På väg in i ett nytt år befinner sig den kommersiella fastighetsbranschen i hackigt vatten mitt i rädsla för en lågkonjunktur, stigande inflation, räntehöjningar och projekt som har satts på paus när marknadsaktörer väntar på en kurskorrigering.
De som svarar på Bisnow’s 2023 förutsägelseundersökning sa uppriktigt att de kämpar för att navigera mer än den här tiden förra året, trots positiva känslor för vissa delar av landet och flera tillgångsklasser.
Och de förväntar sig att turbulensen kommer att fortsätta, åtminstone på kort sikt, med en överväldigande majoritet som rapporterar att de tror att en lågkonjunktur pågår eller kommer att hända nästa år.
Vissa sa att branschen kommer att lida mer än den allmänna ekonomin.
“Låt mig vara specifik: jag tror att en lågkonjunktur för kommersiella fastigheter är på väg,” sade Colliers Houston-president Patrick Duffy och tillade att det kanske inte stämmer för ekonomin i stort med tanke på låg arbetslöshet och andra indikatorer som pekar bort från en generell lågkonjunktur.
Endast 5,5 % av de tillfrågade läsarna berättade Bisnow de tror inte att det blir någon lågkonjunktur alls. 38 procent sa att vi befinner oss i en lågkonjunktur nu, och ytterligare 42 procent sa att de förväntar sig en ytlig lågkonjunktur 2023.
Liksom Duffy förväntade 14,8 % av de 386 svarande som deltog i undersökningen mellan 11 november och 7 december att en djup lågkonjunktur är på väg.
Samtidigt förväntar sig många att fastigheter kommer att ha fastnat i ett innehavsmönster under åtminstone en del av 2023 eftersom skyhöga räntor, stigande inflation, ett likviditetsgap och en växande klyfta mellan säljarens och köparens förväntningar har stoppat många försäljningar och utvecklingar.
Mer än hälften av de tillfrågade sa att de förväntar sig att det kommer att bli färre affärer avslutade nästa år, med resten fördelat på att förutsäga samma antal affärer och fler affärer som avslutas. Ungefär hälften sa att deras exitstrategier i hela portföljen kommer att förbli oförändrade, medan 42,7 % sa att de förväntar sig att behålla sina fastigheter längre.
Greg Moyer, partner för Chicago-baserade Moyer Properties, har fyra projekt finansierat och var redo att bryta mark på dem. Men alla fyra har lagts på is.
“Jag tycker bara att det är en dålig tid att gå i marken,” sa Moyer. “Jag är inte optimistisk att ’23 kommer att bli ett hektiskt år ur utvecklingssynpunkt. Det ebbar ut och flyter. Jag tror att det kommer att finnas fler möjligheter på förvärvssidan än på utvecklingssidan.”
Innan han återupptog projekten sa Moyer att han vill se vad som kommer att hända med en potentiell lågkonjunktur, inflation och räntor.
Dessa farhågor överensstämmer med de flesta svarandes. Drygt 60 % av dem rankade räntorna som sin första ekonomiska utmaning inför 2023. Ytterligare 22 % rankade det som sitt nummer 2, vilket bidrog till att mer än 91 % av alla tillfrågade placerade räntorna bland sina tre främsta ekonomiska utmaningar för 2023.
Inflationen var den näst högst rankade ekonomiska oro, med 63 % placerade den i sina topp tre. Att hitta kvalificerad arbetskraft var också en stor oro, med 43,5 % rankade det bland sina topp tre.
James Gorbin, en ingenjör i Los Angeles-området, sa att ekonomisk rädsla har hindrat många affärer från att gå igenom.
“Det är svårt att budgetera när allt är i förändring,” sa Gorbin.
Gorbin känner väl till budgeträdsla, eftersom han nyligen blivit uppsagd från ett designföretag. Hans uppsägning berodde delvis på att stigande räntor bromsade företagets arbete, sa han.
Som ett resultat av den nedgången har ungefär hälften av Bisnow De tillfrågade läsarna sa att de tror att deras företags personal kommer att förbli oförändrad under de kommande två åren, medan 27 % förväntar sig att öka personalstyrkan.
Knappt 24 % sa att de planerar att minska personalen 2023. Några av de största namnen i CRE har redan meddelat personalminskningar, inklusive uppsägningar på Avison Young, en “global transformation” på JLL och 300 miljoner dollar i nedskärningar på CBRE som kommer att fokusera på huvudräkning.
Duffy sa att Colliers inte har några planer på att följa efter, även om företaget kan minska med upp till 5% genom avgång.
“Jag tänker inte minska mitt antal anställda. Men om någon skulle säga upp sig, lämna eller på annat sätt utrymma, kommer vi att vara ganska långsamma med att fylla på”, sa han och tillade att Colliers aldrig har släppt någon under en nedgång.
En ledig position på Colliers, till exempel, kommer sannolikt att förbli obesatt fram till slutet av Q2 eller Q3, sa Duffy, vilket motsvarar den tidsram han förväntar sig att saker och ting ska återhämta sig för kommersiella fastigheter.
“När det gäller försäljning tror jag att det första kvartalet kommer att bli exceptionellt lugnt när folk anpassar sig,” sa Duffy. “Säljare kommer att behöva devalvera sina tillgångar lite, och köpare är, tror jag, lite överdrivet pessimistiska just nu.”
Aktiviteten kommer att återupptas när räntorna börjar dämpa sin klättring och branschen börjar känna av förutsägbarhet och säkerheten är nära att toppa, sa han.
“När alla ser att vi inte kommer att gå till 9% och 10% räntor, förhoppningsvis, då kommer världen att börja röra på sig igen,” sa Duffy.
Cirka 75 % av de tillfrågade sa att värdena kommer att sjunka nästa år, och Duffy var bland de 25,3 % av de tillfrågade som sa att värdena kommer att sjunka avsevärt.
“Jag tror att om avkastningskraven höjs och kapitalkostnaden har ökat, sjunker vad jag har råd att betala för en fastighet,” sa Duffy. “Med avsevärt talar jag om 10% till kanske 15% eller 20%. Jag tror inte att det är 5 %.”
På plussidan, även om det kanske inte är den bästa tiden att sälja eller bryta mark, uttryckte många förtroende för att de dåliga tiderna inte kommer att hålla i sig och sa att detta kan vara året för att dra fördel av lägre fastighetsvärden och göra förvärv.
Multifamily toppade vad respondenterna tror kommer att vara smart-pengar-satsningen för både förvärv och utveckling nästa år med 27,8% respektive 30,9%. Industrial följde som det näst mest valda alternativet i båda kategorierna.
När det gäller vilka regioner som kommer att bli heta toppar Sydöstra delen av listan, inklusive södra Florida, Atlanta och Carolinas (50 %) och Texas (39 %), medan Mellanvästern och Pacific Northwest var och en ansågs målrika miljöer för förvärv och utveckling av endast cirka 10 % av de tillfrågade.
John Filli, senior vice president på NAI Horizon i Phoenix, den snabbast växande stora staden i USA, tycker att Arizona är väl inrättat 2023 tack vare sin befolkningstillväxt och idealiska läge för ny utveckling, inklusive energi- och tillverkningsprojekt. Drygt 24 % av Bisnow läsarna var överens om att sydväst är en bra satsning nästa år.
“De andra typerna av industrier som kommer in här, det är inte bara batterifabrikerna utan chiptillverkningsföretagen,” sa Filli. “Chips är en viktig komponent i produktionen av alla typer av maskiner, bilar och allt annat. Världens efterfrågan, det måste bara hända, och det här är en perfekt plats.”
En tydlig konsensus nåddes för vad som kommer att vara den sämsta insatsen för förvärv nästa år: Office fick 58,3 % av svaren.
Jennifer Grant, en arkitekt och grundare av Quintessence Design Group i Denver, sa att Denvers vakansgrad på 21 % fick henne att välja det alternativet.
Det finns dock möjlighet att utveckla samarbetsutrymmen för hybridarbete snarare än “stora block av kontorsutrymmen med skåpgårdar”, sa Grant.
“Det är ett minne blott, enligt min mening.”
