Enligt ny forskning från CBRE står amerikanska bostadsköpare idag inför genomsnittliga månatliga bolånebetalningar som är 37 % högre än den genomsnittliga månatliga lägenhetshyran.
Historiskt sett har månatliga bolånebetalningar för nyköpta bostäder varit ungefär i nivå med månatliga hyresbetalningar. Men uppkomsten av en ägandekostnadspremie är ett resultat av relativt höga bostadspriser och snabbt stigande bolåneräntor. Den genomsnittliga månatliga bolånebetalningen för en nyköpt bostad, inklusive skatter, har ökat med 70 % sedan slutet av 2019. Hälften av den ökningen kom från högre bolåneräntor, med resten på grund av högre bostadspriser.
Bostadspriserna har fallit med 9,7 % sedan andra kvartalet 2022 men inte tillräckligt för att väsentligt kompensera effekten av högre bolåneräntor. För att månatliga bolånebetalningar på nyköpta bostäder ska komma tillbaka i linje med CBRE:s prognostiserade hyrespriser i slutet av 2023, måste bostadspriserna sjunka ytterligare 24 % i år förutsatt att räntorna inte stiger ytterligare. Som jämförelse, efter den globala finanskrisen, sjönk bostadspriserna med 19 % från 2007 till 2012. Detta hinder för inträde för bostadsägande kommer sannolikt att främja efterfrågan på flerfamiljshus när bostadsmarknaden stabiliseras på kort sikt.
Betalningspremien för bostadsköpare idag varierar beroende på marknad och över tid. Vissa marknader som New York och San Francisco har sett premierna öka på grund av högre bostadspriser och relativt långsammare tillväxt för flerfamiljshyror sedan pandemin började. Andra marknader som Miami och Kansas City har sett betydande ökningar i både hyror och bostadspriser på grund av invandring från marknader med högre kostnader.
Omvänt ser marknader som San Diego och Phoenix fortfarande höga premier men är relativt i linje med deras långsiktiga historiska trend. Dessa historiska premier är ofta resultatet av en stor svängning i bostadsvärden under bostadsboomen i början av 2000-talet. Till exempel har Phoenix en nuvarande kostnad för ägande som är dubbelt så stor som den genomsnittliga hyran, men 2006 var den nästan tredubblad.
Det relativt låga antalet bostäder till salu är ett annat hinder för blivande bostadsköpare. Sedan pandemins början har aktiva listor av bostäder till salu legat under trenden. Nationellt är aktiva listor 34 % mindre än under fjärde kvartalet 2019.
Med genomsnittliga bolåneräntor på 6,42 % i mars 2023 är många amerikaner nu oförmögna eller ovilliga att köpa bostäder. Lite mer än hälften av alla aktiva amerikanska inteckningar härrörde från början av pandemin, enligt Black Knight Inc. Eftersom de flesta av dessa lån används för att refinansiera befintliga bolån har detta lett till att nästan 97 % av alla aktiva amerikanska bolån har räntor under nuvarande nivåer.
Trots en mängd nya leveranser av flerfamiljsbyggnationer under de kommande 24 månaderna, förväntar CBRE att alla negativa effekter på marknadens fundament kommer att vara tillfälliga. Den totala bostadsbristen i USA och högre bolåneräntor håller efterfrågan på hyresfastigheter stark. Även om en viss ytterligare korrigering av bostadspriserna kan förväntas, kommer det i slutändan att vara lägre bolåneräntor som kommer att ha störst inverkan på månatliga bolånebetalningar när inflationen faller och Fed börjar sänka räntorna.
