John Basile, Executive Vice President, Industrial Services, NAI Hiffman, säger till GlobeSt.com att stigande upptrappningar tyder på en marknad som var (är) extremt snäv, med hyresvärdar som kunde pressa priserna, delvis på grund av Amazon-garanti (överbud) hela marknaden de senaste åren.
Han sa att han också ser 3% fastighetsförvaltningsavgifter på dessa högre priser, vilket ökar kostnaden.
“Kopplingen mellan hyresgäster och hyresvärdar pågår”, sa Basile. “Jag för den här diskussionen just nu med kunder. De tvekar att låsa in ett 10- eller 15-årigt hyresavtal på 4%, och säger att vi kan gå in i en lågkonjunktur, och Amazons tillbakadragande borde ändra prissättningen.
“Jag säger till dem, det här är marknadsförhållandena just nu, och ni är inte de enda som står inför dessa villkor. De flesta fastigheter har konkurrenskraftiga bud – hyresvärdar kan välja och vraka.”
Han sa att det fortfarande är en hyresvärds marknad, och när en hyresgäst förlorar på ett utrymme kan han vanligtvis visa dem att konkurrenten hade det högre priset, hade den högre rulltrappan och hade de enklare leveransvillkoren.
“Även om vissa hyresgäster kommer att gå bort, kan andra motvilligt acceptera villkoren framför dem eftersom alternativet skulle bli dyrare – till exempel oförmågan att utöka sin verksamhet,” sa Basile.
“Ändå ser vi små tecken på förändring. Fram till för cirka tre till fyra månader sedan tryckte hyresvärdar på för kortare villkor eftersom hyrorna steg så snabbt. På ett 10-årigt hyresavtal låg de redan år 4 under marknaden med så mycket som 20 % till 30 %. Nu kan de ta 10-årsperioden men väntar på en högre rulltrappa.
“En bra mäklare tillför värde i det här klimatet genom att veta om villkoren som hyresvärden söker är i linje med nuvarande marknadsförhållanden och andra hyresvärdar. Mäklare kan också hjälpa hyresgäster att bedöma risken att inte ta affären och, om de bestämmer sig för att gå vidare, strukturera hyresavtalet på ett sätt som maximerar värde och flexibilitet för hyresgästen.
“Det är viktigt att notera att inte alla marknader får samma rulltrappor; även delmarknader kan variera. Bra mäklare känner till normen för dem och var hyresvärden kanske kan göra eftergifter.”
Ytterligare faktorer för ökningar
Larry Much, vice vd och grundande rektor för NAI Hiffman, sa att det finns ytterligare faktorer som kanske inte kan mätas när man bestämmer de årliga ökningarna.
- Hyresperiod: Även om det finns långsiktiga transaktioner som visar årliga ökningar på mer än 3 % per år, beror en del av det på den ursprungliga hyresräntan och eventuellt hyresavdrag
- TI: Mängden finansiering av hyresgästförbättringar kan påverka de årliga ökningarna
- Hyresvärdens motiveringar: Vissa hyresvärdar håller på lång sikt och kommer att titta på avkastningen över löptiden mer än de årliga ökningarna
“Förutom de årliga hyreshöjningarna finns det andra ökade kostnader förknippade med beläggning,” sa Much. “Till exempel, i Cook County varierar fastighetsskattesatsen inom länet, och multiplikatorn varierar beroende på kommun.”
