Efter att ha stått emot pandemin och dess efterföljande utmaningar, ser seniorbostadsindustrin uthyrningsgraden och konstruktionen börjar gå uppåt, och ägare-operatörer och långivare över hela landet lägger märke till det.
Eftersom seniorbefolkningen i USA förväntas nå 22 % av den totala befolkningen år 2050, anpassar CRE-proffs anläggningar för äldreboenden till behoven hos nuvarande och framtida invånare. Men detta kommer med vissa hinder.
Grundläggande steg framåt
“Oavsett om det är skicklig sjuksköterska, självständigt boende, stödboende eller minnesvård, börjar grunderna ur ett beläggningsperspektiv fortfarande sakta gå tillbaka mot pre-pandemiska nivåer – det har varit ett tufft jobb”, säger Michael Gehl, investeringschef för FHA Lending på NewPoint Real Estate Capital.
NewPoint Real Estate Capital är en fastighetslångivare fokuserad på finansieringslösningar för en mängd olika tillgångsklasser, inklusive seniorbostäder, sjukvård, flerfamiljsbostäder och prisvärda bostäder. Lanserades i juni 2021, arbetar företaget med kunder nationellt, har en serviceportfölj värd 53 miljarder USD och projicerar 6 miljarder USD i produktionsvolym för 2022.
Gehl sa att vid sidan av pandemirelaterade utmaningar står branschen inför tryck från inflation och arbetskostnader, förvärrat av problem med att behålla anställda.
“Arbetskraft är den överlägset största utmaningen som påverkar branschen,” sa Gehl. “På grund av arbetskraftens begränsningar måste leverantörer av äldre boende förlita sig på vårdbyråer som ett stopp för att möta bemanningskraven, vilket driver upp kostnaderna dramatiskt.”
Även om kostnaderna varierar beroende på marknaden, kan certifierade sjuksköterskor som arbetar för bemanningsföretag kosta upp till 50% mer än sjuksköterskor som hyrs direkt av en anläggning, sa Gehl. Medan vissa seniora boendeförsörjare har bromsat sin rekrytering av byråns CNAs, har andra inte haft något annat val än att anställa byråsjuksköterskor om de vill förbli fullt operativa, sa han.
Byggnadsägare och operatörer som gick utöver det i början av pandemin för att ge 15 % eller 20 % löneökningar till sin personal klarar sig bättre än de som spelar ikapp på grund av större personalomsättning, säger Sean Huntsman, en senior VD. på NewPoint med fokus på finansiering av seniorbostadsförmedling och överbryggningsutlåning. Han tillade att medan självständigt boende, stödboende och minnesvårdsanläggningar fortfarande står inför beläggningsutmaningar, går saker i rätt riktning.
“Under hela pandemin höll familjemedlemmar till potentiella invånare med lättare vårdbehov dem hemma längre,” sa Huntsman. “Vi ser nu att beläggningen förbättras när pandemin saktar ner, vilket har åtföljts av vissa hyreshöjningar.”
Utlåningstrender
Medan operativa trender konsumerar uppmärksamhet från utvecklare och investerare, upplever också sättet som marknadslångivare strukturerar finansiering för seniorbostäder, vissa justeringar, sa Gehl.
“Brolån har sett vissa förändringar,” sa Gehl. “Hävstången har minskat något, och där en stark låntagare kunde ha kunnat få 85 % till 90 % finansiering vid ett förvärv förra året, kommer de med största sannolikhet att få mellan 75 % till 80 % nu baserat på de frågor vi” har diskuterat.”
Gehl sa att skuldtjänsttäckning vanligtvis inte är en begränsande faktor för solida kassaflöden av skickliga vårdhemsaffärer, som vanligtvis är 11% till 13% cap rate tillgångar. Däremot kommer de som är intresserade av stödboende, minnesvård och fristående boenden att ha fler utmaningar med täckning baserad på högre räntor.
“Brolån som stängts under de senaste två åren har många ostabiliserade komponenter till dem,” sa han. “Faciliteter som inte har återställt sin pre-pandemiska beläggning kämpar fortfarande med utgifter, så de är inte lika förberedda för en mer stabil uttagning från konventionella lånekällor som HUD. FHA-lånevolymerna har minskat i år och kommer att fortsätta att minska tills brygga-till-HUD-lån garanterar de värden och hävstång som krävs för HUD-uttag.”
Huntsman ekar Gehl när det gäller att låna tveksamhet.
“Med tillbakadragande från ett antal låneinstitut över hela landet ser vi en möjlighet för vissa långivare att fortsätta att finansiera fastigheter i utfyllnadslägen och högre inträdesbarriärer,” sa Huntsman. “I kombination med den förbättrade beläggningen och höjda hyror som uppnåtts av en erfaren seniorbostadsoperatör är dessa transaktioner attraktiva för långivare att genomföra. Med de högre räntorna vi ser idag, kommer låntagaren med en lägre lånebegäran och lägre LTV – tillsammans med den stödjande skuldtjänsttäckningen – att vara den typ av lån som kommer att göras.”
Huntsman tillade att kreativitet är nyckeln när man ska hitta lösningar för låntagare som står inför en löptid under dagens höga räntor och komprimerade marginaler.
I början av 2022 såg ägarna högre beläggning och, i vissa fall, säkrade högre hyror och undersökte en refinansiering med en lägre ränta, sa han. Idag ställs samma låntagare med lån som börjat rita nu inför att ge kontanter för att refinansiera sitt befintliga lån.
På bygglånesidan väljer vissa låntagare att vänta tills räntorna sjunker innan de konverterar till ett lån med fast ränta, även om det innebär att ta ner en tidigare godkänd låneförlängningsperiod och betala en förlängningsavgift, sa han. En miljö med stigande priser kan dock vara fördelaktigt för vissa säljare där dagens högre priser kan leda till en beräkning av minskade förskottsbetalningar – ett gynnsamt sätt att realisera kostnadsbesparingar vid försäljning, sa Huntsman.
Växlingsstrategier
Ett nytt ekonomiskt och utlåningslandskap har också fått vissa ägare att justera sina strategier och utforska nya tillgångstyper.
“På grund av utlåningens tillbakadragande, långsamma byggstarter och höga lagerkostnader, flyttar vissa äldreboendeägare fokus från nybyggnation till att renovera sina befintliga fastigheter,” sa Huntsman. “I genomsnitt kan bygglån vara fyra år plus en förlängning på ett år för att möta långsammare upplåtelsetrender. Genom att renovera kommer ägare att kunna höja hyrorna och upprätthålla kvalitativ personal, vilket gör att de kan bli mer konkurrenskraftiga på marknaden för en bråkdel av priset och tiden.”
Seniorbostadssektorn försöker också ta reda på hur man kan få uppmärksamhet från babyboomers när de blir äldre, tillade Huntsman. För att svara på de förestående behoven av seniorbostäder för denna generation, syftar aktiva hyresbostäder för vuxna, en framväxande tillgångsklass inom sektorn, på att locka äldre amerikaner innan de behöver mer avancerade vårdnivåer.
Aktiva hyresbostäder för vuxna är åldersbegränsade, livsstilsfokuserade flerfamiljssamhällen som erbjuder bekvämligheten av ett underhållsfritt boende för dem som vill minska i storlek utan att behöva betala för vårdtjänster som de kanske inte är redo för.
Investerare och utvecklare attraheras av den här typen av seniorbostäder på grund av bristen på rejäla kostnader förknippade med sjukvård och anställdas löner. Även om detta koncept kan vara lockande för fastighetsägare, har denna tillgångstyp, liksom de flesta icke-lyxiga flerfamiljsfastigheter, visat sig vara något av en kamp på dagens marknad eftersom höga mark- och byggkostnader pressar hyrorna över den nivå som de flesta aktiva vuxna har råd med, sa Huntsman.
Även om aktiva vuxenbostäder är kända för en långsammare uthyrning, ser operatörer vanligtvis mindre omsättning eftersom tillgångsklassen vänder sig till yngre seniorer, sa Huntsman.
Dessutom kan efterfrågan på aktiva vuxenbostäder variera beroende på marknad, typ och demografi. Egenskaper av trästomme med pallparkering byggd i höga Walk Score-platser har gjort det bra, sa Huntsman.
“Mellan- och höghusbyggande kan ha utmaningar på grund av extra kostnader, vilket översätts till hyror över marknaden”, sa han. “Mindre marknader med relativt mer överkomliga markpriser kan fungera med stugor, bungalower eller till och med duplex och triplex townhomes – alla mycket attraktiva för nedskärning av aktiva vuxna prospekt.”
Ser fram emot, CRE-proffs ser hela spektrat av seniorbostäder som en behovsdriven tillgångsklass som har presterat bra under alla cykler, inklusive tidigare lågkonjunkturer, sa Huntsman.
“Om du ser tillbaka på vad som hände under finanskrisen 2008, gick hyresökningen i seniorbostäder bra jämfört med andra tillgångstyper,” sa Huntsman. “Även om vi ser seniorbostäder ta fart på marknaden, kan ekonomiska faktorer som inflation och arbetskraftsbrist påverka inflyttningstakten, minska vistelsetiden och öka omsättningen och driftskostnaderna. Investerare förblir dock försiktigt optimistiska för seniorbostäder som helhet, vilket signalerar löfte för ägare, utvecklare och långivare.”
Den här artikeln har tagits fram i samarbete mellan Studio B och NewPoint Real Estate Capital. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
