Blackstone försäkrade BREIT-investerare den här veckan att de har samlat ihop likviditeten för att motverka blödande inlösenförfrågningar – samtidigt som de fullföljer nya förvärv.
Under ett aktieägarmöte på tisdagen sa Nadeem Meghji, Blackstones chef för fastigheter i Americas, att BREIT har samlat in 14 miljarder dollar i likviditet som skulle göra det möjligt för det att uppfylla en stigande våg av begäranden om uttag från investerare från sin fond medan BREIT “går på angrepp” på jakt efter nya tillgångar.
Likviditeten på 14 miljarder dollar inkluderar en infusion på 4,5 miljarder dollar – gjord i två omgångar förra månaden – från University of California.
“Vi har gott om kapital att spela offensiv i en värld där vi tror att det kommer att finnas några intressanta utbyggnadsmöjligheter,” förklarade Meghji, enligt en rapport i Bloomberg.
Beträffande investerares uttag från fonden sa Meghji “vi är medvetna om vad vi ser som förhöjda återköpsaktiviteter och vi måste arbeta igenom den eftersläpningen under de kommande månaderna.”
Men samma dag lovade Blackstones fastighetschef att BREIT skulle komma tillbaka i ringen och komma ut och slåss, Reuters rapporterade att blödningen från inlösenförfrågningar – vad Meghji kallade en ”eftersläpning” – strömmade ut ur fonden på 69 miljarder dollar under hela januari, som den gjorde i november och december, men i en takt som tvingade företaget att begränsa betalningarna till bara 25 % av förfrågningarna.
Som en icke-handlad REIT har BREIT trösklar för hur mycket pengar investerare kan ta ut ur sin fond för att undvika tvångsförsäljning av tillgångar. I ett brev till investerare den 1 december sa BREIT att inlösenförfrågningar hade överskridit sin månadsgräns på 2 % av nettotillgångsvärdet och dess 5 % kvartalsvisa tröskel.
Blackstone tillät investerare att ta ut 1,3 miljarder dollar i november, eller 43 % av de inlösenförfrågningar de mottog; bolaget begränsade decemberuttag till 0,3 % av fondens nettotillgångar.
Enligt ReutersBREIT blockerade också lejonparten av uttag i januari: företaget avslöjade att det betalade ut cirka 1,3 miljarder dollar i fonduttag förra månaden, vilket motsvarar bara 25 % av de inlösenförfrågningar på cirka 5,3 miljarder dollar som det hade fått i januari.
Beträffande dess nya “offensiv” sa Meghji att BREIT riktar sig till börsnoterade REITs, som han sa “handlar till rabatter”. BREIT lånar också ut till låntagare som behöver ny fastighetsfinansiering och drar fördel av högre räntor, sa han, enligt Bloombergs Rapportera.
BREIT pratar med “motiverade säljare” med attraktiva fastigheter som behöver skaffa kapital för andra ändamål, sa Meghji och tillade att fonden förväntar sig att förvärva fler datacenter.
I ett vinstsamtal förra veckan sa Blackstone-president Jon Gray att företaget förväntar sig att inlösenförfrågningar “förblir på en förhöjd nivå men [to] normaliseras över tid när BREIT arbetar igenom eftersläpningen.”
Starwood (SREIT) och KKR:s KREST-fond, båda icke-handlade REITs, har också begränsade fonduttag eftersom privata investerare – rika individer, främst från utlandet – har bombarderat fonderna med inlösenförfrågningar.
Med tanke på att nyare fonder inte tillåter månatliga uttag, föreslog Gray i en nyligen intervju med Financial Times att det kan vara dags att ompröva strukturen för icke-handlade REITs som erbjuder likviditet för illikvida CRE-tillgångar.
“Jag tror att det kommer att ske en utveckling av privata förmögenhetsprodukter,” sa Blackstones president till FT.
