Före pandemin var försäljningen av nya bostäder “90 % under toppen” i början av 2000-talet, säger Erik Doersching, VD för Tracy Cross. “Vi ligger fortfarande 70 % under toppen. Det var mer som ett slag än en bom. Men det var ett skönt slag.”
2021 sålde husbyggare fler nybyggda bostäder än något år sedan 2008, till priser som ökade med cirka 19 % från 2020. Men 2022 minskade lagret och försäljningen minskade med nästan 16 % under första halvåret. Doersching förväntar sig att siffror för det tredje kvartalet som kommer senare denna månad visar att slumpen är över.
Takeawayen är nyktra för husbyggare i Chicago-området och den regionala ekonomin. Lokala byggare och deras underleverantörer och leverantörer har till stor del misslyckats med att dra nytta av sin branschs första betydande uppgång på mer än ett decennium. Och bostadsbyggande, en stor bidragande faktor till den lokala ekonomin i generationer, är inte den tillväxtmotor och jobbskapare som det en gång var.
I botten återspeglar den långsiktiga svagheten hos bostadsbyggandet i Chicago-området områdets långsamma befolkningstillväxt och tillhörande förlust av lyster på stora amerikanska arbetsmarknader – och i sig begränsar en viss typ av jobb, kvalificerad byggarbetare.
De goda nyheterna för byggare: Det är inte troligt att det blir ett stort överhäng av osålda bostäder.
“Vi hade inte tid att komma ut över våra skidor”, säger Charlie Murphy, VD och koncernchef för Icon Building Group, baserad i Vernon Hills. “Vi kom ut över de första spännena på våra stövlar.”
När efterfrågan ökade tog Murphy nyanställningar och växte från 13 anställda i början av pandemin till 27 nu. “Det fanns en tid när jag lade till dem två åt gången”, säger han.
Medan stigande räntor bromsade fottrafiken vid en del av hans utvecklingar, säger Murphy att han inte förutser nedskärningar av jobb för tillfället. Det beror på att Icon är specialiserat på semi-anpassade hem som säljer i intervallet över 700 000 USD, där köpare som flyttar upp inte är lika känsliga för stigande räntor som förstagångsköpare och under 400 000 USD.
Varken M/I eller Icon har börjat sänka priserna, säger deras rektorer. Men trimningen har börjat hos Lennar, baserad i Miami och den största volymbyggaren i Chicago, med 593 sålda bostäder under andra kvartalet. I ett vinstsamtal i slutet av september inkluderade VD Rick Beckwitt Chicago i en lista med 22 marknader över hela landet där, sa han, “vi har varit tvungna att erbjuda mer aggressiv finansiering (program), basprissänkningar och ökade incitament för att återfå försäljningsmomentum. ”
Byggarna Murphy och Champine sa båda att en nyckelfaktor som hindrade dem från att bygga över är att de är klarögda veteraner från Chicagos nya hemmamarknad. “Jag har varit i den här branschen i 31 år och Chicago i 20,” sa Champine. “Du har att göra med en tunnelbana med 9,5 miljoner människor som säljer (mindre än) 6 000 bostäder per år, där de i andra städer säljer det tredubbla. Det håller ner (tillförseln).”
En anledning till att vi har byggt under kapacitet i åratal är att Chicago har haft några av de långsammast stigande bostadsvärdena bland stora amerikanska städer. Även om bostädernas jämförbara överkomliga priser är ett ekonomiskt plus för Chicago, eliminerar det också incitamentet för byggare att skapa billigare alternativ till befintliga bostadsbestånd.
Ett annat negativt bakom de lägre priserna: oförändrade eller sjunkande befolkningstal som dämpar efterfrågan. “Tillväxt skapar efterfrågan på nya bostäder”, säger Robert Dietz, chefsekonom för National Association of Home Builders. “Illinois har ett av de lägsta (antal) småhus byggda per capita i landet.”
Dietz säger att högre arbetskostnader och tyngre reglering också hjälper till att bygga långsammare här. “En mycket reglerad marknad som Chicago utmanades. Det tar längre tid att utveckla mark där, skatterna och avgifterna är högre, och befolkningstillväxten driver inte på efterfrågan. Det skapade en ond cirkel där det är svårt att bygga, så det hade inte byggts så mycket”, vilket innebar att den glupska aptiten på hem som sporrades av covid-19 fördes till marknaden för befintliga hem.
Champine nämner en annan faktor i Chicago-byggarnas långsammare svarstid. På grund av den långa byggtorkan har poolen av kvalificerade arbetare krympt. Ovanpå det saktade leveranskedjeproblem upp alla marknader.
Samtidigt, säger Dietz, “det fanns gott om mindre marknader där byggandet accelererade med efterfrågan.” Till exempel visar data från Federal Reserve Bank of St. Louis att tillstånden för nya privata bostäder växte med 115 % i Indianapolis mellan mars 2020 och mars 2022, och 177 % i Wilmington, NC, vilket förvärrade Chicagos ökning på 20 %.
