En hög mur av svårrefinansierade skulder i den tidigare högflygande och fortfarande efterfrågade flerfamiljssektorn kommer i oktober och november, enligt en ny rapport från Grey Capital.
Bara i oktober kommer långt över $4 miljarder i kommersiella inteckningssäkrade värdepapperslån associerade med flerfamiljsfastigheter att förfalla, och novembers totala summa kommer att vara nästan $4 miljarder, rapporterar flerfamiljsinvesteraren Gray Capital, med hänvisning till CoStar-data. Dessa summor räknas inte icke-CMBS-lån, så den faktiska summan kommer att vara ännu högre än dessa siffror.
Så nära som det är är konsekvenserna av att slå i väggen fortfarande högst osäkra, sa Grey Capitals vd Spencer Gray Bisnow.
“Frågan är, kommer volymen av nöd att överstiga den punkt då långivare har viss flexibilitet och kan välja att förlänga och låtsas?” sa Gray. “Kommer deras balansräkningar att vara så upp och ner att de kommer att tvingas att fatta några beslut och börja utestänga?”
Efter toppen i oktober och november kommer det att finnas ett dal av förfallodagar i början av 2024, ofta mindre än 1 miljard dollar varje månad, men en annan vägg skymtar i slutet av det året, dock inte riktigt så hög som fjärde kvartalet 2023.
För högkvalitativa tillgångar i bra lägen, och för den operatör som har en bra relation med långivaren, finns det en rimlig chans att något kommer att ordnas, sa Gray.
“En marginell tillgång, en marginell låntagare kanske inte har nästan lika många val, om några,” sa han.
Den förväntade turbulensen för flerfamiljshus står i skarp kontrast till dess resultat 2021 och dess position som en efterfrågad fastighetstyp i ett land som upplever en år lång bostadsbrist.
Muren för fjärde kvartalet 2023 är arvet från en topp i flerfamiljsinvesteringsförsäljning som inträffade exakt två år tidigare. Räntorna var fortfarande historiskt låga då, medan efterfrågan på lägenheter och de hyror de beordrade var på väg mot himlen.
Många köpare inspirerades av rädsla för att missa något, sa Gray. Investeringsförsäljningen i fastighetstypen nådde en topp på över 115 miljarder USD under fjärde kvartalet 2021.
Nu när räntorna är högre än de har varit i det senaste minnet står många av dessa låntagare inför ett osmakligt val: sälja sina fastigheter snart, eller försöka refinansiera och tvingas ta med mer pengar till bordet för att undvika fallissemang eller utestängning, sa Gray .
Få förutspår att räntorna kommer att sjunka något i år, vilket kommer att stimulera flerfamiljslåntagare med förfallande brygglån eller lån med rörlig ränta att sälja sina fastigheter, men som alla tvångsförsäljningar kommer det att finnas prispress nedåt.
Den stagnerande investeringsmarknaden medför egna utmaningar i försäljningen, eftersom prisupptäckten är osäker. Gapet mellan köpare och säljare beräknas vara mellan 10 % och 20 %, beroende på marknad, enligt Gray.
Refinansiering kanske inte är möjlig, särskilt för tillgångar av lägre kvalitet, eller tillgångar som är starka men på något sätt mindre än perfekta. Men även när det är genomförbart, kommer ägare som vill reparera sina kortfristiga skulder förmodligen behöva ta med ytterligare 15% till 50% av det ursprungliga eget kapitaltillskottet, beroende på tillväxten i nettorörelseintäkterna och marknaden, sa Gray.
Ironiskt nog kommer muren vid en tidpunkt då efterfrågan på lägenheter fortfarande är stark och hyrorna, samtidigt som de planar ut eller faller på vissa marknader, fortfarande är historiskt höga.
“Det är ett fullständigt ekonomiskt träsk,” sa Gray. “Efterfrågan på bostäder är förvånansvärt stark nu, men den ekonomiska realiteten i hur dessa tillgångar finansierades precis före en plötslig och snabb ränteuppgång har skapat denna situation.”
