Blackstones försäljning för 3,1 miljarder dollar av nästan 14 miljoner kvadratmeter industrifastigheter till Prologis meddelade igår kommer att ge transparens för prissättningen till en sektor “där breda bud-ask-spreadar har hållit i sig under flera kvartal”, skriver Green Street-analytikerna Vince Tibone och Jessica Zheng i en forskningsanteckning om storfilmsaffären. De noterar också att “en komp av denna storlek och framträdande plats kan hjälpa till att tina upp marknaden för industriella privata transaktioner.”
Affären kommer till följd av att transaktionsvolymerna för industriella fastigheter har minskat med mer än 70% år över år under första kvartalet, enligt Green Streets försäljningsdatabas, vilket ger lite ny data för köpare och säljare som vill fastställa aktuella priser.
Som företagen meddelade representerar förvärvspriset ett tak på cirka 4 % under det första året och ett tak på 5,75 % vid anpassning till dagens marknadshyror och “tycks vara ganska representativt för en nationell portfölj av hög kvalitet”, Tibone och Zheng skriva.
Affären inkluderar fastigheter i Atlanta (22% av kvadratmeter), SoCal (15%), NY/NJ (14%), Phoenix (12%), Dallas (11%), Baltimore/DC (9%), Pennsylvania ( 5 %), Las Vegas (5 %), norra Kalifornien (2 %) och södra Florida (2 %). “Vi värderar för närvarande denna marknadsmix med affärens vikter inom Prologis NAV
modell till en blended cap-ränta som är 10 till 20 räntepunkter högre än transaktionstaksräntan. Marknaden för kontantleasing till marknaden för den portfölj som ska förvärvas är i det låga intervallet 50% jämfört med 60% för Prologis nuvarande portfölj vid slutet av första kvartalet.”
Dessutom är “priset per kvadratfot för transaktionen 220 $, vilket är jämförbart med våra nuvarande värderingar per pund för denna marknadsmix i Prologis” NAV.”
Green Street granskar för närvarande industriella takpriser, vilket “kan måste revideras lägre som ett resultat av den här affären, säger Tibone och Zheng.
