Du har säkert sett rubrikerna eller hört tjatet: Flerfamiljsbygget är på de högsta nivåerna på 50 år. Det finns cirka 1 miljon flerfamiljsenheter aktivt under uppbyggnad nationellt. Men att säga att flerfamiljsbyggandet är på en 50-årig högsta nivå är lika sant och fruktansvärt missvisande. Varför? Tre skäl.
Det finns ungefär 2,5 gånger fler flerfamiljsenheter i USA idag än det var 1970.
Så det betyder att 1 miljon enheter idag har nästan en tredjedel av effekten som den hade i början av 1970-talet. Med andra ord: Det totala antalet enheter under uppbyggnad berättar inte hela historien. Det är den relativa expansionshastigheten som betyder mer. När det var som mest utökade det nya utbudet det amerikanska flerfamiljsbeståndet med 6,5 % 1973. Vid toppen i denna cykel kommer lagerexpansionstakten att mäta 2,2 %, enligt analys av data från US Census Bureau.
Tänk på det så här: Låt oss säga att två personer får en höjning på $6 000. En tjänade 50 000 $ och den andra tjänade 100 000 $. Samtidigt som de såg samma nominella ökning ökade den enes lön med 6 % och den andre med 3 %. Det är vanligtvis så vi tänker om löneförändringar, och det är också ett bättre sätt att tänka på förändringar i lägenhetsutbudet.
Flerfamiljsstarter har konsekvent kommit in halv nivåerna i början av 1970-talet.
I själva verket, i denna cykel, startar toppade bara ett hårstrå över 600 000 enheter. Som jämförelse, redan 1973, nådde flerfamiljsstarter på årsbasis en topp på 1 miljon enheter. Och starter toppade konsekvent 600 000 enheter under tre år i rad.
Flerfamiljsstarter då var i allmänhet mindre projekt som kunde godkännas och byggas mycket snabbare än dagens projekt. Så det gör att projekt idag hänger kvar i det totala bygget räknas längre.
Dagens befolkning är mycket större än på 1970-talet – så dagens byggande levererar till en mycket större potentiell hyresgästbas.
Det fanns 70 miljoner vuxna i åldrarna 25 till 54 år 1970. Idag finns det nästan 130 miljoner.
Ja, utbudsökningen på 1970/1980-talet gynnades av att Baby Boomers nådde vuxen ålder. Men det finns ungefär samma antal Millennials, och vi byggde aldrig för dem på nästan samma nivåer – trots att Millennials ofta väljer andra städer och stadsdelar än deras föräldrar gjorde, vilket nödvändiggjorde behovet av fler bostäder på olika platser. (Detta är ett av de många felsluten hos “överutbudet”, vars argument vanligtvis antar att alla som når vuxen ålder kommer att välja samma bostad på samma platser som tidigare generationer.)
Med allt detta sagt är det viktigt att konstatera det uppenbara: Vi bygger mycket av lägenheter. Den där kommer grunderna, särskilt de kommande två åren.
Men jag ser sällan ens branschexperter sätter siffran “50 år högt” i rätt sammanhang. Enligt vår uppfattning är det inte det totala antalet på makronivå som är oroande. Vi behöver fler bostäder.
Snarare är det ställen med byggnation som utökar flerfamiljsbeståndet till mycket högre priser, som 10 %+ på många delmarknader och ett fåtal marknader, särskilt eftersom det mesta av denna konstruktion riktar sig till den översta kvintilen av hyreshushållsinkomster. Efterfrågan kommer så småningom att komma ikapp utbudet, men det kommer nästan säkert att uppstå en kortsiktig obalans mellan utbud och efterfrågan.
Det kommer att bli en tuff väg för många utvecklare som levererar hyreskontrakt 2023 och 2024. Men i de flesta fall går det förmodligen inte att jämföra med vad utvecklare på 1970- och 1980-talen upplevde.
Jay Parsons är RealPages chefsekonom.
