Underwriting har blivit tuffare i flerfamiljshus, enligt en ny analys från CBRE – åtminstone för bästa tillgångar. Det är förmodligen inte en chock för många i branschen. Räntorna har stigit, liksom oro för fastighetsägare som köpte och satte strategier när räntorna var mycket låga och den tillgängliga hävstångseffekten hög.
Det som en gång kunde rationaliseras av den pågående ökningen av förväntade flerfamiljsdriftsnetto kan inte längre vara det. Hyrorna sjunker klart och ingen vet var botten kommer att vara. Under det sista kvartalet 2022, nettoandelen av inhemska banker skärper standarderna för flerfamiljslån för CRE var 36,4 procent, enligt uppgifter från Federal Reserve. De hade klättrat hela förra året och frånvarande någon plötslig vändning, den andelen kommer att fortsätta att klättra.
“Den genomsnittliga flerfamiljsskatten ökade med 38 räntepunkter (bps) till 4,49 % under fjärde kvartalet 2022, vilket översteg genomsnittet för pre-pandemisk fjärde kvartalet 2019 på 4,16 %”, skrev CBRE. “Ökad marknadsvolatilitet och högre lånekostnader har drivit upp räntan med 113 bps under de senaste nio månaderna.”
Det är medelvärden men det finns några betydande skillnader mellan olika marknader. “Marknader där räntorna för flerfamiljstak ökade snabbt under andra halvan av 2022 som svar på stigande räntor förväntas inte se några ytterligare höjningar tidigt i år”, skrev företaget. “Men, marknader med mer uppmätt cap rate expansion förra året förväntas se anmärkningsvärda ökningar under Q1 2023.”
Den årliga genomsnittliga hyrestillväxten under de tre första åren inom underwriting sjönk med 0,7 % under tredje kvartalet 2022 och ytterligare 0,5 % under det sista kvartalet. Ingångstaket steg med 36 punkter under tredje kvartalet och ytterligare 38 under fjärde kvartalet. Exit cap-räntorna steg med 21 respektive 22 räntepunkter under tredje och fjärde kvartalet, och återgick till pre-pandemiska priser, medan innehavsperioden sjönk med 2,3 % under tredje kvartalet men växte med 4,7 % under fjärde kvartalet. Och skillnaden mellan ingångs- och exittaksräntan sjönk först med 15 och sedan 16 punkter.
“CBRE:s Q4 2022 Prime Multifamily Underwriting Survey fann att investerare projicerar 3,1% årlig hyrestillväxt under de kommande tre åren, ned från en 3,6% prognos under Q3 men lika med nivån för perioden 2014 till 2019,” skrev företaget. “Investerare är något mer optimistiska om hyrestillväxt på gatewaymarknader (3,25%) än icke-gateways (2,97%).”
