Ashford Hospitality Trust, en REIT som koncentrerar sig på exklusiva hotell med full service, sa att det är “mest troligt” att det skulle lämna tillbaka nycklarna till långivare på 19 hotell.
“Företaget anser att det ligger i de gemensamma och föredragna aktieägarnas intresse att inte göra den nödvändiga utbetalningen på cirka 255 miljoner dollar,” sade det och tillade att det skulle spara ytterligare 80 miljoner dollar i förväntade investeringar i fastigheterna fram till 2025.
Ashford hade avslutat första kvartalet med 3,8 miljarder USD i totala lån med en blandad genomsnittlig ränta på 7,1%. “I slutet av första kvartalet var cirka 40% av företagets hotell i kontantfällor under sina respektive lån jämfört med 79% i slutet av fjärde kvartalet 2022,” sa REIT. “De hotell som för närvarande saknar kassafällor genererade cirka 70 % av bolagets hotell-EBITDA för hela året 2022. Alla överskottskassaflöden som genereras av hotell i kassafällor kommer att hållas av långivaren och kommer inte att vara tillgängliga för företagsändamål.”
Med andra ord absorberar 40 % av hotellen, även om de var tekniskt lönsamma, mer pengar än de genererar. I CRE kan det hända när långivare kräver en utlösare för kontantfällan, där kassaflödet från en fastighet går in på ett depositionskonto när låntagaren inte uppfyller kraven på villkor.
Ashford sa att de trodde att det fanns negativt eget kapital i fastigheterna i fråga “vilket framgår av den sammanlagda 12-månaders nettodriftsintäkternas skuldavkastning på 5,6% till och med första kvartalet 2023.” Medan den blandade genomsnittliga räntan var 7,1 %, var den för gruppen hotell cirka 8,8 %, baserat på nuvarande SOFR-räntor.
Hotellen förväntades också kräva investeringar som i genomsnitt skulle uppgå till 18 % av de årliga intäkterna “jämfört med industristandardens kapitalutgiftsreserv på 4%-5% av årliga intäkter.”
Under det första kvartalet 2023 minskade de 12 månader långa intäkterna med 13 % jämfört med 2019 och den totala arbetskostnaden per ockuperat rum ökade med 27 %. Gruppen hotell var “belägna på marknader som har upplevt betydande motvind under sin post-pandemiska återhämtning, och ett antal av dessa marknader förväntas inte nå pre-pandemiska topplinjenivåer förrän 2025 eller 2026.”
Några stora hand-backs har förekommit i CRE, som Unibail-Rodamco-Westfield stoppa betalningar på 558 miljoner dollar i skuld för Westfield San Francisco Centre, det största köpcentret i staden. Förra månaden, Park Hotels & Resorts slutade göra betalningar på ett CMBS-lån på 725 miljoner dollar uppbackad av två av de största hotellen i San Francisco. Tidigare i år misslyckades Columbia Property Trust med 1,7 miljarder dollar i lån och Brookfield Asset Management misslyckades med 784 miljoner dollar i lån.
