att ha råd med medianprisbostaden under det fjärde kvartalet i år är Macon County (Decatur), IL (12 procent av den årliga veckolönen som behövs för att köpa ett hem); Schuylkill County, PA (utanför Allentown) (12,8 procent); Peoria County, IL (13,5 procent); St. Lawrence County, NY (norr om Syracuse) (13,6 procent) och Cambria County, PA (öster om Pittsburgh (14,1 procent).
Län med en befolkning på minst 1 miljon där större ägandekostnader vanligtvis förbrukar mindre än 28 procent av de lokala genomsnittslönerna under fjärde kvartalet 2022 inkluderar Wayne County, (Detroit), MI (16,9 procent); Philadelphia County, PA (18,2 procent); Cuyahoga County (Cleveland), OH (19,7 procent); Allegheny County (Pittsburgh), PA (20,7 procent) och St. Louis County, MO (24,1 procent).
Årslöner på mer än $75 000 behövs för att ha råd med ett typiskt hem på hälften av marknaderna
När överkomligheten minskar, behövs en årslön på mer än 75 000 USD för att betala för stora kostnader för den medianprisbostad som köptes under fjärde kvartalet 2022 i 291, eller 50 procent, av de 581 marknaderna i rapporten.
De 25 högsta årslönerna som krävs för att ha råd med typiska hem igen finns på öst- eller västkusten, ledda av San Mateo County (utanför San Francisco), CA ($367 563); New York County (Manhattan), NY ($364 861); Marin County (utanför San Francisco), CA ($349 140); San Francisco County, CA ($327,634) och Santa Clara County (San Jose), CA ($322,775).
De lägsta årslönerna som krävs för att ha råd med ett medianprisboende under fjärde kvartalet 2022 finns i Cambria County, PA (öster om Pittsburgh) (22 502 USD); Schuylkill County, PA (utanför Allentown) ($22 974); St. Lawrence County, NY (norr om Syracuse) ($26 714); Macon County (Decatur), IL ($26 788) och Bibb County (Macon), GA ($27 332).
Historisk överkomlighet fortsätter nedåt och sjunker i nästan alla län
Bland de 581 länen som analyserades är 99 procent mindre prisvärda under fjärde kvartalet 2022 än deras historiska överkomlighetsmedelvärden. Det är i stort sett samma som nivån på 98 procent tredje kvartalet 2022, men är upp från 68 procent av samma län för ett år sedan. Historiska index försämrades i 97 procent av dessa län, vilket bidrog till att driva det rikstäckande indexet ner till sin lägsta punkt sedan andra kvartalet 2007, strax innan en ekonomisk nedgång känd som den stora lågkonjunkturen slog till.
Län med en befolkning på minst 1 miljon som är mindre överkomliga än sina historiska medelvärden (index på mindre än 100 anses vara mindre prisvärda jämfört med historiska medelvärden) inkluderar Collin County (Plano), TX (index på 50); Hillsborough County (Tampa), FL (55); Wayne County (Detroit), MI (55); Mecklenburg County (Charlotte), NC (56) och Maricopa County (Phoenix), AZ (56).
Län med de sämsta överkomliga indexen under fjärde kvartalet 2022 är Rankin County (utanför Jackson), MS (index på 44); Clayton County, GA (utanför Atlanta) (45); Jackson County, MS (utanför Mobile, AL) (48); Benton County (Kennewick), WA (48) och Newton County, GA (utanför Atlanta) (49).
Bland län med en befolkning på minst 1 miljon är de där prisvärdhetsindexen har minskat mest från tredje kvartalet 2022 till fjärde kvartalet 2022 Collin County (Plano), TX (index ned 20 procent); St Louis County, MO (ned 13 procent); Miami-Dade County, FL (ned 12 procent); Alameda County (Oakland), CA (ned 12 procent) och Fulton County (Atlanta), GA (ned 11 procent).
