Forskare vid US Bureau of Labor Statistics och Federal Reserve Bank of Cleveland har letat efter en bättre förståelse av inflationen. Deras undersökning av förändringstakten för bostadshyrorna tyder på att regeringens beräkningar av inflationen, där skyddet är 32 % av KPI, kan vara betydligt lägre. De föreslå ett nytt tillvägagångssätt som bättre kan balansera kostnaderna av förnyelser med hyror för nya hyresrätter med lanseringen av ett nytt index som bara fångar hyreskontrakten för hyresgäster som nyligen har flyttat.
Enligt forskarna Brian Adams, Lara Loewenstein, Hugh Montag och Randal Verbrugge har detta blivit ett särskilt besvärligt problem när det gäller att mäta kostnader för skyddsrum. Tillgängliga index varierar kraftigt. Som de påpekar i sin tidning, under första kvartalet 2022, nådde Zillow Observed Rent Index (ZORI) och marginalhyresindex (ACY MRI) 15 procent respektive 12 procent på årsbasis, medan den officiella KPI för hyra läser 5,5 procent.”
Inom ekonomi, som i komedi, är timing allt. Tidpunkten har upprepade gånger tagits upp som en fråga av kritiker av Federal Reserves räntepolitik, vilket är anledningen till att Federal Open Markets Committee sänkte höjningstakten något, eftersom det tar tid för förändringar att tränga in.
Skillnaden är något som den kommersiella fastighetsbranschen, och särskilt flerfamiljssektorn, har förstått instinktivt i årtionden. Begärda hyror tenderar att vara högre än förnyelser, eftersom en liknande höjning för en befintlig hyresgäst mer sannolikt skulle upplevas som dekalchock, vilket potentiellt kan få dem att flytta. Det utlöser fastighetsägarens utgifter som reparationer och rehab till en enhet och sedan tidsfördröjningen för att få in en ny hyresgäst. Att avsevärt höja hyrorna genom en hel byggnad tar betydande tid. Hyror för nya hyresgäster, även om de är viktiga i branschen, ger inte en korrekt redovisning av en hel hyresrulle.
Men det är inte så regeringen har tittat på hyrorna, som påverkar beräkningar av hyresvärden för husägare, och så totalt sett en stor inverkan på inflationsbestämning. Vid en given tidpunkt, enligt denna tidning, är BLS-bostadsundersökningen “fullständigt representativ för hyresbostadsbeståndet i amerikanska städer” och är ett slumpmässigt urval som bör visa hyrestillväxt.
Med hjälp av mikrodata som ligger till grund för alla mätningar, fann de att skillnaderna mellan KPI-mått på hyrestillväxt och andra index berodde på mätning för alla hyresgäster kontra bara nya.
Vilken man ska använda beror på vad man försöker göra, och för penningpolitiken är det inte klart vilket som är bättre. Använd ett tillvägagångssätt med endast nya hyresgäster och resultaten kan överdriva den omedelbara effekten. Ett blandat index representerar bättre idag, men en av frågorna med att mäta inflationen är att försöka förstå vart ekonomin är på väg, och eftersom Cleveland Fed noterar“Hyresinflationen för nya hyresgäster leder den officiella BLS-hyresinflationen med fyra fjärdedelar.”
Det finns ingen indikation på vad BLS kan göra eller hur FOMC skulle tolka denna förklaring i samband med sitt mandat att kontrollera priserna på lång sikt. Varje förändring kommer sannolikt att ta lite tid, men ett möjligt resultat kan vara en push för att fortsätta högre priser under längre tid, eftersom hyrorna mer allmänt skulle återspegla de högre indexen inom ett år.
