Medurs från övre vänster: Ivy Zelman, Willy Walker, Kris Mikkelson och Aaron Appel på Walker Webcast
Var lägger smarta investerare sina pengar när den kommersiella fastighetsmarknaden är “ganska ful”?
Walker & Dunlops vd Willy Walker ställde den frågan till sina tre gäster på veckans Walker Webcast: Walker & Dunlops Ivy Zelman, vice VD för forskning och värdepapper; Kris Mikkelsen, vice vd för investeringsförsäljning; och Aaron Appel, senior verkställande direktör och medchef för New Yorks kapitalmarknader.
Walker inledde samtalet med att be Zelman, en av grundarna av bostadsmarknadsanalytiker Zelman & Associates, att kommentera hennes senaste transaktionsundersökning som innehöll “några ganska deprimerande siffror” på flerfamiljsmarknaden och visade överlag negativt investerarsentiment.
Zelman sa att situationen kan förändras något när hon släpper sin novemberstudie denna månad, men bekräftade att “oktobersiffrorna utan tvekan var ganska fula.”
“Mätvärdena gällde 12 års data och var förmodligen några av de sämsta mätresultaten som vi har sett,” sa Zelman.
Hon noterade att under den rådande ekonomiska malströmmen har emissionsgarantierna blivit mycket strängare och hyresantagandena mer konservativa, och kapitalkostnaderna har stigit.
Som ett resultat, “det känns som att transaktionsmarknaden har stannat lite”, sa Zelman.
Walkers två andra kollegor målade också en inte särskilt vacker bild av tillståndet i CRE.
“Det har varit ett oerhört utmanande halvår, vilket jag tror att alla som lyssnar på det här samtalet vet”, sa Mikkelsen. “Jag håller med om några av resultaten från Ivys rapport, särskilt att säljarens utbudsindex är väldigt, väldigt lågt just nu.”
Han noterade att transaktioner fortsätter att bli gjorda, men att all optimism som kan ha blommat ut i augusti kring att förbättra antalet jobb och andra positiva riktmärken slutade följande månad när det stod klart att Federal Reserve bibehöll sin hökiska hållning mot inflation.
Appel noterade att även om den nuvarande miljön är smärtsam, upplever inte alla CRE-spelare det på samma sätt.
“Jag tror att det beror på vad du gör,” sa han. “För core, core-plus och värdeadderande flerfamiljstillgångar finns det gott om likviditet, det kostar bara mer. Jag tror att det är en kostnadsfråga i förhållande till vad värdet är eller vad folk är villiga att betala. Om deras lånekostnader har ökat avsevärt, måste de betala mindre för tillgången om inte intäkterna ökar, och uppenbarligen verkar intäkterna ha frusit på de flesta marknader.”
I ljuset av denna turbulens frågade Walker panelen vad smarta pengar gör idag.
Mikkelsen diskuterade en nyligen genomförd transaktion som involverade “en av de smartare opportunistiska investerarna på marknaden” som kunde betala ett bra pris för en flerfamiljstillgång som ligger i ett fantastiskt område.
“De köpte en fenomenal bas på rätt plats, och de har förmågan att hålla den tillgången under de kommande fem till tio åren,” sa Mikkelsen. “Den här gruppen har gjort 10-åriga skulder med rörlig ränta och sedan säkrat eller bytt räntan under de första fem åren för att få dem på andra sidan av turbulensen i räntemiljön. Så jag tycker att det är ett ganska smart spel.”
Zelman noterade att vissa CRE-spelare ser möjligheter att förvärva andra företag.
“Jag tror att de smarta pengarna just nu drar fördel av de svagare aktörerna på marknaden som inte är välkapitaliserade,” sa hon. “DR Horton tillkännagav ett förvärv denna vecka, och jag föreställer mig att de fick denna byggare till ett ganska attraktivt pris. Jag tror att det inte råder någon tvekan om att att kapitalisera på de företag som inte är välpositionerade och har för mycket hävstång, och att dra nytta av bra lägen skulle vara vad de smarta pengarna kommer att göra.”
Appel noterade att flerfamiljshus representerar en större andel av CRE-marknaden idag och framöver “kommer det att vara 50 % av marknaden permanent.” För tillfället är flerfamiljshus och industri de CRE-tillgångsklasser som håller mest lovande, sa han.
“Jag skulle säga att de smarta pengarna borde vara ute efter att köpa flerfamiljer med break-even hävstång baserat på var dagens kurser är, och att låsa in vad jag skulle anse vara sjuårig finansiering, med möjligheten att komma ut efter fem, ” han sa.
Appel sa att Fed inte kan hålla räntorna förhöjda under en längre period. Detta bådar gott för CRE-investerare som är villiga att spela det långa spelet, sa han.
“Om du kan köpa break-even hävstångseffekter på bra hyresmarknader där det kommer att finnas efterfrågan och eventuella sysselsättningsdrivare tillbaka vid horisonten, och en viss nivå av utbudsbegränsningar, tror jag att du kommer att bli en stor vinnare fem, sex år från nu, sa Appel. “Jag tror att det finns enorma möjligheter där.”
Nästa veckas gäst på Walker Webcast är guvernör Tommy G. Thompson, tidigare USA:s hälso- och sjukvårdssekreterare och fyra mandat guvernör i Wisconsin. Besök här för mer information.
Den här artikeln producerades i samarbete mellan Walker & Dunlop och Studio B. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
