Lasalle Investment Management och UDR tillkännagav slutförandet av ett flerfamiljs joint venture värderat till cirka 510 miljoner USD. De två företagen börjar initialt med en såddportfölj av fyra samhällen som omfattar 1 328 lägenhetsenheter i fyra samhällen. Partnerna planerar sedan att utöka innehavet genom att förvärva “högkvalitativa, välbelägna samhällen med operativ uppsida”, enligt ett tillkännagivande.
UDR säljer en andel på 49% i fastigheterna, så fortsätter att inneha 51% och får också cirka 250 miljoner dollar i kontanter. Till en början har företaget inga skulder, och enligt Green Street planerar det gemensamma företaget inte att börja använda skulder eftersom “LaSalle – en asiatisk pensionsfond – är under allokerad till fastigheter och har gott om torrt pulver att distribuera” och riktar sig till en cirka 7,5 % obelånad internränta.
Det initiala värdet baseras på en effektiv terminsavkastning på låga 5 %. UDS sa att de “förväntar sig att transaktionen kommer att öka FFOA och kassaflödet per aktie under det första året av satsningen.”
LaSalle pekar på “en unik möjlighet att samarbeta med en förstklassig operatör i en föredragen sektor med omedelbar och diversifierad skala på flerfamiljsmarknader som rankas högt av LaSalles globala forsknings- och strategigrupp”, och tillägger: “Partnerskapet drar nytta av sekulär övergång till produkt på marknader med höga inträdesbarriärer förutom attraktiva hyrespriser, stark verksamhetshistoria och långsiktig förväntad NOI-tillväxt.”
Fastigheterna är i Seattle, WA; Orange County, CA; Boston, MA; och Washington, DC De varierar i ålder från 9 till 20 år, med en genomsnittlig månadsinkomst på 2 513 USD per enhet och en genomsnittlig beläggning på 97,6 %.
Green Street säger att affärens prissättning representerar en nominell terminsränta på cirka 5,0 % med ett pris på $385 000 per enhet.
Företaget säger att satsningen är strukturerad som ett öppet avtal. UDR kommer att få avgifter för förvaltning av tillgångar och fastigheter, konstruktioner och förvärv, initialt 50 punkter på 510 miljoner dollar, men de kan öka. De två företagen siktar på att öka tillgångarna i det gemensamma företaget med cirka 500 miljoner dollar årligen under de närmaste åren.
Affären kan också “sätta scenen för framtida intressekonflikter” mellan JV-partners och REIT-aktieägare, skrev Green Street. “I den mån UDR:s kapitalkostnad inte förbättras (~10 % GAV-rabatt), bör en ytterligare krympning av dess balansräkning och återföring av kapital till aktieägarna ha prioritet framför framtida extern nettotillväxt via JV.”
