Oron ökar över ödet för annalkande kontorsförfall i takt med att bankkrisens följder ökar pressen på en redan prekär utlåningsmiljö.
Kommersiella lån som kommer att löpa ut 2023 uppgår till cirka 400 miljarder dollar, och kontorstillgångar fungerar som säkerhet för en fjärdedel av dessa lån, enligt nya uppgifter från MSCI. I slutet av 2022 uppgick värdet av kontorsfastigheter som flaggats för att ha en högre sannolikhet för nöd redan nästan 40 miljarder dollar, vilket överträffade alla andra tillgångsklasser.
Kollapsen av Signature Bank och Silicon Valley Bank, tillsammans med First Republic Banks nästan misslyckande, har satt ägare i slutet av sina lånevillkor i en alltmer farlig position, med vissa ekonomer som nu förutspår att denna senaste apnyckel kommer att leda till mer fallissemang och utmätningar.
“Mycket konservatism har redan byggts in – hur mycket längre det kommer att behöva gå är oklart i nuläget”, säger Kevin Fagan, senior director och chef för ekonomisk analys av kommersiella fastigheter på Moody’s Analytics. “Det som är uppenbart är att lån som förfaller under de kommande åren som redan var i problem … kan vara mer tveksamma nu.”
Likviditet för kommersiella projekt – och kontor, i synnerhet – har varit svår att få tag på ett tag nu. Transaktionsvolymen för kontorsaffärer minskade med 66 % jämfört med föregående år i februari, visar MSCI-data, eftersom stigande räntor och sjunkande värden ledde till en skärpning av utlåningsstandarderna.
Sedan kom bankkonkurserna, som utlöste en utbredd oro över potentiell smitta och fick inlåningsutflödet att skjuta i höjden, särskilt bland regionala banker, som har fungerat som den primära källan till CRE-utlåning under de senaste månaderna, eftersom större motsvarigheter har tappat pennorna.
Detta förbrukade ytterligare de knappa pengar som dessa banker har att låna, vilket borde göra refinansiering, särskilt för kontor, desto mer utmanande, säger Lance Patterson, VD för Atlanta-baserade Patterson Real Estate Advisory Group.
“Om jag går in på en bank och vill göra ett kommersiellt fastighetslån – vilket redan var svårt att göra långt innan förra veckan – nu finns det ytterligare en anledning att göra det ännu svårare”, sa han. “Det enda sättet de kan finansiera lån är med insättningar.”
Federal Reserve signalerade på onsdagen att det kan vara i början av slutet av en serie räntehöjningar, men utlåningsvillkoren kommer sannolikt att bli sämre innan de blir bättre. I slutändan är anledningen till att banker förväntas skärpa utlåningsstandarderna inte på grund av de högprofilerade bankrörelserna från mitten av mars utan på grund av vad som ursprungligen utlöste dem.
“Dessa två misslyckanden borde egentligen inte, i makrobemärkelse, ta bort massor av likviditet”, säger Rebecca Rockey, chef för ekonomisk analys och prognoser på den globala forskningsavdelningen på Cushman & Wakefield. “Det är mer paniken, det okända om andra banker och förlusten av förtroende som begränsar likviditeten.”
En dramatisk tillbakagång i kontorsutlåningen är inget nytt, men bankkonkurserna hjälper inte, sa Fagan. Låntagare som vill refinansiera kommer sannolikt att möta högre kapitalkostnader, en krympande pool av tillgängliga långivare och mer konservativa lånevillkor, vilket tvingar vissa att kasta in handduken.
“Osäkerheten, möjligheten att få nya skulder och kostnaden för eget kapital, om du måste rekapitalisera, kommer att hindra vissa ägare från att kunna fortsätta att behålla tillgångarna,” sa Fagan. “De kommer inte att satsa på framtiden för den tillgången från sin kostnadsbas längre – en ny ägare måste få en ny kostnadsbas.”
Bankkrisen förvärrade likviditetsproblem, även om det inte nödvändigtvis betyder att långivare kommer att skynda sig att utmäta lån, säger Varuna Bhattacharyya, en kommersiell fastighetsfinansieringsadvokat och partner vid New York-baserade Bryan Cave Leighton Paisner.
Vissa kanske väljer att sparka burken på vägen, sa hon och erbjuder låneförlängningar som inkluderar högre räntor och krav på eget kapital.
“All typ av utestängning eller efterföljande av korrigerande åtgärder kommer att bli dyrt, och det kommer att vara tidskrävande,” sa hon. “Det är inte den lättaste vägen, och det påverkar en banks portfölj. Om du kan förlänga lånet och få låntagaren att lägga in mer eget kapital i hopp om att det någon gång kommer att finnas fler finansieringskällor eller att de kommer att ha förmågan att betala av lånet, är det självklart att föredra.”
Huruvida långivare väljer att arbeta med en låntagare för att förlänga ett lån kommer sannolikt att baseras på prestanda, säger Debra Morgan, verkställande direktör för omstrukturering och tvistlösning på CohnReznick.
“Jag tror inte att det är vettigt att ta en relativt stabil kontorsbyggnad och avskärma den för sport,” sa Morgan. “Det är mycket mer värdefullt att lämna fastigheten i händerna på ägare och operatörer och ge dem repet att arbeta genom den här miljön.”
Bankkrisen kan också leda till en ökning av frivilliga utmätningar, ett fenomen som Morgan beskrev som “jinglemail”.
Efter månader av kanalisering av pengar till nödställda tillgångar, kan ägare som står inför en brist på tillgängliga skulder välja att skicka tillbaka nycklarna till banken – ett fenomen som utspelar sig över flera stora tunnelbanor.
“Du ser några av de största hyresvärdarna i landet misslyckas med sina lån med avsikt eftersom de vet att de inte kan få ekonomin att fungera längre,” sa Bill Baumgardner, vice vd på VanTrust Real Estate i Dallas, under en Bisnow event torsdag. “Det kommer bara att fortsätta gå i den riktningen.”
I slutet av februari misslyckades Columbia Property Trust med ett lån på 1,7 miljarder dollar som stödde en kontorsportfölj med sju byggnader i fyra delstater. Brookfield, en stor kontorshyresvärd i Los Angeles, misslyckades också med lån till ett värde av 784 miljoner dollar kopplade till två av dess centrala kontorstorn.
En stor del av kortfristiga kontorsförfall är koncentrerade i det kommersiella bostadslånesäkrade värdepappersuniversumet, och CMBS-lån till ett värde av nära 20 miljarder dollar som kommer att förfalla före 2025 klassificeras som utmanade för refinansiering, enligt en ny rapport från Moody’s Investors Service. Det är en relativt liten del av den totala lånekakan, sa Fagan, vilket innebär att federalt ingripande är osannolikt.
“Det är inte obetydligt, och vi är mycket sannolikt att se förseningar öka under loppet av detta år och nästa,” sa Fagan. “Jag förväntar mig inte att se någon form av räddningsaktion, men vi kommer att se några problem komma igenom.”
I ett försök att rensa sina balansräkningar från CRE-skulder kan banklångivare sälja befintliga bolån till den värdepapperiserade marknaden och skaka loss lite likviditet som kan underlätta CMBS-refinansieringsmiljön, säger Lisa Pendergast, verkställande direktör för Commercial Real Estate Finance Council.
Vissa banker har redan flyttat för att avlasta kommersiella bolån. Renasant Bank lämnade in ett meddelande om utestängning av ett lån på 11,9 miljoner dollar kopplat till en tvåvånings kontorsbyggnad i Atlanta-området. I New York City sa ägaren till ett nästan färdigt boutiquekontorsprojekt att han tvingades in i konkursdomstolen efter att hans långivare, Cecora Investment Advisors, inlett ett utmätningsförfarande, enligt The Real Deal.
De flesta långivare uppfattade redan kontoret som medför hög kreditrisk, sade Rockey, vilket betyder att faktorer som fanns före bankkonkurserna kommer att fortsätta att begränsa kapital för nya lån.
“För banker att ta över en kontorstillgång är extremt kapitalintensivt,” sa hon. ”När jag tänker på hur våra utsikter för kontorsrefinansiering har förändrats under de senaste två veckorna är det väldigt marginellt. Jag tror inte att det här i grunden förändrar någonting.”
