Du har en klass B-kontorsbyggnad på en klass A-plats som precis förlorat sin ankarhyresgäst. Räntorna stiger och distansarbete är på gång. Du överväger att bara ge tillbaka nycklarna till långivaren.
Men skattekonsekvenserna skulle inte vara snygga och dessutom känner man att byggnaden har potential och att kontorsklassen i stort kommer att rätta till sig i längden.
Ett annat alternativ kan vara att damma av en struktur som bara setts ibland under de senaste tio åren ända sedan de kommersiella fastighetsmarknaderna blev skummande och fastighetsvärdena fortsatte att stiga. Överväger nämligen att omstrukturera skulden till en presterande A-sedel och en underordnad B-sedel.
Den här vägen kräver dock noggrann analys för att se till att matematiken fungerar, Cynthia Nelson, senior verkställande direktör i säger Real Estate Solutions Practice på FTI Consulting till GlobeSt.com.
“Du måste fråga dig själv vilken nivå av skuld kan byggnaden stödja med tanke på förväntat kassaflöde och beläggning och potentiellt riskfyllda hyresgäster? Kan det finnas utmaningar med att hyra ut? Kan man bestämma rörelseintäkterna som kan stödja en viss nivå av skuldtjänst vid nuvarande räntor, som nu är högre än de senaste åren”, säger hon.
När du har bestämt det kan det struktureras till ett fungerande lån som kan refinansieras vid förfallodagen. Sedan struktureras saldot av skulden som är skyldig till en så kallad hoppsedel som skulle bära en högre ränta som kan eller inte kan betalas tillbaka. Vadet här är att när fastigheten stabiliseras kommer det att finnas tillräckligt med kassaflöde eller så kan det betalas av vid förfall. Denna sedel skulle vara underordnad seniornoten.
Den här strukturen kan ge låntagaren lite andrum att flytta om fastigheten eller hyra upp det lediga utrymmet eller bara navigera i en del av osäkerheten som är förknippad med kontorsmarknaderna just nu, säger Nelson.
Mycket beror dock på långivarens regelverk och om den har flexibiliteten att göra detta. En CLO eller Opportunity Fund kan vara svår att hantera, säger hon, medan CMBS har sina egna begränsningar. Kommersiella banker har sin egen uppsättning tillsynsmyndigheter att kämpa med men Nelson sa att de har bandbredden för att göra en sådan affär. Om en långivare har förmågan att göra denna struktur kan den mycket väl vara mottaglig för det. Inte bara kommer det att undvika att behöva ta tillbaka en kämpande fastighet utan det kan få tillbaka ett belopp som potentiellt överstiger vad det skulle ha insett om det hade utestängt och sålt fastigheten, säger Nelson. “Detta skulle inte vara en långivares första val, men det är något som en praktisk långivare som har viss flexibilitet skulle överväga.”
Och om det inte gör det kan du alltid hota med att lämna tillbaka nycklarna.
