AppFolios Quincy Oswald med gästerna Jennifer Phister, Morris Groberman, Preston Gillion och Heath Binder.
Med räntorna och inflationen stigande, har människor naturligtvis många frågor om hur man kan rida ut den nuvarande ekonomin.
För att hitta svar sammankallade AppFolio en panel av proffs för kommersiella fastigheter i oktober vid sin årliga kundkonferens i Santa Barbara, Kalifornien.
Gruppen representerade fyra olika CRE-tillgångsklasser – detaljhandel, flerfamiljshus, kontor och self-storage – och rådde livepubliken att ha tålamod och tänka långsiktigt, undvika att bli överdriven och kommunicera kontinuerligt. Den sista punkten kom ofta upp eftersom paneldeltagarna var mycket medvetna om hur nervösa investerare är idag.
“Du måste absolut hålla dig framför dina investerare”, säger paneldeltagaren Heath Binder, senior vice VD för köpcentrumoperatören LBX Investments. “Du måste kommunicera med dem om vad du ser på marknaden. Du måste ta reda på vad deras bekymmer är och sedan ta itu med dessa problem.”
Värden Quincy Oswald, AppFolio-direktör för klientintroduktionstjänster, inledde sessionen med att fråga paneldeltagarna hur stigande räntor påverkade deras verksamhet.
– Det påverkar definitivt [us] när vi tecknar affärer – det är bara ytterligare ett lager av komplexitet”, säger Jennifer Phister, controller för HJH Investments, vars portfölj är mer än hälften representerad av kontorsfastigheter. “Det minimerar mängden tillgänglig avkastning och det skär direkt in i din vinst och vad du kan returnera till investerare.”
Andra paneldeltagare förutspådde att den ekonomiska turbulensen kunde pågå i ytterligare ett par år eller mer. Det kommer sannolikt att ha den hårdaste inverkan på CRE-spelare som är för djupt skuldsatta.
“Det kommer att bli ett mycket intressant kommande år,” sa Binder. “Det kommer att vara smärtsamt för många människor om du är överansträngd, och det finns så många operatörer där ute som är överansträngda.”
Oswald frågade sina paneldeltagare om de såg några silverkanter eller möjligheter på CRE-marknaden. Preston Gillion, fondförvaltare på Store Space Self Storage, sa att den nuvarande miljön ger möjligheter för tillväxt inom hans sektor.
“Vi försöker hitta mindre operatörer som är överbelastade eller bara inte kan stabilisera sin nuvarande anläggning,” sa han. “Vi kommer att försöka köpa dem, särskilt på tertiära och primära marknader. Topp 20 rankningar i storstadsstatistiska områden tenderar vanligtvis att vara mer mervärdesaffärer, ge högre avkastning och är mer förutsägbara och stabila för våra investerare, och de tenderar att gilla det.”
Binder mindes några råd han en gång fick, som omdefinierade den gyllene regeln som “den som har guldet gör reglerna.”
“Människor som har tillgång till kapital under de närmaste åren kommer att festa”, sa han. “Om du har pengar och är smart med din investeringsstrategi kommer du att kunna samla tillgångar till förmodligen riktigt attraktiva prisnivåer. För bra operatörer – och det spelar ingen roll vilken sektor du är i – om du vet hur man lägger till värde och mätvärdena är vettiga, kommer du att göra det bra.”
Men med den för närvarande höga nivån av osäkerhet i CRE, rekommenderade AppFolios gästföreläsare att vara öppen och ärlig mot investerare för att ta itu med deras problem – och att inte försöka “sätta läppstift på en gris”, som Phister uttryckte det.
Vissa paneldeltagare noterade att de förbättrade sin kommunikation med kunder. Morris Groberman, rektor för Northwest Commercial Real Estate Investments, sa att hans långvariga praxis att dela månatliga rapporter med sina flerfamiljsinvesterare är viktigare än någonsin.
”Ge människor tillgång till den information de vill ha om byggnaderna [means] Jag får inte så många telefonsamtal och bekymmer eftersom de kan titta på sina månadsrapporter, säger Groberman. “De kan se kassaflödet, vad byggnaden gör och varför eller varför inte det går bra. Jag tror att transparens och rapportering kommer att vara avgörande, eftersom [investors] vill hållas uppdaterad nu.”
AppFolios Oswald frågade gruppen hur hybridarbete och andra arbetskraftstrender påverkade deras företag.
Gillion sa att hans företag har haft problem med att hitta chefer för sina självlagringsutrymmen. Som ett resultat har Store Space Self Storage antagit helautomatiska incheckningskiosker, vilket han sa har sparat hans företag “massor av pengar.”
“Vi är ett self-storage-företag först, men vi försöker bli ett teknikföretag,” tillade Gillion.
Phister sa att HJH Investments har svarat på förändrade kontorsbehov genom att dela upp några en gång stora kontorsytor i mindre utrymmen för att rymma dagens hybridarbetare.
Hon nämnde ett exempel på en hyresgäst som minskade sin kontorsyta från cirka 45 000 SF till 16 000 SF, som hon sa att hyresgästen tycker är “mer än tillräckligt” för att hysa sin hybridarbetsstyrka.
Sådana trender fick Groberman att skämta: “Jag lärde mig mycket ung att vänner inte låter vänner köpa kontorsbyggnader. Det är därför jag är i flerfamilj.”
Binder sa att ett företags “flexibilitet och kudde” kommer att vara nyckeln till dess framgång under de kommande åren.
“Var bara måttlig med din hävstångseffekt,” sa han. “Det är killarna som överlever, betalar för mycket, har riktigt aggressiva antaganden och gör alla de saker som vi har lärt oss att inte göra inom alla sektorer som har de största problemen. Vi har gått igenom flera cykler som företag, och vi försöker se till att vi är förberedda på vår värsta dag med den kudden.”
Den här artikeln producerades i samarbete mellan AppFolio och Studio B. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
