SL Green Realty meddelade i måndags att de har sålt en andel på 49,9 % i 245 Park Avenue – ett 44 våningar högt trofétorn i Midtown Manhattan som REIT förvärvade i ett konkursförfarande förra året – till Mori Trust för en bruttotillgångsvärdering på 2 miljarder dollar.
Årets hittills största kontorsaffär i NYC kommer efter en finansiell analys i Söker Alpha förra veckan som ifrågasatte SL Greens långsiktiga “överlevnadsförmåga”, och sa att företaget – den största kontorshyresvärden i NYC – står inför “en risk för insolvens” på grund av stigande räntor och kraschade kontorsbyggnadsvärderingar.
Förutom att dämpa snacket om insolvens från aktiemarknadsanalytiker, ger SL Greens affär med Tokyo-baserade Mori – som markerar Moris första investering i NYC – också ett viktigt riktmärke för det bestående värdet av trofékontorstorn på Manhattan som ett stort antal äldre byggnader justerar värderingar.
“Bildandet av detta nya partnerskap med Mori Trust återspeglar den fortsatta tjusningen av att investera i trophy midtown NY-tillgångar och motståndskraften i Park Avenue-korridoren som New Yorks mest eftertraktade kontorsmarknad”, säger Harrison Sitomer, investeringschef för SL Green, i ett påstående.
En analys av Green Street tyder dock på att effekten för bredare kontorsvärden i New York kan vara “begränsad”. Det hänvisade till fastighetens kvalitet och läge samt att köparen drar nytta av en antaglig skuldfinansiering under marknadsräntan på fasta 4,2 % till och med 2027, “vilket kan ha ökat prissättningen med 5%-10% i ljuset av den utmanande kontorsfinansieringsmiljön, ” det stod.
I september förvärvade SL Green 1,8M SF-tornet, som har mellan 46th och 47th Street nära Grand Central Station, i ett konkursförfarande från HNA Group där REIT tog 1,77 miljarder dollar i senior- och mezzaninelån på fastigheten på de ursprungliga villkoren. SL Green samlade också in en skiljedom på 185 miljoner USD från HNA.
HNA, ett konglomerat baserat i Kina, förvärvade 245 Park Avenue 2017 för 2,2 miljarder dollar. Företaget hade svårt att hålla jämna steg med sitt förvärvslån på 1,7 miljarder dollar efter att byggnadens ankarhyresgäst – Major League Baseball – flyttade till Sixth Avenue.
SL Green hade en föredragen aktieinvestering i fastigheten, vilket satte den i pole position för att bjuda på fastigheten efter att HNA:s 245 Park affiliate förklarade sig i konkurs 2021.
Mori Trust har gått med på att överta 500 miljoner dollar av skulden på 245 Park, som har en fast ränta på 4,22 % och förfaller i juni 2027.
SL Green har behållit Kohn Pedersen Fox Associates för att flytta om 245 Park Avenue med en ny design som kommer att inkludera en ny Park Avenue podiumfasad, nya fönster och uppgraderingar av Park Avenue och Lexington Avenues lobby och plaza.
Strax innan det förvärvade 245 Park Avenue sålde SL Green en 414 317 kvadratmeter stor kommersiell bostadsrätt på 885 Third Avenue – även kallad Lipstick Building – till Memorial Sloan Kettering Cancer Center för cirka 300 miljoner dollar.
Den 34 våningar höga, högprofilerade byggnaden, som fick sitt smeknamn från sin distinkta ovala form och rosa marmorfasad, var en gång huvudkontoret för Ponzi-svindlaren Bernie Madoffs värdepappersföretag.
Tidigare denna månad sa SL Green att det bibehåller farten i en sund leasinghastighet som har sett REIT-bläcket på mer än 800K SF av kontorshyreskontrakt på Manhattan sedan början av året.
Företaget meddelade att det undertecknade nästan 300 000 SF av hyresavtal i 31 affärer i april och maj, inklusive två affärer på 245 Park Avenue.
Det svenska riskkapitalbolaget EQT Partners tecknade ett nytt 15-årigt hyresavtal som omfattar 76K SF på 245 Park Avenue – hela 33rd och 34th våningarna i byggnaden. Angelo Gordon undertecknade ett 10 636 SF expansionshyreskontrakt på 245 Park Avenue, vilket ökade dess fotavtryck i byggnaden till 149 305 SF.
I april har SL Green och en institutionell investerare med råd från JPMorgan Global Alternatives genomfört en refinansiering på 500 miljoner dollar av 919 Third Avenue, dess 1,5 miljoner SF klass A-kontorstorn i Midtown.
NYC kontorsjätten säkrade ett nytt bolånelån på 500 miljoner dollar med en treårsperiod och två ettårsförlängningar från en mängd banker som leds av Aareal Capital och Credit Agricole Corporate and Investment Bank.
Trots svårigheterna från kontorssektorer i centrala USA har Mori Trust visat en aptit på att förvärva troféfastigheter. I september förvärvade Mori den tidigare NPR-huvudkontorets byggnad i Washington DC för 531 miljoner dollar, den dyraste kontorsförsäljningen i DC sedan 2020.