Kontorsbyggnaden på 1500 Liberty Ridge Drive i Chesterbrook, Pennsylvania, sett i juni 2022
Workspace Property Trust fick en förlängning på två år för ett CMBS-lån på 1,3 miljarder dollar i samband med en portfölj på cirka 10 miljoner SF av kontors- och industrilokaler i förorter, vilket motsvarar ungefär hälften av dess innehav.
Lånet är knutet till 146 fastigheter på 14 marknader över hela landet. WPT äger också ytterligare 9 miljoner SF kontorsyta i 59 andra fastigheter.
I maj överfördes lånet till specialservice och det var planerat att förfalla denna månad, utan några förlängningsmöjligheter.
“En viktig del av affären var att de befintliga investerarna gjorde en betydande mängd nya investeringar i företaget,” sa WPT:s vd Thomas Rizk Bisnow, hänvisar till aktieinvesterare i det privatägda WPT. “En del av dessa medel användes för en utbetalning. Vissa användes för att öka leasingreserverna för tillväxt och vissa för rörelsekapital.”
Förlängningen var möjlig, sa Rizk, eftersom det finns möjligheter att återställa beläggningen och öka kassaflödet i portföljen.
“Om vi ägde kontorstorn i en stad som inte hade den typen av framtidsutsikter, tror jag inte att den här affären skulle ha varit tillgänglig,” sade han och betonade styrkan hos förortskontorsfastigheter jämfört med tillgångar i centrum i den nuvarande verksamheten. klimatet, men också av portföljen.
“Historiskt sett var vår genomsnittliga hyreskontraktsstorlek 10K SF,” sa Rizk. “Nu är det närmare 20K SF, och vår leasingpipeline är i miljontals kvadratfot, vilket förmodligen är den starkaste pipeline vi har haft på flera år. Den andra delen av det är att vi också får mer kredit för vår industriportfölj.”
Lånet uppstod 2018, innan pandemin drabbade kontorsmarknaden. År 2022 var portföljen 81 % ockuperad, en minskning från 88,6 % när lånet uppstod. Boca Raton, Florida-baserade WPT förvärvade fastigheterna i två separata försäljningar 2016, båda från Liberty Property Trust.
WPT är en av ett antal kontorshyresvärdar som söker förlängning av lån på en kontorsmarknad som präglas av lägre beläggning och en kapitalmarknad som präglas av höga räntor. Andra låneförlängningar har också varit framgångsrika. Förra månaden godkände specialservicen för 601W, en stor kontorsfastighet i Downtown Chicago, en fyraårig förlängning av fastighetens seniorlån på 536 miljoner dollar före dess förfallodatum i juli.
Andra kontorsägare har i stort sett betalat för att förlänga sina lån.
RFR Realty, till exempel, nådde en förlängning i maj med innehavare av $783M inteckning för 300 Park Ave. i Midtown Manhattan. Företaget gick med på att betala ned 15 miljoner dollar av kapitalet, samt att betala av ytterligare 40 miljoner dollar under de kommande två åren, och täcka alla utgifter för specialservice och andra långivare.
Också i New York betalade Tishman Speyer 30 miljoner USD till en reservfond för leasingkostnader som en del av en förlängningsaffär i juni för ett lån med stöd av 300 Park Ave. Förlängningen i båda dessa fall var på ett år med en option på förlängning för en annan.
