Alexandria Real Estate Equities utveckling 15 Necco St., som kommer att vara hemmet för Eli Lillys forskningscenter på 700 miljoner dollar.
Alexandria Real Estate Equities styrelseordförande Joel Marcus förklarade att företaget har sin “starkaste balansräkning i företagets historia”, sa att ARE:s stora och växande portfölj, starka hyresgästbas och växande efterfrågan placerade det i en polposition för fortsatt tillväxt inom biotekniksektorn.
Det kan vara sant, men nya kvartals- och årsredovisningar tyder på en avmattning för den typiskt högtflygande REIT, inklusive minskande hyrespriser, en liten minskning av hyrespriserna från år till år och en kvartalsvis nedgång i nettoinkomsten.
Uttalanden från ledningen tyder på att företaget fortfarande är övertygat om stigande hyror, trots större ekonomisk motvind, och fortsatt återinvestering av kapital i sin expansiva byggpipeline.
Alexandria hyrde 2 miljoner SF under fjärde kvartalet, upp från 1,66 miljoner föregående kvartal, och såg en hyreshöjning på 22 %. Beläggningen ökade också kvartal för kvartal, från 94,3% till 94,8%, med 81% av nya hyreskontrakt från befintliga hyresgäster.
Byggledningen för företaget är fortsatt robust. Förra kvartalet levererade ARE 500 000 SF, en del av ett solidt år som såg att företaget slutförde 1,77 miljoner SF av ny produkt över 15 nya projekt. Det finns 7,6 miljoner SF under uppbyggnad, varav 72% redan är uthyrda, och 77% av det kommer från befintliga ARE-hyresgästrelationer.
VD Peter Moglia förutspådde att nybyggnation fram till slutet av 2025 kommer att tillföra 655 miljoner USD i årliga inkrementella rörelseintäkter. Han påpekade också att byggandet i allmänhet börjar sakta ner, baserat på ledande indikatorer från AIA Architectural Billings Index, och tror att kostnadsökningen på projekt kommer att sjunka till 4%-6%, jämfört med 9%-10% idag.
Vicepresident för vetenskap och teknik Hallie Kuhn, som hävdade att den så kallade nedgången i finansieringen var en överdrift, sa att av förra årets riskkapitalinvesteringar på 58 miljarder dollar i biovetenskap gick 70 % av det till ett Alexandria-kluster.
Företagets fastighetsförsäljningar under 2022, inklusive rekapitaliseringen av 100 Binney St. i Boston i mars, gav företaget 1,2 miljarder dollar i vinst.
Marcus gick också in mer i detalj om företagets två Q4-affärer. Förvärvet av 35 Gatehouse Drive i Waltham, Massachusetts, för 272 miljoner dollar den 29 december var ett bud på att sy ihop befintliga ARE-fastigheter på 40, 50 och 60 Sylvan Road och 840 Winter St. för att skapa ett megacampus i förorten. Det är för närvarande 100 % upptaget och inkluderar nu 75 000 SF av ytterligare utvecklingsutrymme.
Den andra pickupen, ett område på 3,8 hektar i Austin, Texas, för 108 miljoner dollar i oktober, var ett långsiktigt spel och satsning på stadens framtida tillväxt. Marcus skulle inte kommentera framtida planer, förutom att säga att företaget kommer att “göra något unikt på den platsen.”
Bolaget noterade också planer på att sälja ett antal fastigheter i framtiden. Närmare bestämt noterar ekonomin sammanlagda nedskrivningskostnader på 20,9 miljoner USD under fjärde kvartalet, vilket minskade det redovisade värdet på 10 fastigheter och ett markskifte beläget på flera delmarknader, som alla förväntar sig att sälja under 2023. Marcus noterade specifikt att de är på ” avsiktsförklaring” för många av dessa förväntade transaktioner.
