CRE är mitt i ett sällsynt ögonblick i nyare historia när de nationella genomsnittliga priserna på tillgångar är nere, enligt John Chang, National Director of Research and Advisory Services, Marcus & Millichap.
Andra perioder var början av nittiotalet och sedan under den globala finanskrisen.
Chang citerade Real Capital Analytics rapport att för maj sjönk industripriserna med 2,3 % på årsbasis, detaljhandelspriserna sjönk med 7,4 %, lägenhetspriserna sjönk med 12,5 %, förortskontoren sjönk med 8,1 % och CBD-kontoren. minskade med 6,9 procent.
“Dessa siffror verkar lite överdrivet positiva för mig, särskilt kontor,” sa Chang.
“Men oavsett om priserna sjunker med 2%, eller 5%, eller 10% eller 20%, är en sak som i allmänhet gäller när priserna faller, de tenderar att gå ner snabbare än de går upp.”
För närvarande finns det många krafter i spel, recessionsrisk, sjunkande konsumentsentiment och överutvecklingsrisker på vissa marknader för vissa fastighetstyper, enligt Marcus & Millichap.
“Men den stora frågan som branschen brottas med är den snabba uppgången av räntorna,” sa Chang. “Så i grund och botten är kostnaden för skulder högre. Bankerna är rädda och har dragit tillbaka på sin utlåning, och många investerare söker mycket högre avkastning idag eftersom den riskfria räntan på 6-månaders statskassan ligger i mitten av 5 %.”
Därför har priserna börjat falla, och avkastningen är på uppgång, sa han.
“Det är svårt att exakt mäta prisrörelser eftersom alla hårda data är bakåtblickande,” sa Chang. “De är baserade på slutna affärer som tecknades under kontrakt för månader sedan. Och, naturligtvis, ingen byggnad är exakt den andra.”
Chang försökte inte erbjuda en undergångshistoria och sa att den nuvarande cykeln inte kommer att likna den globala finanskrisen, “men den kommersiella fastighetsmarknaden är ganska nära knuten till lånemarknaden och lånemarknaden pressas ganska hårt. just nu, förutom lägenheter.”
Lyckligtvis stoppas finansieringen av lägenheter av Fannie Mae och Freddie Mac, så lånekapitalet för lägenheter håller sig förhållandevis bra. Men tillgången på skulder för andra fastighetstyper blir mer utmanande, sa han.
“För fastighetsägare som funderade på att sälja, men bestämde sig för att vänta tills priserna återhämtar sig, förbinder du dig i princip att stå still i ett år, eller två år, eller kanske till och med tre till sex år,” sa Chang. “Vi kanske redan är i botten av den här cykeln, men kanske inte. Mycket kommer att bero på Federal Reserve, och det kommer att variera beroende på egenskapstyp och plats. Men vägen tillbaka till break even kan ta ett tag.”
Chang sa att många investerare tror att Fed kommer att sänka räntorna i år, “och det kommer att fixa allt.”
Men ordförande Powell har varit ganska bestämd att de inte kommer att sänka räntorna i år. Och en räntesänkning 2024 är inte garanterad, enligt videon.
“Så, om du planerar att hålla dig igenom cykeln, se till att du gillar din egendom och att du är okej att behålla tillgången i några år,” sa Chang. ”Det kan innebära att du får en mycket svag avkastning på kapitalet. Fundera på om det kapitalet skulle kunna användas bättre på andra fastighetstyper eller platser, eller kanske i andra finansiella instrument.
“För köpare, se till att du har ditt lån uppringt, som i tre exemplar. Även om du har en skottsäker relation med din bank, se till att du har en reservplan.”
Enligt vissa investerare som Chang har pratat med, “Även banker där de har betydande insättningar och långvariga relationer, faller dessa banker från affärer.”
Chang föreslår att köpare konsulterar en bolånemäklare som har hundratals långivarerelationer för att se till att en reservlångivare finns på plats.
Allt är inte förlorat, sa han.
“Det finns några unika investeringsmöjligheter som har kommit till marknaden de senaste veckorna”, enligt Chang. “Ja, marknaden är hackig, men när man tittar på de långsiktiga värdetrenderna är den belånade avkastningen på kommersiella fastigheter svår att slå.”
