År-över-år lägenhetsförsäljningen imploderade också med 25 procent i juni
Enligt Miami Association of Realtors minskade försäljningen av småhus i Broward County Florida med 20,1 % i juni 2022, från 1 803 till 1 440. Broward-lägenhetstransaktioner minskade i juni med 25 %, från 2 318 till 1 738.
Bland lyxförsäljningen, bostäder som säljs för 1 miljon USD och uppåt, ökade Browards lyxtransaktioner för enfamiljshus med 0,4 % till 245. Försäljningen av lyxlägenheter i Broward minskade med 1,3 % till 74 transaktioner.
I juni 2021 steg försäljningen av Broward till rekordhöga nivåer på grund av 3 % bolåneräntor, högre utbud (särskilt i lägenheter) och pandemidriven efterfrågan.
I juni 2022 påverkades Browards försäljning av högre priser på 5-6 % när kontrakt upprättades i april och maj och lägre lager.
Bostäder är känsliga för stigande bolåneräntor. 2018 var sista gången bolåneräntorna nådde 5 %. Browards bostadsförsäljningar i juni 2022 slutade ungefär i nivå med förra gången marknaden hade 5 % bolåneräntor 2018 när Broward hade 3 454 försäljningar i juni 2018.
Mellanmarknaden $400 000–600 000 $ andelsförsäljning ökade i juni 2022
Försäljningen av befintliga Broward-lägenheter med ett pris mellan 400 000 USD och 600 000 USD ökade med 32,1 % jämfört med föregående år till 280 transaktioner i juni 2022. Broward enfamiljshus med priser mellan 400 000 USD och 600 000 USD minskade med 20 % jämfört med föregående år till 477 transaktioner i juni 2022, på grund av bristande inventering.
Försäljningen av lägenheter på mellanmarknaden ökar eftersom det är där det högre lagret finns. Det finns 2,5 månaders leverans för lägenheter som kostar mellan $400K till $600K. Det är den tredje högsta prisklassen inom utbudet, efter 1 miljoner USD plus (4,5 månaders leverans) och 600 000 USD till 999 999 USD (4,1 månader). Efterfrågan är så hög att om Broward hade mer utbud skulle det ha mer försäljning.
Globala köpare är också stora lägenhetsköpare. Med globala vaccinationer stigande och instabila politiska situationer runt om i världen, ser södra Florida en ökning av utländska bostadsköpare.
Vaccinerade utlänningar fick återuppta resor till USA redan i november 2021 och det leder till fler internationella investeringar i södra Florida – den första destinationen i USA för utländska köpare. Globala köpare köper i Miami eftersom Miami är en global stad i världsklass med bättre fastighetspriser än andra liknande globala städer. Utländska köpare känner sig hemma med vår otroliga mångfald och acceptans för alla kulturer, tillsammans med alla våra bekvämligheter.
Södra Florida: ett fynd i jämförelse med andra globala städer och många amerikanska storstäder
Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beachs pris per kvadratmeter är 3 170 USD, långt under minst 30 globala städer och 13+ amerikanska tunnelbanor inklusive marknader som Hong Kong (28 570 USD), New York City (17 191 USD), San Francisco-Oakland-Hayward , CA ($8,250), Madrid, Spanien ($6,173), Los Angeles-Long Beach-Glendale, CA ($4,740) och Seattle-Tacoma-Bellevue, WA ($4,460), enligt National Association of REALTORS Profile of International Transactions in US Residential Fastigheter 2022.
Medianpriserna för enfamiljshus i Broward County ökade med 18,4 % jämfört med föregående år i juni 2022, och ökade från 498 203 USD till 590 000 USD. Medianpriserna för befintliga lägenheter ökade med 19,9 % jämfört med föregående år, från 221 000 USD till 265 000 USD.
Medan medianpriserna har ökat nationellt så har husköpkraften ökat på grund av en långsiktig nedgång i priserna före mars 2022 och den långsamma men stadiga tillväxten av hushållens inkomster. First American Real House Price Index (RHPI) mäter prisförändringarna på småhusfastigheter i hela USA justerat för effekterna av inkomst- och ränteförändringar på konsumenternas köpkraft över tid och över hela USA. Enligt den senaste RHPI är Miami fortfarande mer än 20 % under sin RHPI-topp.
Bostadspriserna bestäms av utbud och efterfrågan. Lägre utbud och högre efterfrågan skapar högre priser. Efterfrågan på Browards fastigheter är på topp någonsin. Inventeringen för Broward enfamiljshus (1,9 månader) och lägenheter (1,7 månader) är låg. Ett av stöden för bostadspriserna är också hyrorna och hyrorna stiger kraftigt.
Lokalt är den större andelen av Browards lyxförsäljning också en del av orsaken till den stora ökningen av medianpriserna jämfört med föregående år.
För att bekämpa den nationella inflationen har Federal Reserve aggressivt höjt räntorna i år och har planer på fler höjningar. Hög inflation och Feds åtstramningspolitik är de främsta drivkrafterna bakom stigande bolåneräntor.
Bolåneräntorna har stigit från 3 % i januari till nära 6 % i juli. På samma $300 000 inteckning har den månatliga betalningen stigit från $1 265 i december till $1 800 idag, enligt NAR.
Enligt Freddie Mac var den genomsnittliga åtagandegraden för ett 30-årigt, konventionellt bolån med fast ränta 5,52 % i juni, upp från 5,23 % i maj. Den genomsnittliga åtagandegraden för hela 2021 var 2,96 %.
Bolåneräntan beräknas landa på 5,3% till 4Q 2022, enligt NAR. Det är fortfarande lågt jämfört med ett genomsnitt genom tiderna på cirka 8 % i USA
Långsiktigt är förhoppningen att högre priser kommer att leda till fler dagar på marknaden (ger köpare fler valmöjligheter). Högre priser kommer så småningom att leda till en dämpning av pristillväxten. Med ökningstakten för priskylning kan det totala lagret växa senare. Historiskt sett expanderar lagret sex månader efter att kurserna stigit, men dagens marknad är olik alla andra.
Småhusinventeringen ökar år för år för andra månaden i rad
Inventeringen av småhus ökade med 22,5 % jämfört med föregående år i juni 2022 från 2 284 aktiva listor förra året till 2 798 förra månaden. Bostadsrättslagret minskade med 23,4 % jämfört med föregående år till 3 044 från 3 972 listor under samma period 2021.
Nynotering av Broward småhus minskade med 0,3 % till 2 149 från 2 155. Nynotering av bostadsrätter minskade med 1 %, från 2 143 till 2 122.
Månaders utbud av inventarier för småhus ökade med 35,7 % till 1,9 månader jämfört med föregående år, vilket indikerar en säljares marknad. Varulagret för befintliga bostadsrätter minskade med 26,1 % till 1,7 månader, vilket också indikerar en säljares marknad. En balanserad marknad mellan köpare och säljare erbjuder mellan sex och nio månaders leverans.
Det totala antalet aktiva listor i slutet av juni 2022 minskade med 6,6 % jämfört med föregående år, från 6 256 till 5 842.
Nationellt var det totala bostadsbeståndet i slutet av juni 1 260 000 enheter, en ökning med 9,6 % från maj och en ökning med 2,4 % från föregående år (1,23 miljoner). Osålt lager har en 3,0-månaders leverans i nuvarande försäljningstakt, upp från 2,6 månader i maj och 2,5 månader i juni 2021.
Broward Real Estate publicerar 357,5 miljoner USD lokal ekonomisk påverkan bara i juni 2022
Varje gång en bostad säljs påverkar det ekonomin: inkomster som genereras från fastighetsbranschen (provisioner, avgifter och flyttkostnader), utgifter relaterade till bostadsköp (utgifter för möbler och ombyggnad), multiplikator av bostadsrelaterade utgifter (inkomster intjänade som ett resultat av en bostadsförsäljning återcirkuleras i ekonomin) och nybyggnation (ytterligare bostadsförsäljning leder till ökad hemproduktion).
Den totala ekonomiska effekten av en typisk hemförsäljning i Florida är $112 500, enligt NAR. Broward County sålde 3 178 bostäder i juni 2022 och hade en lokal ekonomisk inverkan på 357,5 miljoner dollar.
Browards totala dollarvolym uppgick till 1,8 miljarder USD i juni 2022. Volymen för småhusdollar minskade med 8,5 % jämfört med föregående år, från 1,3 miljarder USD till 1,2 miljarder USD. Volymen för andelslägenheter minskade med 6,9 % jämfört med föregående år, från 713,8 miljoner USD till 664,5 miljoner USD.
Browards nödställda försäljning fortsätter att sjunka, vilket speglar en sund marknad
Endast 0,8 % av alla stängda bostadsförsäljningar i Broward var nödställda förra månaden, inklusive REO (bankägda fastigheter) och blankning, jämfört med 0,9 % i juni 2021.
Browards totala nödställda försäljning minskade med 27,8 % jämfört med föregående år i juni 2022, från 36 till 26. Börsförsäljning och REO stod för 0,2 % respektive 0,7 % jämfört med föregående år av den totala Broward-försäljningen i juni 2022. Börsförsäljning transaktioner minskade 54,5 % jämfört med föregående år medan REO minskade 16 %.
Browards andel av nödställda försäljningar är i nivå med den nationella siffran. Nationellt utgjorde den nödställda försäljningen mindre än 1 % av försäljningen i juni, i stort sett oförändrad från maj 2022 och juni 2021.
Browards andel av försäljningen fortsätter att överträffa nationen, delstaten
I Florida uppgick den slutna försäljningen av småhus i hela staten till 28 296, en minskning med 17,2 % jämfört med föregående år, medan försäljningen av befintliga radhus uppgick till 11 796, en minskning med 27 % över 15 491 i juni 2021. Stängd försäljning kan ske från 30 till 90- plus dagar efter att försäljningskontrakt skrivits.
Nationellt sjönk det totala antalet transaktioner med befintliga hemförsäljningar som inkluderar småhus, radhus, bostadsrätter och bostadsrätter med 5,4 % från maj till en säsongsjusterad årstakt på 5,12 miljoner i juni. Jämfört med föregående år sjönk försäljningen med 14,2 % (5,97 miljoner i juni 2021).
Det statliga medianförsäljningspriset för befintliga småhus var $420 000, en ökning med 19,7% från föregående år, enligt uppgifter från Florida Realtors Research Department i samarbete med lokala Realtor styrelser/föreningar. Förra månadens statliga medianpris för lägenheter i radhus var $324 900, en ökning med 26,4% jämfört med föregående år. Medianen är mittpunkten; hälften av bostäderna såldes för mer, hälften för mindre.
Nationellt var medianpriset för befintliga bostäder för alla bostadstyper i juni 416 000 USD, en ökning med 13,4 % från juni 2021 (366 900 USD), eftersom priserna ökade i alla regioner. Detta markerar 124 månader i rad av ökningar från år till år, den längsta pågående raden någonsin.
Broward Fastigheter lockar flera bud, köpare går över listpriset
Medianprocenten av det ursprungliga listpriset som erhölls för småhus var 100 % i juni 2022, lika med förra året. Medianprocenten av det ursprungliga listpriset som erhölls för befintliga bostadsrätter var 100 %, en ökning med 3 % från 97,1 % förra året.
Medianantalet dagar mellan noterings- och avtalsdatum för försäljning av småhus i Broward var 12 dagar, en ökning med 9,1 % från 11 dagar förra året. Mediantiden till försäljning för småhus var 51 dagar, en minskning med 10,5 % från 57 dagar förra året.
Medianantalet dagar mellan noteringsdatum och kontraktsdatum för lägenheter var 13 dagar, en minskning med 48 % från 25 dagar. Medianantal dagar att sälja för lägenheter var 55 dagar, en minskning med 21,4 % från 70 dagar.
Browards kontantförsäljning 77,6 % mer än nationell siffra i juni 2022
Kontantförsäljning representerade 44,4 % av Browards stängda försäljning i juni 2022, jämfört med 40,3 % i juni 2021. Ungefär 25 % av husförsäljningen i USA sker kontant, enligt den senaste NAR-statistiken.
Kontantköpare avskräcks inte av stigande räntor. Den höga andelen kontantköpare återspeglar södra Floridas topposition som den framstående amerikanska fastighetsmarknaden för utländska köpare, som tenderar att köpa med alla kontanter såväl som några som flyttar från dyrare amerikanska marknader som kan köpa mer med sina vinster från fastighetsförsäljning .
Kontantförsäljning stod för 57,9 % av all Browards befintliga lägenhetsförsäljning och 28,1 % av enfamiljstransaktioner.
