Med en sannolik lågkonjunktur i horisonten förbereder sig fastighetsägare över hela USA för nedgången i fastighetsvärden som tenderar att följa med ekonomiska nedgångar, men vissa fastighetstyper kan förutse en hårdare hit än andra.
Fastighetstyper reagerade annorlunda på marknadsförändringar från pandemitiden, vilket fick vissa att skjuta upp i värde i en överladdad takt, medan andra försvann, men nu, inför en lågkonjunktur, kunde spelplanen jämnas ut.
Fastighetsvärdena är på väg mot en nedkylning i händelse av en lågkonjunktur.
“I stort sett kommer alla fastighetsvärderingar sannolikt att sjunka under de kommande månaderna, eftersom det råder lite tvivel om att räntorna kommer att fortsätta att stiga, kanske avsevärt,” sa Reveille Hospitality Chief Investment Officer Marco Roca Jr.
Men hur mycket värderingar sjunker, och vad det betyder när de gör det, är inte så lätt att generalisera.
Till exempel kan de senaste årens två älskade fastighetstyper, industri- och flerfamiljstyper, vara inne för en korrigering som kommer att sänka temperaturen på överhettade marknader för dessa fastighetstyper.
Industrial kommer att sjunka från sina högsta värderingar före recessionen med 14,1 % och flerfamiljshus kommer att gå ner 12,2 % nästa år, förutspådde Cushman & Wakefield i sin senaste ekonomiska prognos.
För industriindustrin är en nedgång i värderingen en stark möjlighet eftersom marknaden har varit så het så länge att någon form av korrigering är på sin plats.
“Industrien har varit glödhet nu i flera år, med rekordnivåer och rekordvärden,” sa Senior Managing Director Eric Enloe för Partner Valuation Advisors. “Nu ser jag lite av en flykt till kvalitet för industri. Det är fortfarande stora siffror som betalas, men köparna tittar verkligen hårt på dessa takpriser, särskilt eftersom lånekostnaderna har ökat.”
Hur en lågkonjunktur påverkar enskilda rymdanvändare kan också vara en faktor för att driva ned industriella värderingar, sa Enloe.
“För industrin beror värderingen verkligen på var och hur företag kommer att fortsätta att växa sina logistiknätverk – vill de fortfarande expandera?” sa Enloe. “En lågkonjunktur skulle definitivt inte vara bra när det gäller expansion.”
Samtidigt kommer detaljhandeln – vars värden redan har tagit stryk – bara att förlora 1,8 %, enligt Cushman.
Det kanske minst förutsägbara är vad som väntar kontorsfastigheter. Cushman & Wakefield räknar med att kontorsvärdena kommer att sjunka med 12,1 % nästa år, medan andra rapporter noterar att värderingsfallet redan är på god väg.
En analys av Business Journals fann att en nettosumma på nästan 6,9 miljarder dollar i fastighetsvärde har avdunstat över 460 kontorsfastigheter som säkrar skulder i CMBS låneportföljer sedan augusti 2021. Att nå tillbaka till pandemins början höjer den siffran till 8,5 miljarder dollar i förlorat fastighetsvärde bland 652 kontor i CMBS-portföljer.
Tills det finns klarhet i hur mycket utrymme företag behöver, kommer det att fortsätta att finnas en spridning mellan vad köpare tror att en stor kontorsbyggnad med flera hyresgäster är värd och vad säljare tror att de är värda, sa Enloe.
Andra experter är mer övertygade om styrkan i kontoret som tillgångsklass.
“I USA verkar det värsta verkligen vara bakom oss”, sa Jessica Morin, chef för CBREs kontorsforskning, Americas under en CBRE-podcast nyligen. “Under de senaste tre kvartalen har vi sett att inflyttningarna faktiskt har överskridit utflyttningarna. Vakanserna börjar stabiliseras, även om de nådde den nästan 30-åriga högsta nivån, och hyrorna som begärts börjar stiga måttligt.”
När det gäller flerfamiljshus sa Rob Warnock, Senior Research Associate för lägenhetslistan, att det ännu inte finns mycket bevis för att förutsäga vad som kommer att hända med flerfamiljsfastighetsvärden i en lågkonjunktur.
“Marknaden för flerfamiljslägenheter ser fortfarande stark ut,” sa Warnock. “Även om hyrestillväxten avtar, fortsätter hyrorna att stiga, vilket tyder på att intäktsströmmarna på kort sikt är solida.”
Medan stigande räntor har dämpat byggandet i enfamiljssektorn, har flerfamiljsbyggandet inte sjunkit, vilket signalerar långsiktig optimism inom branschen att lägenheter fortfarande är en bra investering, sa Warnock.
“Stigande räntor och inflationsdrivande prisökningar kommer att utlösa en omkalibrering under de kommande sex till 12 månaderna,” sa Kaplan Residential President Morris Kaplan, men tillade att det fortfarande finns djupa fickor i CRE och att affärer fortfarande drivs aggressivt, så en korrigering – åtminstone för flerfamiljshus – kan faktiskt ge en känsla av normalitet till branschen.
För flerfamiljsutvecklare, sa han, börjar byggpriserna stabiliseras, vilket också kommer att vara positivt för branschen framöver.
“Denna cykelomstart kommer att sätta oss i bättre kontrollerade förhållanden för framtiden”, sa Kaplan.
Ekonomer säger att en lågkonjunktur är allt mer sannolikt, vilket hotar fastighetsvärden.
Cushmans prognos förutspår att det finns en 50-procentig chans att den amerikanska ekonomin går in i en mild recession under fjärde kvartalet 2022, eller kanske första kvartalet nästa år. En mild lågkonjunktur innebär i detta sammanhang ingen BNP-tillväxt 2023, en förlust på 1,4 miljoner jobb under det året och en relativt hög inflation (3,9 % för året) som minskar konsumenternas och företagens köpkraft, enligt företaget.
I en mild lågkonjunktur, förutspår företaget, kommer alla amerikanska kommersiella fastighetsvärden att sjunka i genomsnitt 11,2 %, men kommer att återuppta en blygsam tillväxt (2,6 %) nästa år.
Ett relativt kort dopp med andra ord.
Rapporten förutspår också en 30% chans för en “mjuk landning”, vilket är en avmattning utan lågkonjunktur. Mycket mindre sannolikt (5% vardera), enligt Cushman & Wakefield, är ingen avmattning alls, eller en period av stagflation i 1970-talsstil.
Andra ekonomer förutspår också en lågkonjunktur. Conference Board, till exempel, förutspår att den ekonomiska svagheten kommer att intensifieras i hela USA:s ekonomi under andra halvan av 2022, medan Fannie Mae nu förväntar sig att en blygsam lågkonjunktur ska börja under första kvartalet 2023 i motsats till dess tidigare förväntningar under andra halvan av 2023.
Även om värderingsförändringar kommer att variera beroende på fastighetstyp, kommer de sannolika fallen över hela linjen att skapa ringa effekter för andra segment av CRE-marknaden, såsom REITs och kapitalmarknader.
Under perioderna fram till tidigare lågkonjunkturer (med ett undantag) har REITs upplevt betydande avkastningsförluster, enligt Cushman.
1973, till exempel, var minskningen av totalavkastningen 34,5 % topp-till-dal, och 1990 var minskningen 23,9 %. Den stora kahuna bland förlorad avkastning var dock den stora finanskrisen 2008, med en nedgång på 68,3 %, medan dot-com-lågkonjunkturen var undantaget, enligt Cushman & Wakefield.
Det året steg avkastningen med 17,8 %, eftersom den lågkonjunkturen var kortvarig, och vid den tidpunkten återhämtade REIT-marknaden sig från en sammandragning som började 1997.
Cushman & Wakefield förutspår också att i en mild lågkonjunktur kommer takpriserna att öka mellan olika fastighetstyper, mest akut i år och under hela 2023. Industri och flerfamiljshus förväntas se den största ökningen av takpriser, något av en spegel av det betydande kompression de upplevde under 2020 och 2021.
Högre räntor och stramare utlåning kommer sannolikt att bromsa transaktionsvolymen och sänka priserna, men Location Ventures vd Rishi Kapoor hävdar att en sådan korrigering kommer att vara hälsosam för branschens långsiktiga tillväxt. Hans företag har en bostads- och kommersiell portfölj på 3,5 miljarder dollar.
“Båda faktorerna arbetar för att stabilisera det som har varit rekordstort och ganska ohållbart transaktionsvolym och prissättning,” sa Kapoor. “Vi njöt av det, men har alltid vetat att tidvattnet skulle avta, vilket innebär en omvärdering av affärer, och om det är värt besväret att lägga mer eget kapital på bordet för att avsluta en transaktion.”
Lägre priser kommer också att representera en ny startpunkt för opportunistiska investerare inför nästa tillväxtfas, sa Kapoor.
“Även om den inte är helt isolerad från den senaste tidens makromotvind, vilket ökar pressen nedåt på värderingar, har kommersiella fastigheter som tillgångsklass fortfarande sunda grunder och sunda prestanda,” sa Rick Kalvoda, VD för Analytics Americas Altus Group. “Det borde ge visst värderingsstöd. ”
Värdena på kommersiella fastigheter fortsätter att drivas av den lokala marknadens ekonomiska aktivitet, fastighetssektorns trender och prestanda på fastighetsnivå, tillade Kalvoda.
“Som sagt, om de nuvarande makroekonomiska problemen förverkligas och negativt påverkar de lokala marknaderna, då kan vi se mer tryck nedåt på kommersiella fastighetsvärden”, sa han.
Bland de makroekonomiska trenderna att titta på är den stigande kapitalkostnaden, som kommer att inkludera fastighetsvärden. Medan kapital är dyrare än det har varit på många år, och förmodligen inte kommer att bli billigare någon gång snart, är effekten av stigande räntor på CRE-värden inte nödvändigtvis okomplicerad, sa Enloe.
“Kostnaden för upplåning har ökat, och så den avkastning som krävs för att få investeringen att fungera har också ökat,” sa Enloe. “Det betyder att det finns press på takpriserna.”
Å andra sidan, sa han, är marknaden fortfarande jämn med kapital – samma kapital som slussat in i CRE under de senaste åren, vilket driver priserna uppåt.
“Den sorten förnekar en del av räntetrycket,” sa Enloe.
Trots det är mycket CRE känsligt för räntehöjningar, vilket kommer att vara en motvind för marknaden i den post-pandemiska eran, sa DGIM Laws grundare Daniel Gielchinsky.
Vissa områden i landet och sektorer kommer att vara mer isolerade än andra, så bevis på en genomgripande korrigering är svåra att hitta, säger Gielchinsky, vars specialitet är fastigheter.
“Jag ser en uppgång i vissa klasser som känner värmen från sänkta investeringsvolymer, minskad utlåningsaktivitet, högre räntor och försämrade affärer”, sa han.
