När hagelstenarna av högre räntor, banksvaghet och oro, och osäkerhet kring hem-hem- och hybridmodeller snabbt faller, trodde många i CRE att de hade hittat ett svar på kontorets gåta. Gå till blandad användning.
Städer som kombinerat boende, kontor och fritid så snart som möjligt till blandad användning kommer att ha mer övertygande erbjudanden för människor och företag som letar efter en ny plats, noterade Moody’s Analytics CRE nyligen.
Kanske, men en nyligen genomförd Trepp-analys kan undergräva presumtioner eftersom färska data visar att blandad användning i allt större utsträckning träffar de speciella serviceskidorna. Om dessa kombinationer av kontor, bostäder och detaljhandel inte visar större motståndskraft mot skuldtjänst, kanske de inte riktigt är rätta som uppfattningen har föreslagit.
“Blandanvändning och kontor var ansvariga för cirka 55,3% respektive 41,2% av nya specialserviceöverföringar under denna period”, skrev Trepp. “Totalt överfördes 2,46 miljarder dollar till specialservicen i maj, och blandad användning och kontor utgjorde 2,38 miljarder dollar av det.”
Rapporten och data ger vissa svårigheter att se detta. Utöver omnämnandet av blandad användning i andra och tredje styckena, är datatabellerna sorterade efter industri, logi, flerfamiljshus, kontor och detaljhandel. Blandad användning kommer att spridas över tre till fyra av dessa kategorier, så det är omöjligt att se exakt vad som händer.
Om blandad användning erbjuder en tydlig väg runt fara, kan du misstänka en betydande skillnad i låneförsämring, även om dessa uppgifter är från en månad och det kan vara en anomali.
Trepp gav ett exempel som, med tanke på beskrivningen, sannolikt inkluderar blandad användning.
“Det största lånet att överföra i april 2023 var 1,1 miljarder USD-lånet Workspace Property Trust Portfolio (JPMCC 2018-WPT),” skrev de. ”Lånet stöds av 147 fastigheter, främst flexkontorsytor. Skulden delades upp i fast och rörlig ränta. Skulden med fast ränta har ett hårt förfallodatum juli 2023, och den skulden är uppdelad på fyra 2018 CMBS-conduit-affärer. Delarna med rörlig ränta förfaller också i juli och det finns inga fler förlängningsalternativ för sedeln. Den ursprungliga förfallodagen för den rörliga delen var juli 2020 och den var strukturerad med tre 12-månaders förlängningsoptioner. Särskilda servicekommentarer var sparsamma om varför lånet överfördes.”
Seagram Building, 375 Park Avenue – mestadels kontor men med två restauranger, ett konferenscenter och rekreationsområde – kanske inte har lägenheter men faller i kategorin för blandad användning. Lånet det stöder har flyttats till en förlängning till 2024 med option på ytterligare ett år, inklusive ett behov av att göra 40 miljoner dollar i ytterligare betalningar av kapital under de kommande två åren.
Kanske går framgången med blandad användning utöver själva kategorin och kräver mer annat och mindre kontor. Bättre insikter kommer sannolikt att komma inom en snar framtid med mer data.
