Den senaste tidens ökningar in uttagsbegäranden hos Starwood och Blackstone, och bådas beslut att begränsa inlösen, kan vara tecken på mindre av en fråga som de icke-handlade REIT:erna stod inför och mer av ett djupare problem. Snarare än ett par kuriosa, kan de representera uppkomsten av ett tidigare osynligt utvecklande systemproblem.
Blackstones vd Stephen Schwarzman talade om situationen den här veckan, enligt Ekonomiska tider. “Tanken om att det är något som går fel med den här produkten eftersom människor löser ut är att blanda ihop helt felaktiga antaganden”, sa Schwarzman vid en industrikonferens. “Det här var inte tänkt att vara en värdepappersfond med daglig likviditet. Det här är fastigheter.”
Starwoods VD, Barry Sternlicht, tog också upp begränsningen denna vecka, som Den äkta varan rapporterad. “‘Vi är ingen hedgefond. Vi kan inte avveckla våra fastigheter över en natt till attraktiva priser, förklarade han. “Vi måste hantera likviditeten.” Sternlicht pratade med Newmarks president Jimmy Kuhn vid New York University Schack Institutes kapitalmarknadskonferens på Pierre Hotel i tisdags när de största icke-handlade REIT:erna flyttade för att stävja en ökning av uttag.”
I ett brev till sina investerare som vidarebefordrades till BarronsStarwood Real Estate Income Trust på 15 miljarder dollar sa att de uppfyllde 63 % av investerarnas inlösenförfrågningar i november efter att begäranden om återköp överskred en gräns på 2 % och nådde 3,2 % av nettotillgångsvärdet.
Blackstone hade noterat i ett separat brev att de har månatliga uttagsgränser på 2 % av substansvärdet och kvartalsgränser på 5 % av substansvärdet. Den fick 1,8 miljarder USD i inlösenförfrågningar, eller cirka 2,7 % av dess nettotillgångsvärde, och har fått inlösenförfrågningar i november och december som överskrider den kvartalsvisa gränsen. Blackstone tillät investerare att ta ut 1,3 miljarder dollar i november, eller bara 43 % av de inlösenförfrågningar som de fick. Blackstone skulle tillåta investerare att lösa in bara 0,3 % av fondens nettotillgångar denna månad.
Det är uppenbart varför de skulle göra detta. Fastigheter är inte en likvid tillgång. En fond kan inte lätt sälja aktier för att skaffa kapital om det behövs. Speciellt på den nuvarande marknaden är priser och transaktionsvolymer betydligt lägre och en försäljning av betydande enskilda tillgångar eller portföljer tar tid.
I båda fallen var Asien – där investerare tenderar att använda högre hävstångsnivåer och många drabbades av marginalkrav på sina inhemska marknader – källan till många av inlösenförfrågningarna. Enligt en rapport i Ekonomiska tidermedan 70 % av inlösenförfrågningarna till Blackstone kom från Asien, utgör icke-amerikanska investerare endast cirka 20 % av fondens tillgångar.
Båda REIT:erna kunde använda sina egna regler för att hålla saker stabila. Det väcker frågan om huruvida någon form av reglering kan behövas för att skydda sig mot vad som liknats vid en bankkörning i depressionstiden. Men en gräns för hur mycket hävstång investerare kan använda för att gå in i en icke-likvid investeringsfond skulle sannolikt vara tom, eftersom investerarna skulle kunna använda hävstång på annat håll, vilket gör sig sårbara, vilket uppenbarligen hände i det här fallet.
