En flod av kontorsuthyrningsutrymmen sköljer över Austin, och i kombination med en stadig utvecklingspipeline och en rikstäckande tillbakagång i teknikindustrin som har stött staden i flera år, verkar marknaden i Texas huvudstad på väg mot hackigt vatten, en kulmen på nästan tre år av tuffa villkor för kontor i hela landet.
Lediga andrahandsuthyrningsutrymmen i tunnelbanan Austin ökade med 28 % från andra kvartalet i år till det tredje och nådde totalt nästan 2,5 miljoner SF, enligt Colliers data. Naturligtvis ökar hyresutrymmet över hela landet, men Austins ökningstakt är överdimensionerad bredvid konkurrentstäderna. I Seattle, till exempel, en annan medelstor tekniktung kontorsmarknad, ökade vakansen för andrahandsuthyrning med cirka 9,2 % från kvartal till kvartal, enligt Colliers.
Downtown Austin är populärt bland teknikföretag.
“Vi har sett en tillströmning av andrahandsuthyrning komma till marknaden, förmodligen på grund av ekonomisk osäkerhet samt företag som anpassar sig till ett hybrid arbetsflöde”, säger Colliers forskningsassistent Clarisse Rodriguez, som sitter på företagets kontor i Austin. “Från och med nu finns det fortfarande efterfrågan på kontorslokaler, men vi räknar med att mjukare marknadstrender kommer att fortsätta under de kommande månaderna.”
Det finns också fortfarande en enorm mängd nya kontorsutrymmen i pipelinen, sa Rodriguez, även om en del konstruktioner har stoppats på grund av risken för en lågkonjunktur inom en snar framtid.
Men lokalbefolkningen i Austin säger att de egenskaper och styrkor som lockat företag och människor till staden i massor under det senaste decenniet är positionerade för att hjälpa den att klara de utmaningar som ligger framför oss.
“Austin har varit en av de mest motståndskraftiga marknaderna i landet och har varit en av de snabbaste att återhämta sig efter nedgångar under de senaste 20 åren,” sade Austin-baserade Avison Young-rektorn Carl Condon. “Ändå tittar Austin på en del av motvinden framför den.”
Avison Young sätter Austins lager för andrahandsuthyrning högre: 3,6 miljoner SF till 4,6 miljoner SF, med den stora majoriteten av dessa andrahandskontrakt som kommer från stora block av utrymme spridda över hela marknaden, sa Condon.
Så mycket utrymme kan vara ett hinder på marknaden, men det kan ha en oväntad fördel, sa Condon.
“Detta extra utbud ger nya möjligheter för större användare som tittar på Austin,” noterade han.
Utvecklingen av kontor har ägt rum i ett snabbt klipp i Austin, driven av kraven och cachet från företag som Apple och Meta, som båda skrev på för enorma bitar av utrymme. Och pandemin var bara ett farthinder: Data indikerar att 5,6 miljoner SF nya kontorsutrymmen är under utveckling, vilket motsvarar 9 % av stadens befintliga 62,5 miljoner SF i lager. I hela landet representerar kontorslokaler under uppbyggnad bara 1,7 % av det totala lagret.
“Det finns en hel del nya kontorslokaler som fortfarande är under uppbyggnad i Austin, förutom den nya produkten som redan har levererats under det senaste året,” sa Cushman & Wakefield Associate Market Director, Research Jeff Graves. “Med avtagande uthyrningsaktivitet, i kombination med överflödet av andrahandsuthyrning som redan har kommit ut på marknaden, förväntar vi oss att vakansgraden kommer att förbli höga.”
Cirka 2,4 miljoner SF kontorsyta har färdigställts hittills i Austin 2022, enligt Cushman & Wakefield-data. Som jämförelse är endast cirka 3 % av lagret under uppbyggnad i Seattle, och i Boston, cirka 2,1 %.
San Diego är närmare Austins byggtakt, men även den faller kort, med cirka 7,1 % av lagret under uppbyggnad från och med tredje kvartalet 2022.
Men Austins nya byggnader är populära, med cirka 30 % förhyrda av 2M SF som var under uppbyggnad mitt på året, sa CBREs vicepresident Troy Holme till The Real Deal i maj.
Till exempel har Googles moderbolag Alphabet Inc. förbundit sig att ta hela 793K SF Block 185-utvecklingen som nu reser sig över Lady Bird Lake, och utvecklarna Lincoln Property Co. och Phoenix Property Co. säger att de har en stor hyresgäst i kö för The Republic, en 775K SF-projekt i Central Business District, har inte erbjudit detaljer om hyresgästen eller storleken på hyresavtalet.
Förhandskontrakt från teknikföretag ser dock mindre säkra ut än de gjorde för bara ett kvartal sedan. Som Austin Business Journal uttryckte det i slutet av november: “Austin måste undra: Vad ska Google göra?”
Tekniska uppsägningar ökar i hela landet, enligt JLL, men även bland de stora tekniska naven är nedskärningarna inte jämnt fördelade geografiskt.
De allra flesta aviserade tekniska uppsägningar i år skedde i november, då det totala antalet uppgick till nästan 36 200 tjänster över hela landet, mer än de andra föregående 10 månaderna tillsammans.
Hittills i år har uppsägningar efter huvudkontorsplats mestadels skett på marknaden i San Francisco Bay, med över 38 000 jobb nedskärningar, enligt JLL-data. New York- och Seattle-baserade företagsnedskärningar har också varit betydande med mer än 12 000 vardera, men det har varit väldigt få nedskärningar hittills av teknikföretag baserade i Austin – endast 780 tjänster i år.
“När teknikföretag i Austin omvärderar sitt kontorsfotavtryck, kan vi förvänta oss att se en ökning av aktiviteten för andrahandsuthyrning,” sa Gabrielle Jansen, senioranalytiker vid JLL Research. “Men kontor har fortfarande en kritisk, om än märkbart anpassad, roll att spela i den nya hybridverkligheten.”
Även om Austin har en stark teknisk närvaro, är stadens sysselsättningsbas sund och ganska diversifierad.
Icke-jordbrukssysselsättningen i tunnelbanan Austin ökade med 5,4 % jämfört med föregående år i september, enligt Bureau of Labor Statistics, vilket överträffade den rikstäckande sysselsättningstillväxten på 3,7 % under samma period.
De flesta sysselsättningssektorerna i Austin växte också, inklusive tillverkning, finans, professionella och företagstjänster samt fritid och gästfrihet, som växte mest av allt med 15,3 %.
Austins informationssektor, som inkluderar de flesta teknikarbetare, såg sysselsättningen öka med 5,9 % under samma period, även om det var före den senaste nedgången i teknikindustrin.
Dessutom är staden hem för delstatsregeringen och University of Texas, vilket ger Austin en stark grund av statligt anställda, sa Jansen. Och folk fortsätter att flytta dit: Austins befolkning har ökat med 3,13% sedan folkräkningen 2020. Växande befolkningar, särskilt välutbildade, tenderar att locka företag, även i nedgångar.
“Den ljusa sidan är att Austin, och Texas i allmänhet, fortfarande är en destination för företag som flyr städer med högre kostnader,” sa Graves. “Även om det kanske inte räcker till för att balansera ut exodusen av stora kontorsanvändare, så hjälper det verkligen.”
En del av Austin-marknadens långsiktiga tillväxt kan också vara inom life science, som för närvarande bara är en mindre del av lokala kontorsefterfrågan. JLL utnämnde nyligen staden till en framväxande marknad med en stark talangbas.
Austin life sciences sysselsättning har ökat med 74% under de senaste tre åren, enligt Newmark, och den förväntas öka med 6,5% varje år under överskådlig framtid.
Naturligtvis översätts anställning inte alltid till kontorsbeläggning längre; redan innan tekniska uppsägningar hade San Francisco-marknaden svårt att hålla sina kontor fyllda. Ändå finns det bevis för att Austin har varit, och kommer att fortsätta att vara, något av en positiv avvikare när det kommer till kontorsanvändning.
“Austin fortsätter att spåra nya inflöden av invånare,” sade Newmarks verkställande direktör för Global Research David Bitner. “Det kommer inte att göra marknaden immun mot cykeln, utan mer motståndskraftig ur ekonomisk synvinkel.”
För veckan som inkluderade onsdagen den 16 november, inför ett dopp för Thanksgiving-helgen, hade tunnelbanan Austin den högsta kontorsutnyttjandegraden av någon av de 10 städer som Kastle Systems spårar: 62,7 %, långt över genomsnittet för 10 städer på 48,1 %.
“Kastle har bara x antal byggnader, så det kan finnas en viss utelämnad variabel bias där,” sa Bitner.
“Men du vet, när jag pratar med folk i Austin känns det som att de kulturellt sett kom tillbaka till kontoret snabbare, som en regional variation,” sa Bitner. “Facebook i Mountain View har varit långsammare att komma tillbaka än Facebook i Austin.”
