Två RealPage-inlägg erbjuder en intressant inblick i flerfamiljsmarknaden. Man noterar att under första kvartalet var de fem största lägenhetsaffärerna på östkusten och västkusten. Den andra noterar att lägenhetsmarknaderna i Mellanvästern har visat den största motståndskraften.
Det senare inlägget, skriven av Kim O’Brien, belyser lägenhetsmarknaderna i Mellanvästerns unika förmåga att lysa under tider då resten av nationen släpar efter.
2020, när landets bostadsmarknad drabbades hårt av covid-19-pandemin, överträffade Mellanvästern de sviktande Gateway-marknaderna och höll sig relativt i linje med Sun Belt, skriver hon. Året därpå tog ”Sun Belt-marknadens resultat verkligen fart, med utbyte av nya hyresavtal som nådde en topp på över 20 %, vilket lämnade Mellanvästern till sin långsamma och jämna takt runt 10 %. När Gateway-prestandan studsade tillbaka och nådde en prestandatopp nära 19 % 2022, fortsatte Mellanvästern att logga in en solid – men mindre flashig – expansion, närmare 16 %.”
Nu kommer vi till det här året och måttfullhet har blivit utbredd över hela USA. Samtidigt har mellanvästerns prestanda smugit sig före Sun Belt- och Gateway-marknaderna. “Nya hyresavtal tecknas nu för nästan 7% mer än det tidigare hyresavtalet i Mellanvästern, några tickningar före Gateway och Sun Belt”, enligt O’Brien.
Ändå sker de stora affärerna på andra håll. Detta är dubbelt betydande eftersom lägenhetsförsäljningen, liksom resten av den kommersiella fastighetsmarknaden, fick en betydande träff under första kvartalet och sjönk med 64 % från år till år. RealPages Charlotte Wheeler skriver att takräntorna för transaktioner under första kvartalet ökade med 40 punkter jämfört med föregående år men förblev på historiska lägsta nivåer, i genomsnitt 5,1 %.
Vart priserna kan vara på väg
Jim Costello, chefsekonom för MSCI Real Assets, talade förra månaden på National Multifamily Housing Council Research Forum, att förväntningarna på prisgapet mellan köpare och säljare ökar och är tillbaka till där de var 2020.
“Det säger att från nuvarande prisnivåer behöver du ytterligare cirka 10% nedgång i lägenhetspriserna för att kunna balansera köparens och säljarens intresse för detta,” sa Costello.
“Så det är en intressant situation där köpare och säljare fortfarande stirrar på varandra över bordet och inte är villiga att röra sig så mycket ännu.”
De fem bästa Q1-erbjudandena
Med den dystra förutsägelsen i åtanke, liksom O’Briens observationer om Mellanvästerns flerfamiljsmarknader är det intressant att se var de bästa affärerna var under det första kvartalet.
Southgate Towers var den högst prissatta transaktionen under Q1, enligt RealPage. Apartment Income Real Estate Investment Trust köpte lägenhetsgemenskapen med 495 enheter i Miami från Gumenick Properties för $241 miljoner eller cirka $487 900 per enhet. Det priset per enhet var det tredje högsta under Q1.
Den dyraste transaktionen per enhet var The Lydian, som gick för $182 miljoner eller ungefär $560 200 per enhet. Samhället i Northwest DC köptes av Pacific Life. The Lydian ligger i Mount Vernon Triangle-området och dess tidigare ägare var The Wilkes Co. och Quadrangle Development Corp.
San Jose var hem för kvartalets tredje högsta försäljning. Griffis Residential köpte samhället Cerano (Griffis South Bay) på delmarknaden North San Jose/Milpitas för nästan 154 miljoner dollar eller 410 400 dollar per enhet. Utbyggnaden med 373 enheter på Murphy Ranch Road i Milpitas såldes av Fairfield Residential.
En annan storstadsgemenskap i Washington, DC, The Highgate at The Mile, hamnade som nummer 4 på listan när Blackstone sålde den sex våningar höga communityn med 395 enheter på Jones Branch Drive i McLean för 137 miljoner dollar eller 346 800 dollar per enhet. Köparen var ett joint venture mellan McLean, VA-baserade Kettler, och Newport Beach, CA-baserade Pacific Life.
Femte på listan var The Eddy, köpt av Tishman Speyer för 135 miljoner dollar, eller mer än 521 000 dollar per dörr.
Det 17 våningar höga tornet som ligger längs New Street vid vattnet i East Boston är East Bostons största byggnad. Det ligger inom undermarknaden Chelsea/Revere/Charlestown och byggdes 2016. East Bostons högsta byggnad är LEED Gold-certifierad, med 259 lägenheter. Säljare var The Green Cities Company.
