Banker har sett mycket oro under de senaste månaderna från insättare, investerare och tillsynsmyndigheter. Flera institutioner har tvingats när det stod klart att stigande räntor undergrävde värdet på deras tillgångar. Insättare drog sina insättningar, oroade över bankernas likviditet. Det leder till insolvens och nedläggningar. En studie antydde att ökad penningpolitisk åtstramning från Federal Reserve skulle kunna stänga 186 banker.
Men enligt experter från kreditvärderingsinstitut till långa erfarna CRE-proffs behöver de Fed inte lyfta ett enda finger. En liknande cykel kan hända med kommersiella fastighetslån.
Enligt Fitch Ratings är banker med mindre än 100 miljarder dollar i tillgångar – de flesta av dem – “mer mottagliga för försämrade grunder för kommersiella fastigheter (CRE) än större banker.”
“Den strama monetära miljön har satt press på de flesta CRE-fastigheters säkerhetsvärden och transaktionsvolymer medan strukturella förändringar i efterfrågan på kontorslokaler har negativt påverkat beläggningen för den tillgångsklassen”, skrev Fitch. “Dessa faktorer ökar kreditrisken för banker som har koncentrationer av CRE-lån och förväntas ha en inverkan på tillgångarnas kvalitet i amerikanska bankers CRE-låneportföljer.”
Enligt företaget är bankerna den största långivaren till kontorsmarknaden med cirka 720 miljarder dollar i lån. “Om man antar en hypotetisk stressad förlustgrad på 20 % för dessa lån (ungefär dubbelt så stor som 9,8 % av den genomsnittliga nio kvartalsförlusten för CRE per 2022 års allvarligt negativa DFAST), resulterar detta i cirka 145 miljarder dollar i kumulativa förluster, eller 8 % av sektorns 1,76 biljoner dollar av materiellt eget kapital, som banker borde kunna absorbera över tiden när de arbetar genom sina löptider och förnyelser”, sa de.
Men kontoret är inte det enda problemet. “Precis som alla sektorer av ekonomin är CRE under stress av högre priser, som skär i fastigheternas kassaflöden och sätter press nedåt på värdet på själva fastigheterna”, säger Brian Graham, partner och medgrundare på Klaros Group, till GlobeSt. com. “Utöver detta är dock vissa CRE-sektorer (geografiskt som centrala affärsdistrikt i stora städer och fastighetstyper som kontor) under extra stress till följd av förändrade beteenden (jobba hemifrån, mer onlineshopping, nedgång av biografer, etc.). Omvänt upplever vissa CRE-sektorer (som datacenter och transportlager) medvind.”
Flerfamiljshus, som ofta anses vara relativt osårbart eftersom människor behöver en plats att bo, erbjuder en annan potentiell svaghet på grund av den nuvarande byggtakten. Flerfamiljssektorn har varit överbyggd, säger Marcel Arsenault, vd för Real Capital Solutions, vilket han tror kommer att leda till betydligt högre vakansgrader som är fallet just nu.
Bygglån kommer att möta behovet av refinansiering, och många av dem kommer inte att ha råd med vare sig den extra kapitalinvesteringen när belåningsgraden går från cirka 70 % till 50 % och räntorna stiger flera procentenheter.
“Allt är för dyrt, säger Arsenault till GlobeSt.com. “Om det finns en miljon enheter[vilkenledigplatssomäridagkanjaglovaattdenkommerattblihögreimorgonVarförköpaviden6%vakansomdengårtill11%?”[whatevervacancyistodayIcanpromiseitwillbehighertomorrowWhybuyata6%vacancyifit’sgoingto11%?”
I början av mars förutspådde CBRE “nästan rekord på 716 000 nya flerfamiljsbostäder under de kommande två åren” som kommer att pressa upp sektorns vakansgrad 4,6 % till en topp på 5,2 % vid årets slut. Arsenault, som har varit i fastigheter sedan spar- och lånekraschen på 1980-talet, räknar med att något mer som en miljon enheter pågår och att refinansieringsräntor skulle kunna driva många utvecklares projekt till olönsamhet, vilket skulle leda till devalverade bygglån.
Vissa banker har laddat hårt på CRE-lån. I sin resultatrelease för första kvartalet visade till exempel Bank OZK-anmälningar att av 21,8 miljarder USD i utestående lån var hela 39,3 % för konstruktion och markutveckling och icke-gårdsfastigheter var 22,1 % för totalt 61,4 %.
PacWest, som sålde sin CRE-låneportfölj till Kennedy Wilson och sin fastighetsutlåningsgren till Roc Capital Holdings, hade i slutet av första kvartalet 2023 78 % av sina lån och leasingavtal på 25,7 miljarder dollar i fastigheter, mycket inom kommersiella affärer.
Western Alliance, en annan bank som anses vara i potentiell fara, avslutade första kvartalet med 29,9 % av lånen för investeringar som var CRE eller konstruktion och markutveckling, totalt nästan 15,6 miljarder USD.
Det som komplicerar bilden är bristen på information om mindre banker. Som Fitch skrev, “Merparten av CRE-exponeringen hålls dock på mindre bankbalansräkningar, som inte är betygsatta av Fitch, vilket begränsar vår synlighet i kreditkvalitet på långivarenivå för den bredare branschen, som inkluderar 4 700 FDIC-försäkrade banker. ”
