Blackstone har tagit en stor hit för att lossa två 13-våningars kontorsbyggnader i Santa Ana, Kalifornien, och sålt kontorsparken 560K SF Griffin Towers till ett joint venture mellan Barker Pacific Group (BPG) och Kingsbarn Realty Capital för 82 miljoner dollar—36 % mindre än CRE-jätten betalade för klass A-fastigheten 2014.
Blackstone köpte Griffin Towers campus av Angelo Gordon och Lincoln Property Co. för 129 miljoner dollar. Tornen, som ligger på 6 Hutton Center Drive i Santa Ana, byggdes 1987. Fastigheten, i närheten av John Wayne Airport nära motorvägarna 55 och 406, inkluderar ett fitnesscenter och en sexvånings parkeringsanläggning.
Enligt Newmarks Q1 kontorsmarknadsrapport för Orange County, nådde länets vakansgrad 17,7 % under det första kvartalet, den högsta nivån sedan 2012.; Klass A vakans nådde 22,8% under Q1, sade Newmarks rapport.
Newmark representerade båda parter i Griffin Towers-affären.
Blackstone berättade för GlobeSt. bolaget har minskat kontorsandelen av sin portfölj avsevärt sedan 2007, då den stod för nästan hälften av den.
“Det finns en massiv splittring i fastighetsprestanda, och vad du äger spelar roll, vilket är anledningen till att amerikanska traditionella kontor endast representerar -2% av vår portfölj idag jämfört med nästan 50% 2007,” sade företaget i ett uttalande till GlobeSt .
Flytten kom två veckor efter att Moody’s nedgraderade skulden på ett Blackstone-lån på 271 miljoner dollar med säkerhet i 11 flerfamiljshus på Manhattan som flyttade till specialservice i januari.
Lånet är fortfarande aktuellt, men portföljens “fallande resultat” har drivit upp belåningsgraden, sa Moody’s, i en rapport som fann att skulden är mycket större än vad hyreshusen är värda.
Lånet med rörlig ränta, utfärdat 2019, omfattar 637 enheter i byggnader belägna i Chelsea, Upper East Side och Midtown South. Trepp satte portföljlånet, gällande från och med denna månad, på sin bevakningslista i november.
Högre utgifter än väntat och den rörliga skulden på portföljen har skapat kassaflödesbrist på fastigheterna. Ett uttalande från Blackstone indikerade att företaget försöker omstrukturera det finansiella paketet på portföljen.
“Vi fortsätter att fokusera på att leverera den bästa upplevelsen för våra invånare medan vi arbetar med våra långivare om kapitalstrukturen. Hyresbostäder är fortfarande ett högt övertygelsestema för oss, inklusive i New York City, säger Blackstone i uttalandet.
Lånet 2019 skapades av Morgan Stanley, med Mirae Asset Daewoo, ett värdepappersföretag baserat i Sydkorea som tillhandahåller 93 miljoner USD i mezzaninskulder. Blackstone förvärvade portföljen 2015 i ett joint venture med Fairstead Capital från familjen Caiola.
Lånet på dess flerfamiljsportfölj är inte den första Blackstone CMBS-affären på en Manhattan-tillgång som går för specialservice under de senaste månaderna. Förra året överlämnade CRE-jätten nycklarna till 1740 Broadway, ett 26 våningar högt kontorstorn, efter att ett CMBS-lån på 308 miljoner dollar förfallit och skickats till specialservice.
