Hur många gånger har du blivit varnad av någon att “pricka dina (i)s och korsa dina
I ett fall som kunde ha fått omfattande återverkningar för mäklare – om det hade gått åt andra hållet – har en federal appellationsdomstol beslutat att JLL inte misslyckades med att avslöja att det företrädde båda parter i en fastighetstransaktion 2020 i Washington, DC.
I ett beslut som utfärdades i fredags, kastade USA:s överklagandedomare Sri Srinivasan fram ett beslut från mars 2022 av den amerikanska distriktsdomaren Florence Pan som tolkade DC-lagen om dubbel representation av mäklare – en förordning som antogs 1996, men som aldrig tidigare ifrågasatts i domstol – som tekniskt sett kränkts av JLL i en 2018 leasingtransaktion med ett dotterbolag till SC Herman.
Hyresavtalet i fråga omfattade ett 51K SW-utrymme i en kontorsbyggnad på 1441 L St. NW som ägs av SC Herman. JLL agerade leasingrepresentant för SC Herman, medan en separat JLL-mäklare representerade flexibla arbetsplatsföretaget Regus, som tecknade hyresavtalet 2018 för Spaces, dess coworking-varumärke.
Platsen för Spaces stängde under pandemin 2020. När SC Herman vägrade att betala JLL sin provision på 781 000 USD på hyresavtalet väckte mäklarfirman talan mot hyresvärden.
SC Herman försvarade sitt beslut att hålla inne provisionsbetalningen genom att hänvisa till lagen om dubbel representation – särskilt avsnittet som säger att om dubbel representation avslöjas som en del av ett större kontrakt, ska föreskriften vara “med fetstil, alla versaler, understrukna, eller i en separat låda.”
Genom att notera att domaren Pan erkände i sitt utslag att “parterna i Regus Lease var på faktisk varsel om JLL:s dubbla representation”, beslutade den tre medlemmarna hovrättens panel att underlåtenhet att följa formateringsanvisningarna inte på dess ansikte utgjorde en överträdelse i 1996 års lag.
“En mäklare kan uppfylla lagens grundkrav på skriftligt samtycke till en dubbel representation (tillsammans med den med nödvändighet associerade avslöjandeskyldigheten) trots att den inte följer formateringsspecifikationerna,” sade Srinivasan i domen.
Tingsrätten har fått i uppdrag av Kammarrätten att använda denna lagtolkning och ompröva om JLL uppfyllde upplysningskravet.
“Vi är nöjda med domstolens utslag som bekräftar att skriftligt meddelande om dubbel byrå inte behöver vara i ett specifikt format för att vara effektiv”, sa en talesperson för JLL i ett uttalande till Bisnow.
“Alla parter som var inblandade i denna transaktion var medvetna om JLL:s dubbla representation och ingen uttryckte oro. Domstolen har genomskådat detta formulär över sakargument, och vi ser fram emot att fortsätta rättegången och samla in den avgift som vi rättmätigt är skyldiga för vårt arbete, fortsätter uttalandet.
SC Hermans advokat Alexander Laughlin från Odin Feldman & Pittleman svarade inte på en begäran om att kommentera domen.
Vi hoppades få ett förtydligande om formateringskravet. Vad sägs om Helvetica kursiv? Fungerar det? Eller borde det vara det HELVETICA ITALIC? Är det verkligen skiftlägeskänsligt?
