Kommer de, eller kommer de inte? Frågan om Invitation Homes kommer att köpa cirka 2 000 småhushyror från Starwood Capital Group är i luften. A Bloomberg Rapportera sa nyligen att fastigheterna skulle värderas för $400 000 vardera, med pengarna till Starwood REIT, som påstås ha stått inför inlösen och behöver kapitalet.
Inget av företagen kommenterade och rapporten sa att affären inte har slutförts och kanske inte kommer att ske.
Förmodligen har Starwood varit på marknaden för att lossa enheter som det hade plockat upp när priserna var nära sin topp. Ett “litet antal” säljs till Pretium Partners, som hade sålt 2 300 bostäder till Starwood för mer än 1 miljard dollar 2021.
A Maj Starwood finansiell ansökan indikerade en nedskrivning på 79 846 000 USD “baserat på överskottet av tillgångens redovisade värde över dess verkliga värde.”
“Nedskrivningen var ett resultat av uppdateringar av de odiskonterade kassaflödesantagandena för sådana tillgångar där bolagets förväntade innehavstid för dessa tillgångar ändrades på grund av en ökad sannolikhet för en avyttring på kort sikt”, står det i anmälan.
Det låter som att varje steg på gång skulle vara att komma ur under det tidigare köpet av fastigheter som i slutändan skulle bli överprissatta.
En snabb uppfattning om ämnet på Green Street sa att fastigheterna i fråga ryktas vara i Sun Belt, med koncentrationer i Tampa, Phoenix, Vegas, Houston och Atlanta. En Starwood avslöjande indikerade att husen i genomsnitt 2150 kvadratfot, med 3,6 sovrum och 2,4 badrum.
Men enligt Green Street låter affären inte bra för Invitation Homes, även när Starwood säljer fastigheterna för mindre än de betalade från början. Företagets rapport uppskattar att Starwood hade betalat cirka 455 000 USD för varje fastighet med en låg till mitten av 3% tak.
Till och med till priserna på 400 000 USD skulle det vara ett tak på mitten av 4 %, långt ifrån en bra affär. Och “prissättningen ser oss som rika i en miljö där INVH är ute efter att förvärva engångsbostäder från sina husbyggarpartners i mellan-till-hög-5% avkastning.”
Men INVH handlar till en underförstådd värdering av 355 000 dollar per hus, “att förvärva en portfölj av lägre kvalitet till den prislapp som ryktas skulle vara värdeförstörande”, skriver Green Street.
