Är bostadsbubblan i Albuquerque, NM på väg att spricka?

Under det senaste året har bostadsvärdena i Albuquerque, NM ökat och ökat med 44 000 USD jämfört med augusti 2021. Men med räntorna på uppgång ser vi en kylning av priserna och bostadsköpare blir allt mer tveksamma till att göra köpet.

Bostadsmarknaden känns instabil och många köpare går tillbaka i hopp om att räntorna ska sjunka inom det närmaste året. Vissa undrar om bostadsbubblan kommer att spricka och vill vänta på dramatiska sänkningar av bostadspriserna. Samtidigt som jag förstår oviljan, kommer räntorna att fortsätta att stiga och bristen på lager kommer att fortsätta. Marknaden kanske upplever mer balans mellan köpare och säljare, men den är långt ifrån att spricka.

På min fastighetsmarknad i Albuquerque, New Mexico, ser jag mycket av samma trender som landet som helhet. Låt oss dyka in i vad vi ser i hela landet innan vi diskuterar hur räntorna påverkar södra New Mexico.

Räntorna stiger

Köpare känner att de befinner sig i en berg-och-dalbana för tillfället när det gäller finansiering. De undrar vad som hände med de fantastiska räntorna som erbjöds för bara en kort tid sedan?

Köparna har de senaste månaderna haft tillgång till historiskt låga räntor och trygghet i finansieringen. Med inflationen och räntorna snabbt stigande, är köparna oroliga och undrar om vi har nått toppen av berg-och-dalbanan, eller om vi kommer att fortsätta att klättra.

För perspektiv, ett 30-årigt bolån under fjärde kvartalet 2020 höll en ränta på runt 2,75 %, fjärde kvartalet 2021 en ränta på 3,07 % och i augusti 2022 svävade räntorna runt 5,55 % i hela landet. Vart tog dessa fantastiska räntor vägen? Låt oss ta en titt på vad som hände bakom kulisserna för att se vad som fick dessa priser att stiga.

Låga räntor som stöds av Fed

Före Covid-19 låg räntorna i genomsnitt runt 4,54 % för 2018 och 3,94 % för 2019. Under dessa år var Mortgage Backed Securities (MBS) ett bra investeringsinstrument för många. Inte bara inhemska investerare köpte MBS (pensionsfonder, företagsinvesterare, etc.), utan även internationella investerare som Kina, Japan och Taiwan.

När Covid slog till 2020 blev investerare tveksamma till MBS och flydde marknaden.

Jerome Powell och Federal Reserve gick in för att hålla marknaden stabil. Genom LSAP-programmet (storskaliga tillgångsköp) köptes biljoner dollar i MBS för att stabilisera branschen. Från mars 2020 till juni 2021 köpte Fed $2,3T av de $7,6T tillgängliga i MBS. I huvudsak hade bolånebranschen en köpare för sin produkt med obegränsad utgiftskapacitet; därför sjönk räntorna.

Fed började minska mängden MBS de ägde från och med juni 2021 och sålde $35 miljarder i månaden. Medan räntorna förblev låga under det tredje och fjärde kvartalet 2021 såg vi en återgång till högre räntor med Fed som inte längre äger cirka 30 % av MBS-marknaden.

Kommer räntorna att fortsätta att stiga?

Troligtvis, ja. Baserat på de trender vi ser, är de dagar då vi ser 3,0% bolån i backspegeln.

Fed-ordföranden sa den 26 augusti 2022 att räntorna skulle fortsätta att stiga för att bekämpa inflationen och bolåneräntorna kommer utan tvekan att stiga från var de är idag. Om det går som förväntat bör vi se genomsnittliga priser i intervallet 6,00-7,50 % för 2023.

Hög efterfrågan driver bostadsmarknaden

Om du tror att bostadsbubblan 2008 är här igen, är jag ledsen att besviken. Den främsta drivkraften för vår snabbt växande marknad idag är efterfrågan – vi har brist på många bostäder.

Medan byggare byggde ett gäng specifika hem i början av 2000-talet, överlevde många av dessa byggare inte finanskrisen och kraschen på bostadsmarknaden. Som ett resultat har landet en bostadsbrist på cirka 3,8 miljoner bostäder som inte byggdes mellan 2012 och 2022.

Vi behöver byggare för att öka lager och lindra bristen; Men med tanke på bristen på arbetskraft i byggbranschen är det inte troligt att det kommer att hända snart.

Albuquerque, New Mexico Home Values

Marknaden i Albuquerque, New Mexico planar ut

Som fastighetsmäklare i Albuquerque, New Mexico, tittar jag på vår marknad, såväl som andra regionala centra i väst, för att ge mina kunder den bästa informationen om deras bostadsköp. Det jag ser i våra nuvarande listor är en utjämning från de senaste två årens galenskap.

Flera erbjudanden sker fortfarande på förstklassiga prisvärda hus (allt under $300 000 i vårt område), men inte till samma glöd som för ett år sedan. Vi ser inte längre 10-15 erbjudanden på ett hus på $250 000, istället kanske 1-3 konkurrerande erbjudanden. Av våra aktiva listor hade 40 % en prissänkning den senaste veckan, ytterligare en signal om att värdena planar ut och marknaden i New Mexico blir mer rimlig för den genomsnittliga konsumenten. Lagret ökar och det gör även dagar på marknaden.

Andra städer i området ser samma förutsättningar som här i New Mexico.

Denver såg sitt lager öka 81 % jämfört med lager 2021. Drygt 30 % av deras aktiva listor har haft en prissänkning och bostadsvärdena har minskat med 3,43 % i augusti 2022.

Phoenix visar samma trend med ökat lager, 92% från år till år. Även om de inte har rapporterat en minskning av bostadsvärden ännu, förutspår Phoenix Realtors Association en nedgång i medianförsäljningspriset på deras marknad.

Om du är redo, köp idag

Vad det handlar om är detta – köp huset idag. Att tajma marknaden och de förutsättningar som påverkar den är extremt svårt. Sammantaget stiger bostadsvärdena över tiden och det är osannolikt att du får en affär om du väntar.

Köp därför ett hus idag istället för att vänta på den lilla chansen att räntorna sjunker. Som ordspråket säger, “datera kursen och gifta sig med huset”. Du kan alltid refinansiera i framtiden om dessa räntor faller.