Mitt på året är ett bra tillfälle att reflektera över det senaste halvåret och de kommande. Om två ord definierar den första halvan skulle det vara spekulationer och osäkerhet, dessa mitt i den pågående ekonomiska omvälvningen och Federal Reserves rörelse för att dämpa inflationen.
Men efter 10 på varandra följande räntehöjningar under loppet av 15 månader, tog Fed i juni en paus, det rapporterade svaret på en krånglig ekonomi svarade äntligen på behandlingen. Det är ännu för mycket att anta att Feds agerande – eller lyckliga avsaknad av det den här månaden – betyder att inflationen har nått en topp och inte bara platåer och att våra månader av marknadsosäkerhet är ett minne blott.
Marknaden har uthärdat en ränteexpansion med 60 räntepunkter (bps) de senaste månaderna, resultatet mestadels av Feds agerande, och minst två ytterligare räntehöjningar, ytterligare 25 räntepunkter, har prognostiserats. Förväntningen nu är att cap rates kommer att fortsätta att expandera på kort sikt (ett helt subjektivt mått), toppar senare i år och normaliseras 2024. Och med en väg till normalisering kommer hopp.
Naturligtvis, som ett slagskepp, tar det ett tag för marknaden att svara på någon rörelse från Fed. Och vi som nätuthyrningsproffs måste gå vidare mer än bara hoppas. Tider som dessa kräver strategier som bygger på en noggrann balans mellan risk och belöning, expertvägledning och det kunnande som kommer med erfarenhet. Nej, dessa tider är inte för svaga hjärtan.
Före den efterlängtade, fortfarande efterlängtade normaliseringen, kan nettoleasinginvesterare med kontanter till hands och ett öga för mindre affärer, i storleksordningen 5 miljoner dollar, undvika att knacka på långivares dörrar och fortsätta med investeringsplaner. Större aktörer med mer betydande mål kommer att behöva väga sin riskaptit mot de fortfarande trånga skuldmarknaderna och bedöma, nästan varje vecka, när och om det är dags att dra avtryckaren på en affär. Här kan naturligtvis etablerade relationer med låneinstitutioner och solida råd från mäklarrådgivare gå långt mot att uppnå dessa investeringsmål. Det vill säga om du fortsätter med försiktighet och förblir öppen för att bidra med mer eget kapital. Din långivare arbetar trots allt med högre räntor och strängare försäkringsparametrar
Men följande är fortfarande sant, vare sig vi är i goda tider eller inflationsstarka, och oavsett om det är en institutionell aktör eller en högförmögen fond: Framgångsrika affärer är beroende av långsiktiga hyresavtal med kreditvärdiga hyresgäster, parametrar som inte bara talar till säkerhet men även möjlig värdehöjning. Due diligence är ett spel som alla kan och måste spela.
Uppenbarligen är vi ännu inte genom vår post-pandemiska era av spekulationer och osäkerhet. Men de ekonomiska förhållandena verkar plana ut tillräckligt för att sätta igång början av marknadens förtroende. Åtminstone för dem som underhåller affärer med full kunskap om de risker de står inför och det fulla priset för de belöningar de söker.
Hopp är en bra sak. Speciellt när det samarbetar med sunt förnuft.
Jonathan W. Hipp är chef för Avison Youngs US Net Lease Group.
