Att anskaffa eget kapital är en av de viktigaste funktionerna för ett fastighetsinvesterings- och utvecklingsföretag. Många mindre och medelstora fastighetsbolag är strukturerade med en huvudsaklig operativ enhet och olika anslutna kommanditbolag och aktiebolag som äger fastighetstillgångarna och innehåller aktieinvesteringar från olika investerargrupper. Ett dotterbolag till det operativa företaget är vanligtvis komplementären eller förvaltningsmedlemmen i dessa investeringsföretag.
Driftsenheten är vanligtvis verksamhetens ansikte och familje- eller företagsägd. Även om det finns gott om kapital på dagens heta fastighetsmarknad, är det en mycket mödosam uppgift att skaffa eget kapital för mindre och medelstora företag. Det görs vanligtvis på en deal-by-deal-basis i de anslutna genomflödesenheterna som äger de enskilda fastigheterna. Till exempel kan ett etablerat medelstort västkustbaserat CRE-investeringsföretag ha tjugofem eller fler olika anslutna partnerskap och aktiebolag som äger CRE-tillgångar värderade till 300 miljoner USD, med en sammanlagd skuld på 200 miljoner USD och 100 miljoner USD i eget kapital. . Generalpartnern eller den verkställande medlemmen av dessa enheter och det operativa företaget måste över tiden hantera tjugofem separata inteckningar, aktieerbjudanden, private placement-memorandums, partnerskapsavtal, teckningsavtal etc. Om den genomsnittliga aktieinvesteringen är 250 000 USD, så finns det är 400 separata investerare i de tjugofem affärerna.
Frågan många av dessa mindre och medelstora fastighetsföretag måste fundera på när deras verksamhet växer, är när är det vettigt att börja anskaffa eget kapital i en fondstruktur kontra en affär i taget? En fondstruktur för eget kapital är effektivare, billigare i form av avgifter, dokumentation och juridiska kostnader och snabbare att färdigställa. Att anskaffa eget kapital för tjugofem olika projekt ett i taget kan också leda till förlorade investeringsmöjligheter på grund av oförmåga hos generalpartnern att anskaffa erforderligt eget kapital tillräckligt snabbt, för att dra fördel av bra affärer som kräver en snabb avslutning. Om generalpartnern hade en fond med en höjning av 100 miljoner USD kunde den ha placerat alla fastigheter i fonden inom en tidsram på ett till två år jämfört med de sex till tio åren, kan det ta att ackumulera tjugofem separata fastighetsaffärer .
Att gravitera till en fondstruktur är inte heller någon lätt uppgift och som med alla investeringsprogram är det första alltid det svåraste. Men fördelarna överväger vida kostnaderna för alla erfarna fastighetsinvesteringsföretag. Det primära problemet med en fondstruktur är vem som ska sälja aktierna i fonden. De flesta CRE-privata placeringsfonder vänder sig endast till ackrediterade investerare som inkluderar förmögna individer, pensionsplaner, donationer, registrerade investeringsrådgivare och förmögenhetsförvaltare. Ackrediterade investerare är investerare som har en minsta årsinkomst på 200 000 USD (300 000 USD om en gemensam investering) eller ett nettovärde på minst 1 miljon USD exklusive investerarens primära bostad. De flesta företag kommer att behöva anlita en erfaren värdepappersfirma, mäklare-handlare eller annan placeringsagent för att marknadsföra andelar i fonden och avgiften för denna tjänst är vanligtvis 5 %-7 % av det insamlade fondkapitalet. Det finns också många oberoende mäklare och fastighetsmäklare som fungerar som placeringsagenter för tredjepartsfonder.
Nästa kritiska fråga är enhetsstorleken på erbjudandet. Andelsstorleken beror på typen av investerare i fonden. Om det övervägande är individer är 100 000 $ per enhet vanligt. Om fonden riktar sig till fler institutioner är 250 000 USD per andel eller mer vanligt. Nästa kritiska fråga är vad är investeringsstrategin för fonden? Kommer fonden till exempel att investera i en fastighetsklass som lägenheter eller kommer den att diversifieras över de fyra primära CRE-sektorerna kontor, detaljhandel, lägenheter och industri. Kommer fonden att engagera sig i utveckling eller investera i nischade CRE-sektorer som egenförvaring, tillverkade bostäder eller seniorboenden? Kommer fondens investeringar dessutom att diversifieras geografiskt och branschmässigt? Detta är avgörande och ett sätt att minska portföljrisken. Till exempel är en fond som förvärvar kontorsfastigheter i nr. Kalifornien och Silicon Valley inte diversifierad efter fastighetstyp, geografi och bransch. Teknikindustrin är den ekonomiska motorn för dessa områden och varje nedgång i branschen kommer att vara förödande för portföljen. Fondens sponsor eller generalpartner måste också fastställa eventuella avgifter eller ersättningar från fonden, investerarens föredragna avkastning och ägarintressen.
Många privata placeringar har en förskottsavgift till sponsorn på 1%-2% för att organisera den riktade emissionen, hitta fastigheterna för förvärv och ordna fastighetsfinansieringen. Det tillkommer också en årlig kapitalförvaltningsavgift på ,5 %-1,5 % av det egna kapitalet som samlas in för att förvalta fonden. Kapitalförvaltningsavgiften betalas kvartalsvis. Investerarna kommer vanligtvis att få en årlig föredragen avkastning på 5%-10% på sitt kapital och 70%-80% ägande av fonden. Sponsorn eller generalpartnern kommer att få en bärad ränta på 20%-30% och kommer också att behöva investera ett kontantkapital på 0,5%-5% av aktieerbjudandet. Sponsorns kapitalinvestering krävs för att samordna sina intressen närmare investerarna och ha visst kapital, om än litet, i riskzonen. Att anskaffa kapital i en fondstruktur för det växande medelstora CRE-investeringsföretaget är ett nyckelsteg i företagets utveckling till en mer institutionellt orienterad investerare.
Joseph J. Ori är verkställande direktör för Paramount Capital Corporation.
