Nyligen undertecknade labbhyresavtal på delmarknaden i södra San Francisco visar att hyresvärdar sänker effektiva priser för att låsa in hyresgäster, vilket leder till en flod av andrahandsuthyrningsutrymmen och en kommande utbudsökning i en livlig del av Bay Area omringad av ny utveckling.
Skiftet, en “anmärkningsvärd” marknadsjustering, enligt en nyligen genomförd analys från Newmark, “minskar beläggningskostnaderna för hyresgästerna avsevärt”, och analytiker ser det som ett tecken på ett nyckelskifte på marknaden.
“Smarta hyresvärdar tar itu med situationen,” sa Newmarks verkställande direktör Eric Bluestein. “De har varit proaktiva och försökt att inte gå vilse i dammet, så de har blivit aggressiva och erbjuder en hel del gratis hyra och hyresgästförbättringar.”
Den senaste tidens labbuthyrningsverksamhet i och runt södra San Francisco antyder en bioteknisk återhämtning.
Newmarks spårning för andrahandsuthyrning visar 67 andrahandsuthyrningar av labb i Bay Area på totalt 1,86 miljoner SF, med 40 av dessa utrymmen som har kommit online sedan 1 januari, sa Bluestein.
Annan forskning från Newmark visar att det finns 7,7 miljoner SF av labbutrymme under uppbyggnad på Bay Area-marknaden från och med första kvartalet, nästan dubbelt så mycket som i pipelinen för ett år sedan.
Sedan början av maj har tre startups tecknat hyresavtal som, med hänsyn tagen till hyreskoncessioner som är högre än normalt och investeringar i hyresgästförbättringar, ger betydande sänkningar av totalkostnaden under de första fem åren av avtalen.
Newmark jämförde dessa hyresavtal idag med vad de skulle ha förväntats kosta för 15 månader sedan och fann betydande besparingar för bioteknikhyresgästerna.
Graviditetsfokuserade Mirvie, som tecknade ett hyresavtal på 651 Gateway Blvd., ett fastighetsprojekt i Boston Properties och Alexandria, sparade 24,7 %. Ideaya Biosciences, ett precisionsonkologiföretag, såg en minskning med 34,7 % i hyran för sitt hyresavtal vid DivCo Wests 5000 Shoreline Court. Zero Acre Farms, en odlad oljestartup, tecknade ett hyresavtal vid Phase 3:s Genesis-projekt i San Mateo som var 45,4 % mindre än vad som skulle ha förväntats i början av 2022.
Bluestein sa att denna dynamik kommer att fortsätta på kort sikt, med hyresvärdar som blir aggressiva med hyreskoncessioner och utgifter för hyresgästförbättringar för att upprätthålla högre ansiktshyror och avvärja konkurrens.
Denna dynamik understryker hur Bay Area börjar återhämta sig från en långsam, osäker marknad före jämförbara marknader i San Diego och Boston, sa Bluestein.
Han sa att mångfalden av Bay Area bioteknik, med dess särskilda fokus på heta teknologier som gensekvensering, artificiell intelligens och livsmedelsteknik, har hjälpt regionen att locka till sig riskkapital, skapa fler startups som kan vara opportunistiska och dra fördel av marknaden. San Diego och Boston kommer att komma tillbaka och se liknande dynamik spela ut, sa han, men de ligger något efter Bay Area.
“Det är inte ett blodbad i sig, men visst har pendeln svängt mer till hyresgästernas fördel,” sa Bluestein. “Det finns mer befintligt utrymme och hyresvärdar kommer att vara mer aggressiva att konkurrera.”
