Ett andra år i rad med rekordförsäljning hade en viss hausse på utsikterna för enskild hyresgäst nettohyra (STNL). Stämningen underströks av ett starkt första halvår 2022, där tillgångsklassen nådde en rekordnivå på 40,1 miljarder dollar i investeringsförsäljning. Men som Colliers’ halvårsrapport hittas, skäl till oro finns i överflöd. Förändringen har en källa som är bekant för investerare, säger Aaron Jodkaföretagets forskningschef, US Capital Markets.
“Effekterna av ökade lånekostnader började synas i uppgifterna”, säger Jodka. “Det som blev tydligt var att STNL-försäljningsaktiviteten från första till andra kvartalet visade tecken på att mjukna upp, med volymminskning över alla tre tillgångsklasserna jämfört med det inledande kvartalet och år över år. Vi förväntar oss [higher capital costs] att förbli en huvudfaktor i marknadsaktiviteten under resten av 2022 och in i 2023. Återaffärer är också vanliga idag.”
Efter ett första halvår som innebar en ökning med 12 % från föregående rekordår, rapporterade Colliers att försäljningsvolymen under andra kvartalet sjönk med 35 % från de första tre månaderna 2022 och 17 % jämfört med föregående år. Dessutom minskade antalet affärer med 42 % jämfört med 2021.
Inte överraskande, STNL-investerare som är beroende av skulder står inför de största utmaningarna på marknaden eftersom ökade räntor har pressat marginalerna. Köpare kan till och med hamna i en negativ hävstångsposition i vissa fall när tillgångar handlas till låga tak. Som ett resultat gynnas kontantköpare av mindre konkurrens än under de senaste åren. Jodka tillägger att 1031 privata börsinvesterare fortfarande är aktiva med tanke på deras snäva tidslinje för att omfördela kapital.
Industriell styrka
I en bredare, flerårig sektorsförändring, rapporterar Colliers att STNL-investerare fortsätter att pivotera kapital till den industriella tillgångsklassen. Under första halvåret 2022 var 52 % av all STNL-volym industridriven, en betydande förändring från det 10-åriga genomsnittet på 40 % för tillgångsklassen.
“Dagens investerare letar efter massiv hyresuppsida – industriella köpare söker kortsiktiga leasade tillgångar för att komma till hyresrullen och mark-to-market under marknadshyrorna”, säger Jodka och delar ett nyligen affärexempel där en mindre än 250 000- kvadratfot industrifastighet med en stark kredithyresgäst på en framstående delmarknad lockade en strategisk kärninvesterare som var villig att betala ett rekordstort pris. “Hyrestillväxten har också varit betydande, särskilt på marknader med begränsade utbudsbegränsningar, vilket ger långsiktig värdeuppsida.”
Trots den nuvarande utmanande kapitalmarknadsmiljön kommer STNL-sektorn att fortsätta att erbjuda stora kärnfördelar, inklusive förutsägbart och långsiktigt kassaflöde och minimalt ansvar för hyresvärdar. Detaljhandelsprodukter har visat motståndskraft bland annat tack vare omnikanal-momentum, och mycket amenitiserade klass A-kontor överträffar den bredare marknaden.
“Investerare sitter fortfarande på enormt oinvesterat kapital, inklusive private equity-investerare, som har samlat in miljarder dollar för att distribuera till STNL-utrymmet,” tillade Jodka.
