Det har gjorts allmän forskning inom flerfamiljssektorn som tyder på att ytterligare enheter kommer att förvandlas till inventarier som kommer att negativt påverka framtida hyreshöjningar och vakanser. Men genomsnittliga resultat och prognoser från dem misslyckas eftersom ingenting i landet är så jämnt fördelat, vilket ett virtuellt USA-möte av NAI Global, arrangerat av Arthur Milston, senior managing director och co-head för Capital Markets Group, visar.
För det första finns det många tunnelbanor som fortfarande ser fortsatt sysselsättningstillväxt och hyresnivåhöjningar, med deltagare som nämner Austin, Charlotte, Tampa, Orlando, Phoenix, Nashville, Raleigh, Dallas och Houston. Allt föga överraskande i solbältet eftersom det är där demografin har förändrats. Och pekar på en GlobeSt.com berättelsenoterade de att RealPage-data visade att lägenhetsbyggande driver lagertillväxten på 15 av landets 50 främsta tunnelbanemarknader.
Ett exempel var Dallas/Ft. Värt som ser en pipeline på mer än 74 000 lägenhetsenheter, en rekordnivå för nybyggnation.
“Nya bygglov för flerfamiljsbyggen ökar också i dessa samhällen och den retoriska frågan ställdes – hur länge kan det vara hyreshöjningar med så mycket lager som kommer ut på marknaden?” sa de. Det finns dock andra förvirrande uppgifter, som den från Census Bureau som sa att flerfamiljsstarter i maj ökade med 41 % från april. RealPage chefsekonom Jay Parsons har sina tvivel av ett antal anledningar, inklusive krafter som skapar tryck nedåt på byggandet – som att banker drar tillbaka på bygglån och finansieringsfrågor som orsakar accelererande byggförseningar – samt frågor om Census-metoden.
Deltagarna i diskussionen var eniga om att långivare “konservativt tecknade lån till nya lägenhetssamhällen – på eller runt 3% (hyrestillväxt).”
Någon från Huntsville, AL nämnde att Madison, en närliggande stad, hade slutat utfärda nya flerfamiljstillstånd eftersom det finns 6 000 under uppbyggnad och ytterligare 8 000 som väntar på godkännande.
En annan deltagare som hade deltagit i en CRE Finance Council (CREFC) panel tog upp en uppdelning mellan klass A och klass B byggnader. De förra såg takräntorna nådde botten för ett år sedan på 3,9 %, och gick tillbaka till cirka 5,2 % sedan, en ökning med 125 punkter. Klass B fastigheter tak priser ökade bara 75 punkter. Vakansgraden för flerfamiljer är tillbaka till en pre-pandemisk nivå på 6,7 %, även om det återigen är ett nationellt antal och kommer att variera avsevärt mellan marknaderna. En deltagare i Las Angeles sa att taket fortfarande ligger i mitten av 4 % på vissa delmarknader där men högre på andra, som 5,5 % i Hollywood.
En relaterad punkt som togs upp var att möjligheterna att konvertera kontorslokaler till lägenheter i stort sett är överdrivna. Endast en liten procentandel av konverteringen kommer att ske på grund av kostnaden (i New York City, mellan $600 och $800 per kvadratfot) och en förlust på 20% till 25% av uthyrningsbar kvadratmeter.
