Skillnaden mellan köp och sälj för pensionärsbostäder började naturligtvis öka tillsammans med ränteuppgången under andra halvan av förra året och den verkar ha ökat ytterligare under 2023, enligt Cody Tremper, verkställande direktör – Investment Sales på Berkadia.
Därför håller ägare “utan ett akut behov av att sälja kvar sina fastigheter för tillfället, medan de med en brådskande motivation att sälja har en mer utmanande tid att handla sina tillgångar till rabatter”, enligt en Berkadia-rapport där Tremper citerades.
Företaget förväntar sig mindre handelsvolym 2023 jämfört med de senaste åren, särskilt med tanke på att M&A-aktiviteten också är på nedgång.
Det finns fortfarande aktiva köpargrupper som vill handla; dock, men övergripande affärer tar lite längre tid att bli klara.
Andra avbrott i processen inkluderar köpare som begär längre due diligence-perioder, term sheets är svårare att få tag på och utökade prissättningsdelta. Översättning: en brist på brådska.
En viktig del av rubbet i affärer är uppfattat kassaflöde vid fastigheter, skriver Mike Garbers, vd för Investment Sales.
“Köpare tittar fortfarande på historisk ekonomi för prestanda, medan säljare vill ha kredit för framtida intäktstillväxt genom planerade eller nyligen genomförda hyreshöjningar som ännu inte har drabbat fastighetsekonomin”, sa han. “Köpare vill vänta med att se resultatet av hyreshöjningar i några månader innan de ger kredit till säljaren.”
Berkadia rapporterar också att byråer inte är de ledande källorna för seniorbostäder skuldkapital och HUD ses mer positivt.
”En av de mest eftertraktade skuldavrättningarna på dagens marknad är ett byrålån via Fannie Mae och Freddie Mac, och det finns tillgänglig likviditet inom båda organisationerna; båda förväntar sig att göra ~1 miljard dollar i volym 2023, enligt Austin Sacco, Managing Director – Mortgage Banking, Berkadia.
Men att hålla tillbaka utlåning från byråer är att många fastigheter för närvarande inte kvalificerar sig för permanent finansiering eftersom marginalerna har pressats ner i branschen. Samtidigt är HUD öppen för affärer och är fortfarande det bästa alternativet när det gäller långfristiga skulder med fast ränta.
Banker står inför en “allvarlig” brist på kapital och nationella banker har till stor del stått vid sidan av sedan mitten av 2022, enligt rapporten.
“De flesta långivare kommer att stanna i det nuvarande innehavsmönstret tills det finns mer klarhet i om vi faktiskt kommer in i en lågkonjunktur under hösten 2023 innan vi gör några ändringar i deras kreditparametrar.”
