När VD:n för Boston Properties, den största börsnoterade ägaren av amerikanska kontorsbyggnader, sa förra veckan att “kommersiella fastighetsmarknader för närvarande befinner sig i en lågkonjunktur” oavsett motståndskraften i den bredare ekonomin, förstärkte det den trötta klichén från de senaste tre år: Detta är en aldrig tidigare skådad marknadscykel.
När det gäller ekonomisk tillväxt eller inbromsning har kommersiella fastigheter historiskt sett varit en eftersläpande indikator, som tar längre tid att bromsa än andra delar av ekonomin, sa ekonomer Bisnow. Men den här gången sjunker CRE-värden innan arbetsmarknaden har svalnat och konsumtionen har sjunkit.
Även i det sammanhanget, om det finns en lågkonjunktur i kommersiella fastigheter – eller om en kommer för den amerikanska ekonomin alls – beror på var du står.
“Vi befinner oss i något av en unik tid, till den grad att det verkar finnas en kil mellan en mycket, mycket hälsosam arbetsmarknad och hur det översätts till efterfrågan på specifika typer av kommersiella fastigheter”, säger Victor Calanog, Moody’s Analyschef för CRE ekonomi. “Att säga att det är en lågkonjunktur för en sektor som helhet tror jag, åtminstone vid denna tidpunkt, är lite av en sträcka.”
Lågkonjunkturen är djupa, varaktiga och breda tillbakagångar från ekonomisk aktivitet, präglade av två på varandra följande kvartal av fallande bruttonationalprodukt, sa Calanog. Ur det perspektivet går CRE igenom tillgångsspecifika, lokaliserade lågkonjunkturer, särskilt i portstäderna där jättar som Boston Properties har investerat miljarder.
“Jag tror att vi vill vara försiktiga och nyanserade i samtalet,” sa Calanog. ”Finns det en lokal lågkonjunktur för kontorsfastigheter i täta tätorter i nordost? Jag skulle säga att det perspektivet förmodligen är giltigt.”
De fyra indikatorerna som vanligtvis signalerar en lågkonjunktur – sysselsättning, utgifter, industriproduktion och inkomster – håller sig stabila i USA. en halv miljon jobb i januari, visade förra veckans jobbrapport. Även mitt bland de tiotusentals uppsägningar som har aviserats under de senaste veckorna är arbetslösheten på sin lägsta nivå sedan 1969. Konsumentutgifterna sjönk med bara 0,2 % i december, och USA:s BNP växte med 2,9 % under fjärde kvartalet.
Samtidigt har kommersiella fastigheter fastnat i leran, utlämnade till Federal Reserves aggressiva räntehöjningar.
Mer än 65 % av de tillfrågade till a Bisnow undersökning från sommaren sa att de trodde att den amerikanska ekonomin redan befann sig i en lågkonjunktur när deras avtalsflöden avstannade. I slutet av sommaren förutspådde Cushman & Wakefield en nedgång på 20 % i fastighetsvärden i slutet av året.
Under månaderna sedan har transaktionsvolymerna rasat ner. Investeringsförsäljningen i USA minskade med 64 % jämfört med föregående år under fjärde kvartalet 2022, enligt CBRE-data. Cirka 175 miljarder dollar i global fastighetsskuld är redan i nöd, rapporterade Bloomberg förra månaden.
Bisnow/Miriam Hall
Victor Calanog, chef för kommersiell fastighetsekonomi på Moody’s Analytics.
Lawrence Yun, chefsekonom på National Association of Realtors, berättade Bisnow att av en åtgärd, kommersiella fastigheter recession prat är motiverat. Utvecklingen av allt från kontorstorn till butiker och industrilokaler har avtagit, sa han.
“[Commercial real estate has] har faktiskt subtraherat från BNP-siffrorna. Så i den meningen är det en lågkonjunktur”, sa Yun. “Kommersiella fastigheter bidrar inte till BNP-tillväxt.”
Mycket av sentimentet kring CRE:s nedgång är ett direkt resultat av ränteuppgången och den relaterade ökningen av kapitaliseringsräntor, vilket drar ner värden. Men priserna nådde rekordnivåer under 2021 när räntorna nådde sin botten mitt i pandemin, vilket resulterade i att investerare vänder sig till tillgångar som CRE som vanligtvis ger högre avkastning.
Försäljningen av kommersiella fastigheter slog rekordet med $809 miljarder 2021, enligt Real Capital Analytics-data rapporterad av The Wall Street Journal, och slog det tidigare rekordet med mer än $200 miljoner.
Det genomsnittliga priset per enhet på flerfamiljsfastigheter steg med 21,6 % 2021, vilket överträffade årets rekordhyratillväxt på 14 % – vilket var dubbelt så mycket som tidigare rekord, enligt Yardi Matrix-data.
Det var 125,7 miljarder dollar i industriell försäljning 2021 och 88 miljarder dollar mer förra året, driven av värdestegring som tidigare var okänd – det genomsnittliga priset per SF för industrifastigheter ökade med 57 % mellan 2019 och 2022, enligt CommercialEdge.
Med sådan tillväxt var en korrigering oundviklig, sa Yun.
“Det fanns en överoptimism i kommersiella fastigheter,” sa han. “Nu kommer det bara ner på jorden igen.”
Fastighetsvärdena toppade i mars 2022, enligt Green Streets prisindex för kommersiella fastigheter, och värdena har sjunkit med 14 % sedan dess.
Den återställningen beror på investerarnas reaktioner på förra årets räntehöjningar, som gjorde utvecklare och investerare osäkra på hur de skulle finansiera framtida projekt och i praktiken avslutade loppet av billiga pengar som har uppmuntrat CRE-investeringar under det senaste decenniet, sa S&P Senior Director Ana Lai Bisnow.
“Tyvvattnet har vänt för fastighetssektorn,” sa hon. “Jag tror att den viktigaste skillnaden här är att räntenivån är mycket högre än de senaste lågkonjunkturerna. Marknaden återställer verkligen förväntningarna här. Så det orsakar en avmattning i transaktionsaktiviteten.”
Vad som händer nu över tillgångsklasser är en återställning av verkliga värden, sa Yun, även om obalansen mellan vad säljare tror att de kan få för tillgångar och vad köpare är villiga att betala kommer att innebära att priserna kommer att fortsätta att släpa efter.
Han tillade att om kommersiella fastigheter delas upp i tillgångsklasser, skulle flerfamiljshus fortfarande anses vara i tillväxtläge på grund av den övergripande dynamiken i utbud och efterfrågan som fortfarande gynnar hyresvärdar.
“Definitivt inom kontorssektorn är det uppenbarligen i en lågkonjunktur,” sa Yun.[There’s a] stor sammandragning när det gäller att försöka bygga nya kontorsytor. Vem skulle vilja bygga ett kontor i den nuvarande miljön med stigande vakansgrader, minskad hyra?”
Ägare som är osäkra på det återstående värdet på sina kontorstillgångar – och som inte kan säkra nya lån utan ytterligare eget kapital – har börjat lämna tillbaka nycklarna till långivare eller överväger konverteringar, och vissa långivare funderar på att sälja lånet vidare.
Kontorstillgångar kan ha ytterligare att falla, sa Calanog. Trots att de är älsklingar på kontorsmarknaden före och under pandemin, minskar teknikföretag som Facebook, Microsoft och Amazon sina fastighetsplaner. Precis som fastighetsinvesterare har teknikföretag ägnat det senaste decenniet åt att växa som ett resultat av tillgång till billiga skulder.
“De är lite av en kanariefågel i kolgruvan när det gäller framtiden för efterfrågan på kommersiella fastigheter,” sa Calanog.
Utanför kontorsmarknaden finns det indikationer på att kommersiella fastigheters nedåtgående bana mitt i den ekonomiska tillväxten kan bli kortvarig.
“Även om värderingarna sannolikt är på väg nedåt, visar realtidsbilden av fastighetsprissättning en marknad där vi antingen har nått botten eller är mycket nära den,” sa Peter Rothemund, medchef för strategisk forskning på Green Street, i en påstående.
Den senaste jobbrapporten och Federal Reserves avmattning av räntehöjningar har skapat optimism om att ekonomin kan undvika samma kontraktion som har drabbat CRE-värden. Men om arbetslösheten börjar stiga och energipriserna stiger igen, sa Calanog att fastighetsprestanda kan ta ytterligare en djupare träff.
“Det är då du liksom drar tillbaka på konsumtionen, det är så dominobrickorna hänger ihop,” sa han. “Och så om en av [the economic indicators] faller – sentiment, jobb, konsumtion, så vidare och så vidare – då är vi i djupare problem.”
