Artemis Real Estate Partners har säkrat sin största investeringsuppdrag någonsin vid en tidpunkt då insamlingen är nere i fastighetsbranschen, och man förbereder sig för att dra fördel av den nöd som många ägare står inför.
Det Washington, DC-baserade värdepappersföretaget har precis stängt sitt senaste fastighetsbolag, Artemis Fund IV, med 2,2 miljarder dollar i åtaganden, mer än dubbelt så mycket som dess tidigare största fond och långt över sitt mål på 1,5 miljarder dollar, berättade företagets högsta chefer. Bisnow.
Kontorsbyggnaden där Artemis Real Estate Partners har sitt huvudkontor på 5404 Wisconsin Ave. i Chevy Chase, Maryland.
“Detta var första gången som vår fondstorlek var tillräckligt stor och vi har väckt intresse för statligt förmögenhet från Mellanöstern och Asien, så det var nytt för oss”, sa Artemis medvd Deborah Harmon i en intervju på fredagen. “Men upprepningen av befintliga investerare reflekterar meritlistan, teamet, operativa partners och marknadsmöjligheten idag.”
Artemis är ute efter att sprida fondens investeringar över en rad tillgångsklasser och marknader, men man är särskilt intresserad av områden där man ser prisrabatter, inklusive nödställda kontorsbyggnader och hårt drabbade kuststäder som New York och San Francisco.
Utöver statliga förmögenhetsfonder tog Artemis in pengar från offentliga och företags pensionsfonder, donationer, stiftelser och familjekontor. Harmon sa att 95 % av de institutionella investerarna från dess tidigare fastighetsfond återvände för att lägga pengar i det senaste fordonet.
Artemis Real Estate Partners Fund IV LP, som bildades i december 2021, samlade in över 1,9 miljarder dollar den 20 mars från 97 investerare, enligt en anmälan från Securities and Exchange Commission.
Företagets bästa insamlingssatsning kommer mitt i en bredare nedgång på marknaden. Den globala insamlingsaktiviteten för fastigheter under det första kvartalet uppgick till 90,9 miljarder dollar, enligt Pitchbook, en minskning med 42 % från samma kvartal förra året och representerar det första kvartalet på minst fem år som finansieringen har sjunkit under 100 miljarder dollar.
Harmon sa att det har varit “mycket svårt” för många fastighetsfondförvaltare att skaffa institutionellt kapital på dagens marknad, men Artemis kunde övervinna den utmaningen på grund av sina starka partnerskap och på grund av investeringsstrategin för sin senaste fond.
Den strategin, sa Harmon, innebär att dra fördel av “kapitalmarknadernas tumultartade karaktär.”
Den snabba ränteuppgången under det senaste året, i kombination med kollapsen av tre regionala banker under de senaste månaderna och en tillbakagång från stora banker, har lämnat många fastighetsägare under vattnet och oförmögna att refinansiera sina tillgångar. Harmon sa att dessa situationer är utmärkta möjligheter för en investerare som Artemis att slå in.
Företaget kan distribuera pengar på flera sätt, från joint venture equity till preferent equity till mezzanine debt, sa Harmon.
“Den regionala bankkrisen och utmaningarna på marknaden är inte över, och vi tror att vi kommer att se en fortsatt dislokation i den sektorn som kommer att ge oss möjlighet att gå in och tillhandahålla joint venture-kapital, räddningskapital, återskapande av kapital, och det borde vara en viktig källa till möjligheter”, sa hon.
Många av företagets investeringar involverar ett samarbete med en lokal joint venture-partner, och Harmon sa att det har 120 befintliga relationer med utvecklare över hela landet. Hon sa att hon nu ser möjlighet att utöka sitt nätverk och samarbeta med fler utvecklare som har blivit offer för de regionala bankfrågorna.
“Nöden i den sektorn kommer att skapa ökade möjligheter på mellanmarknaden för riktigt starka samarbetspartners som bara är hos fel regional bank,” sa hon.
Harmon har sett tider som denna förut. Hon började sin karriär 1990, mitt i spar- och lånekrisen, och hon var med och grundade Artemis under den stora lågkonjunkturen 2009.
Hon grundade företaget tillsammans med tidigare handelssekreterare Penny Pritzker, och hon leder det nu tillsammans med co-VD Alex Gilbert. Artemis tidigare tre fastighetsfonder samlade in totalt $436 miljoner, $580 miljoner och $1 miljard, och det stängde en $1 miljard sjukvårdsfond förra året.
Artemis har 90 anställda i Chevy Chase, Maryland, huvudkontor och utposter i New York, Los Angeles och Atlanta. Dess senaste $2,2 miljarder fond förvaltas av Michael Vu och Rich Banjo.
Med tillstånd av Artemis Real Estate Partners
Artemis co-VDs Deborah Harmon och Alex Gilbert
Företaget har redan investerat cirka 10 % av sin senaste fond, och det är ett år in i sin fyraåriga investeringsperiod, vilket innebär att det måste distribuera cirka 2 miljarder dollar under de kommande tre åren.
För att göra det börjar man titta på tillgångsklasser och städer som många kapitalkällor i dagens miljö inte skulle beröra med en 10-fots stolpe.
Företaget har under de senaste åren fokuserat på heta tillgångsklasser som flerfamiljs- och industri- och snabbväxande marknader i Sun Belt, men det riktar nu sin uppmärksamhet mot de fastigheter och marknader som ser massiva prissänkningar, såsom kontor och kämpande kuststäder.
“Vi tittar på det,” sade Gilbert om kontorssektorn. “Vi överväger det. Vår uppfattning är förmodligen att prissättningen måste fortsätta anpassas, men det är på vår radar.
“Vi börjar också titta hårdare på några av kuststäderna som ett San Francisco, ett New York, ett Boston som, även om de kanske inte har samma betydande jobbtillväxt [as the Sun Belt]de har fler prisjusteringar och förmågan att bli orolig.”
Kontorssektorn i hela landet beräknas förlora sammanlagt 49 % av sitt värde till 2029, enligt en studie av forskare vid New York och Columbia universitet, vilket sannolikt skapar en mängd möjligheter för investerare som vill köpa nödställda tillgångar. Frågan är än mer akut i landets stora kuststäder.
En JLL-rapport som publicerades förra veckan visade att 15 miljoner SF av kontor i New York City är under vattnet, vilket betyder att dess värdering har fallit under saldot av ägarens lån på tillgången. San Francisco och DC ser kontorsvärderingar sjunka till den grad att deras stadsstyrelser står inför inkomstbortfall på hundratals miljoner dollar på grund av förlorad fastighetsskatt.
Artemis tror att priskorrigeringen på fastighetsmarknaden bara har börjat. Bolaget har varit fortsatt försiktigt i sin investeringsstrategi och agerat som nettosäljare under de senaste två åren. Men med fondens stängning sa Gilbert att den förbereder sig för att bli mer aggressiv.
“Vi förväntar oss att ha fler möjligheter i slutet av 2023 och in i 2024,” sa han. “Det finns ingen hemlighet att fastighetsvärdena sjunker, räntorna stiger och fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet med hävstång. Så vi ser en enorm möjlighet.”
