Under det senaste årtiondet, industriell Fastigheter har blivit något av en älskling inom CRE, som ger en fenomenal avkastning för investerare. Och medan 2022 slutade med rekordlåga vakanser Med ett genomsnitt på cirka 4 %, kan i år ekonomisk motvind och en ökande räntemiljö undergräva den till synes omättliga investeringsaptiten i sektorn.
Matt Kovesdybiträdande VP för Matthews fastighetsinvesteringstjänster, ser dessa motvindar komplicera bilden, åtminstone på kort sikt. Även om investeringsaptiten är fortsatt stark, ger den högre kapitalkostnaden och oron över hyresgästernas prestationer ökad försiktighet. Samtidigt förväntar han sig att investeringshastigheten minskar och investeringsvolymerna minskar.
Industrial Fundamentals Shift
Industriella fundament förändras. Hyrestillväxten kommer att bli mycket mindre aggressiv, särskilt för spekulativ utveckling. Dessutom, även om det fortfarande finns en stark efterfrågan från hyresgäster, letar hyresgäster efter flexibilitet och bättre villkor för att skydda sig mot ekonomisk osäkerhet.
Kovesdy noterar att räntorna är den primära orsaken till förändrade grundfaktorer på marknaden, både för investeringsgarantier och hyresgästers hälsa. “Grunderna i utrymmet är fortfarande mycket sunda, men allt kommer tillbaka till kapitalkostnaden”, säger Kovesdy. “När räntorna fortsätter att stiga kommer du att se den totala investeringsvolymen bli kall.”
Industriinvesteringsvolymerna kan ta fart under andra halvåret. Kapitalkostnaden kommer sannolikt att stabiliseras, men även Kovesdy förväntar sig att se mer efterfrågan på sale-leasebacks. Återförsäljare som äger sina industribyggnader kan vara ute efter att låsa upp bundet kapital. Det skulle tjäna till att driva fler investeringar.
“Jag tror att du kommer att se mer av det mot slutet av året”, säger han. “Men återigen, hyresgäster kommer att vilja ha flexibilitet inbakad i sina hyreskontrakt.”
Hyresvärdar fokuserar på hyresgästernas kvalitet
I ljuset av den ökade risken och högre kapitalkostnaden gör investerare strategiska förändringar. Den ena är ett skarpt fokus på hyresgästernas kvalitet. “Hyresvärdar jagar inkomsttryggheten tillsammans med inkomsttillväxten. Om du inte har en stark hyresgäst i slutet av det blir du utsatt”, säger Kovesdy.
För att skydda sig mot lågkonjunkturen, visar hyresvärdar en preferens för hyresgäster som specialiserar sig på behovsbaserade varor. Kovesdy ser också goda möjligheter och stor avkastningspotential, förutsatt att hyresvärden förstår hyresgästens verksamhet och potentiella stabilitet under en tid av osäkerhet.
En annan är att diversifiera bort från vanliga e-handelsrelaterade fastigheter, som lager och sista mils logistikanläggningar. Industriell utomhusförvaring är ett toppmål i år. Fastighetstypen är en förlängning av e-handel, genom att den betjänar sista mils leverans, lastbilsterminaler, containerförvaring, uthyrning av utrustning och lagring av tung utrustning, men erbjuder lägre risk och mer attraktiva returprofiler.
“Det är fortfarande fragmenterat bland ägarpoolen”, säger Kovesdy. “Du har många mamma-och-pop-ägare som inte vet vad de sitter på.”
