Arbete hemifrån och brottslighet påverkar många storstäders bostadsmarknader, säger Jim Russell, en Virginia-baserad geograf som spårar fastigheter, men brottsligheten kan utsätta sig för ett tyngre slag i Chicago än någon annanstans.
Därmed inte sagt att kriminalitet är det enda som får bostadspriserna att sjunka i staden, bara att dess roll har blivit mer synlig.
“Berättelsen om Chicagos underliggande våld brukade vara att det var mer utbrett i vissa delar av staden”, säger Sara Ware, ordförande för Chicago Association of Realtors och chefsmäklare på Hyde Park-baserade Ware Realty Group.
“Men nu finns det i alla delar av staden,” säger Ware. “När du ser att företag flyttar ut och du hör mediabevakningen av våld börjar du utveckla din egen berättelse om var du ska bo.”
Citadel och Boeing är de två högst profilerade företagen som nyligen lämnat staden, och McDonalds vd Chris Kempczinski varnade offentligt för den växande uppfattningen att Chicago är osäkert.
Borgmästare Brandon Johnsons administration är medveten om brottslighetens inverkan på egendomsvärden. En talesman för Johnson skrev i ett uttalande till Crain’s att “allmän säkerhet är av yttersta vikt”, inte bara på grund av de liv som står på spel utan för att säkerheten “faktorer i bostadsägande.”
Chicago är inte ensam. I fem storstäder med tydliga stads-förortsmarknader och sjunkande priser, har stadshusvärden sjunkit mer än i storstadsområdet med minst 2 procentenheter. Det är enligt Crains undersökning av data för Boston, Philadelphia, San Francisco, Seattle och Washington, DC, på Redfin, en fastighetsmarknad online.
I San Francisco sjönk priserna på stadslägenheter till ungefär 2014 års nivåer i april, rapporterade San Francisco Chronicle, medan priserna i hela Bay Area steg.
“Det här är en dynamik som inte är unik för Chicago,” säger Russell. Inte heller urban brottslighet.
Ändå är en markant nedgång i bostadsvärden aldrig ett gott tecken, särskilt inte för en stad vars image har blivit skadad upprepade gånger de senaste åren. Om det blir en långvarig nedgång kommer ett resultat bland många att bli en kamp för att hålla fastighetsskatteuppbörden tillräckliga för att finansiera tjänster utan att höja skattesatserna utöver de redan smärtsamma nivåerna.
I april var medianpriset för sålda bostäder i Chicago – 340 000 $ – bara 0,5 % högre än medianen för april 2020, strax före början av bostadsboomen i covid-eran. Det är nästan som om boomen aldrig hände i staden.
Nedgångarna är inte begränsade till lägenhetsmarknaden i centrala stan, som bortsett från några rubriker som griper tag i, ultra-höga priser har rullat på i några år. Huspriserna är nere i många delar av staden, även i förortsliknande ytterstadskvarter som Beverly, Edison Park och Forest Glen. I alla dessa stadsdelar var medianpriset för bostäder som såldes i våras under nivån före covid.
I motsats till Chicago steg priserna i tunnelbaneområdet med nio län stadigt sedan september 2012 tills de sjönk i april. Och det verkar vara resultatet av stadens minskning med 8,1 % i april. Eftersom stadsförsäljningen representerar ungefär en fjärdedel av tunnelbanans försäljning, räckte den nedgången för att pressa ned den regionala siffran med 1,5 %. En stark förortshemmarknad har höjt medianpriset för bostäder som säljs i storstadsområdet till $320 000, en ökning med 18,5% under de tre åren sedan pandemiboomen startade.
Rapporterna från Illinois Realtors inkluderar inte endast förortsdata. De tillhandahåller enbart stadsdata och metrowide data som inkluderar staden.
Det finns gott om bevis för att brott och uppfattningen om dålig allmän säkerhet minskar fastighetsvärden. En översikt från 2016 av många akademiska studier om ämnet sa att “Hög brottslighet är starkt och negativt förknippad med grannskapets kvalitet, vilket har en markant inverkan på de priser som bostadsköpare är villiga att betala för ett hus.”
Naturligtvis är brottslighet inte den enda faktorn i Chicagos prisfall.
Befolkningsförlust är en annan. Enligt US Census förlorade Chicago över 81 000 människor mellan april 2020 och juli 2022. Minskningen betyder att det bodde 2,1 % färre människor i staden 2022 än 2020. Det är en förlorad efterfrågan på bostäder.
“Befolkningsförlust har varit ett problem för Chicago sedan före pandemin”, säger Geoff Smith, verkställande direktör för Institute for Housing Studies vid DePaul University. Före COVID var förlusterna mestadels i svarta och låginkomstkvarter, “och tillväxten i befolkningen av individer med högre inkomster”, säger han, men “data sedan pandemin är lite suddigare.”
Om framtida data visar att fler höginkomsttagare lämnar Chicago, kommer det att hjälpa till att förklara medianprisnedgången. Medianen är mittpunkten på en lista över alla försäljningar, från lägst till högst. Om försäljningen till högre priser blir färre kan medianen sjunka.
En annan relaterad faktor: “Att arbeta hemifrån är en riktigt stor sak”, säger Andrew Hanson, ekonom och docent vid University of Illinois, Chicagos Stuart Handler Department of Real Estate.
Eftersom COVID och den efterföljande tillåtelsen att arbeta hemifrån bröt kopplingen mellan arbete och arbetsplats, säger han, “är städer med långa pendlingsvägar de som har påverkats mest – New York, San Francisco, Chicago. Före pandemin hade Chicago några långa pendlingstider.”
Under 2019 rankades Chicago city på femte plats bland amerikanska städer i pendlingstid, enligt US News & World Report, med ett genomsnitt på 31,6 minuter. Hanson säger att påbuden om att arbeta hemifrån kan ha känts befriande för vissa husägare på platser som Beverly och Edison Park, som kunde byta ut förortsliknande områden mot längre förorter “där de hade råd med mer hus och mer utrymme.”
Med arbete hemifrån nu flera månader in på sitt fjärde år, säger Hanson: “Jag är inte förvånad över att du ser huspriserna sjunka i staden.”
Det finns också en pågående frustration över Chicago Transit Authoritys brist på renlighet och snabbhet, såväl som strejker och nästan strejker på Chicago Public Schools.
“Om tjänsterna jag får för de skatter jag betalar inte verkar vara tillräckligt,” säger Hanson, “kan jag leta någon annanstans.”
Den här historien har korrigerats för att säga att det bodde 2,1 % färre människor i staden 2022 än 2020.
