Redan 2020 – hur länge är det? – var rädslan för kommersiella fastigheter påtaglig. Pandemin var full. Stater och städer stängde företag. Många kontorsbyggnader blev spökstäder. Människor var utan inkomster. Vem skulle betala hyran och därigenom bolånen? Skatteräkningarna? Försäkring? Glöm vinster. Hur skulle någon stanna i verksamheten? Och vem skulle ösa på sig all den där nödställda egendomen?
Sedan kom regeringstrupperna vrålande. Ett kongresskavalleri godkände enorma mängder bistånd till stora företag, småföretag och privatpersoner. Federal Reserve öppnade kranarna, köpte företagsobligationer för att stabilisera marknaderna, tillförde likviditet till räntor som aldrig tidigare skådats och sänkte referensräntan till ingenting.
Ekonomin tog stryk … och vände snabbt. En våg av nödställda fastigheter kom.
Men det statliga stödet har gått, inflationen, jagad av snabba räntehöjningar, kom och nu är branschen tillbaka och undrar när nödvågen ska hända.
“Jag tror att det definitivt kommer att finnas utmaningar under 2023 och det kommer att finnas fastigheter som du skulle se som nödställda,” säger Cydney Gurgens, vice vd och direktör för kommersiella fastigheter på UMB Bank. Många kommer att känna sig pressade mellan behovet av att refinansiera och oförmågan att få de räntor och belåningsgrader som låg till grund för deras affärsmodeller.
Svårt att säga hur många som kommer att vara i den sortens position, men det ser ut som att något kan hända. Frågan är när och hur omfattande.
JÄTTA KNAPPAR Trycket som har känts har kommit länge. Sedan den globala finanskrisen 2008 har centralbanker runt om i världen försökt skapa ekonomisk tillväxt genom att sänka räntorna. Fed gjorde det också, även om man undvek nollräntor också, vilket gjordes i vissa andra stora ekonomier. Men det var billiga pengar i cirka 15 år eftersom en rytande återhämtning aldrig skedde.
Istället förblev inflationen låg, även om jobben med tiden återvände och arbetslösheten fortsatte att sjunka. Ultralåga räntor var fantastiskt för alla som letade efter finansiering, som CRE-proffs. Men flytten decimerade ränteinvesteringar. Aktier sköt upp i värde men blev allt dyrare. Investerare behövde alternativ och fastigheter blev en utvald plats att parkera pengar på.
Två saker hände. En, enorma mängder kapital började samlas, ofta från fonder som aldrig tidigare hade gjort mycket inom kommersiella fastigheter. För det andra var alla dessa pengar en efterfrågan på CREs leveransbutik. Priserna gick upp. Takpriserna sjönk och hyrorna var tvungna att höjas för att möta de förväntningar som skapades.
“De säkraste tillgångarna i början av året var förmodligen flerfamiljshus och industriella”, säger Adler & Stachenfelds ordförande Bruce Stachenfeld. “De handlade till ungefär 3 cap, 3,5 cap. De var belånade till 60%, 70%. De handlade som obligationer.” Ju högre pris, desto lägre lock. Och ju mer hävstångseffekten.
“Nu går räntorna upp”, fortsätter Stachenfeld. Och eftersom dessa fungerar som obligationer innebär högre räntor högre tak – och lägre fastighetsvärderingar. “Nu är lånet till 90 %. Tillgången är i en nödställd situation.” Långivaren vill att hävstångseffekten ska betalas ner. Om köparen och investerarna sparkar in mer kapital är det bra. Men någon kanske inte kan betala ner det, eller så kanske inte stödjare vill.
“Lyckligtvis har jag inga kunder som har problem,” tillägger Stachenfeld. “Men jag är ganska säker på att varje kund som har äldre tillgångar har vissa tillgångar som är oroliga.”
Det fanns också problem utöver lätta pengar och hög hävstångseffekt. “Vad du hade för sex månader sedan var många köpare som ville köpa för köpets skull,” Gautam Goyal, VD och medgrundare av private equity Three Pillars Capital Group som investerar i Class-B och -C flerfamiljshus, säger. ”Du hade hyrorna som gick upp utan att göra något mervärde. Alla som betalat marknadsräntor för tillgångar under de senaste 12 månaderna som har lite mervärde i sin fastighet och har en rörlig ränta på sina tillgångar när räntetaken löper ut.”
Matematiken är obeveklig. “Vi pratar med insiders hela dagen som ger lån”, fortsätter Goyal. “Det här är killar på kapitalmarknaden och det är konsensus. Du kommer att ha räntetak som skyddar operatörerna under en viss tid. Men när dessa tak löper ut betalade du 4 % eller 5 % ränta och helt plötsligt måste du betala 7,5 % på ett lån på 30 miljoner dollar. Det är en ökning med 2,5 % på 30 miljoner dollar, eller 750 000 dollar per år. Det är $62 500 i månaden.” Hyresgästerna borde tro att det finns tillräckligt med värde i fastigheten för att betala mer.
Det är inte heller ett problem som precis dök upp. “Det tog pandemin att få in något som redan var överbokat”, som gästfrihet och kontor, säger Richard Rubin, VD för Repvblik, som antar nödställda fastigheter.
HUR DÅLIGT KAN DET BLI För tillfället har det inte varit någon ström av problem. “Räntorna är fortfarande historiskt låga om man tittar på en tillräckligt lång tidsram,” säger Dianne Crocker, huvudanalytiker på LightBox, till GlobeSt.com. “Det har varit väldigt bra under väldigt lång tid och innan Covid var vi i en rekordlång expansion. Denna omställning kommer som en chock för många som är vana vid att marknadsförhållandena är ganska bra. Men när det gäller nöd tycker jag att det är för tidigt att förutsäga och för tidigt att använda en term som en våg. Jag tror att en prognos om en våg av nöd sällan förverkligas.”
Feds räntehöjningar och responsen från marknader, långivare och konsumenter är dock fortfarande i början. “Nästa år kommer vi att börja se lån som uppstod för tre, fem år sedan [come due] och marknadsvillkoren är nu uppenbarligen väldigt annorlunda, säger Crocker. – Priserna var mycket lägre. Investerare måste anpassa sina kapitalstrukturer. För vissa kommer siffrorna inte att fungera, och långivaren kommer att ta en förlust.”
Eller så kan de ta en förlust. De stora banktillsynsmyndigheterna – inklusive Federal Reserve, Office of the Comptroller of the Currency, Federal Deposit Insurance Corporation och National Credit Union Administration – verkade lägga grunden för vad som kan komma. De hade föreslagit uppdateringar för nya redovisningsstandarder till en policy från 2009 som behandlar bostadslån och träningspass för kommersiella fastigheter. “Det föreslagna uttalandet skulle bygga på befintlig vägledning om behovet av att finansinstitutioner arbetar försiktigt och konstruktivt med kreditvärdiga låntagare under tider av finansiell stress, uppdatera befintlig vägledning mellan myndigheter om träning för kommersiella fastighetslån och lägga till ett nytt avsnitt om kortfristiga lån boende”, stod det i förslaget. “Det föreslagna uttalandet skulle också ta upp de senaste redovisningsändringarna för att uppskatta kreditförluster och ge uppdaterade exempel på hur man klassificerar och redogör för lån som är föremål för låneboende eller låneträningsaktivitet.”
“Den andra stora frågan är hur fastighetsvärdena har förändrats sedan lånen uppstod”, konstaterar Crocker.
Väldigt stor fråga. När vissa fastighetsvärden börjar sjunka, påverkar det komp och värderingar av andra. Sedan finns det potential för en nedåtgående spiral, även om den är ytlig, där fastigheter plötsligt inte är värda vad de nyligen var. Vid den tidpunkten måste långivare se om utlåningsvillkor för sådana mått som belåning till värde fortfarande finns på plats.
“Jag tror att 2023 kommer att bli ett tufft år”, säger Fred Knapp, Transwestern Ventures managing partner. “Jag tror att allt kommer att stanna. Jag tror att vi kommer att få se en enorm nöd. Det beror på långivaren. Specialtjänstemännen och CMBS har mognat och gått igenom en cykel med finanskris. Jag tror att långivare i balansräkningar, livförsäkringsbolagen och bankerna inte vill ta tillbaka fastigheten om de kan undvika det.” Ingen av dem vill driva fastigheter, men de kanske måste. “Om värdet har försämrats till en punkt att det inte kommer att komma tillbaka, kanske de inte har något val”, tillägger han.
VEM KAN FINNAS PÅ LISTA Det är CRE-motsvarigheten till tomtens stygga och fina lista.
“Om du skulle fråga mig vilka tillgångsklasser som sannolikt kommer att uppleva större nöd än andra, är det inte lätt att säga att de mest nödställda kommer att vara kontor och detaljhandel”, säger Crocker. “Inom båda dessa sektorer berättas historien efter Covid fortfarande, den håller på att nystas upp. Det finns fortfarande enorma risker och enorma möjligheter.”
“Om hyrespriserna stiger, även om takpriserna stiger, finns det en viss säkring av fastighetsvärden där, där dessa värden potentiellt kan hålla”, säger Knapp och håller med. “Från en kontorssynpunkt kan det vara utmanande.” Kommer hotell att vara okej med fler resor? Det kan bero på om affärsresor kommer tillbaka. Men det finns ingen plötslig insikt eller räddning. Istället kan trycket fortsätta att öka.
“Det finns inget som tyder på att Fed kommer att ta av bromsen. Om något kommer de att accelerera, konstaterar Knapp. “Vi har redan sett långivare dra sig tillbaka. Jag tror att du kommer att se en hel del utveckling gå på is om det inte är efterfrågan som drivs av hyresgäster i en långsiktig affärsplan. Om du har kapital är det en bra tid att vara en opportunistisk långivare. Jag tycker att det är ganska uppenbart att vi är på väg mot en lågkonjunktur. Det är bara en fråga om hur länge det varar.”
“Vi är inte vid en punkt i dag där ingen lånar ut, men tillgången på det kapitalet har torkat upp avsevärt”, tillägger han. “På de hävstångsnivåer du tidigare kunde låna till är de inte tillgängliga.”
För de med kapital kan möjligheterna vara stora.
“Jag har aldrig sett bättre lager komma till vår dörr,” säger Rubin om potentiella fastigheter att konvertera. “Vi är inte en massiv institutionell verksamhet. Vi är ett litet, smidigt, entreprenöriellt företag som gillar att arbeta med bostäder.”
Rubin har sett 5-stjärniga hotellfastigheter byta ägare. Inte deras kopp te eftersom de inte skulle betala premien, ”men i vårt lilla marknadsuniversum erbjuds vi kvalitet och placering av tillgångar som jag inte hade förväntat mig att erbjudas. I sydost, i Pacific Northwest. Vi lyckas dra nytta av den här typen av möjligheter.”
