Enligt ATTOMs första kvartal 2023 US Home Flipping Report, vändes 72 960 småhus och bostadsrätter i USA under det första kvartalet. Dessa transaktioner representerade 9 procent av all försäljning.
Den senaste delen minskade från 9,4 procent av all hemförsäljning i landet under första kvartalet 2022. Men den var fortfarande upp från 8 procent under fjärde kvartalet förra året, och nådde den näst högsta nivån detta århundrade.
Rapporten avslöjade också att samtidigt som den vända aktiviteten steg, uppstod blandade trender för råa vinster och vinstmarginaler. Vinster och investeringsavkastning ökade båda något från fjärde kvartalet 2022 till första kvartalet i år. Men båda har också varit nära låga under det senaste decenniet, vilket återspeglar pågående ekonomiska kamper för hemmaflipper.
Den kvartalsvisa ökningen av den typiska vinstmarginalen, på 22 procent, representerade en blygsam vändning av förmögenhet för investerare efter tre år av nästan kontinuerliga nedgångar som började långt innan en avmattning på den bredare amerikanska bostadsmarknaden förra året.
“Hemvändande investerare över hela USA kan äntligen ha stoppat nedgången”, säger Rob Barber, VD för ATTOM. “Under det första kvartalet visade vinstmarginalerna en liten uppåtgående vändning efter en utdragen lågkonjunktur, medan intresset för omvända bostäder fortsatte att öka bland köpare. Investerare bör dock inte anta att de är ute i skogen ännu. kostnader kan lätt radera en avkastning på 22 procent på bruttovinsten, och det är möjligt att den senaste vinsten bara är en tillfällig svacka. Trots det ger det första kvartalets trender ett visst hopp för investerare som indikerar att ljusare tider kan vänta.
Bland vändningar över hela landet ökade bruttovinsten på typiska transaktioner (skillnaden mellan medianköpspriset som betalas av investerare och medianåterförsäljningspriset) till 56 000 USD under första kvartalet 2023. Det var en minskning med 20 procent från 70 000 USD under första kvartalet 2022 och fortfarande legat på en av de lägsta punkterna sedan den amerikanska bostadsmarknaden började återhämta sig 2012 från den stora lågkonjunkturen som slog till i slutet av 2000-talet. Ändå ökade den totala vinsten för typiska vändningar i hela landet med 4,7 procent från 53 500 USD under fjärde kvartalet 2022.
Typiska vinstmarginaler ökade också under de första månaderna i år, efter att ha fallit under åtta av de föregående nio kvartalen.
Den typiska bruttovinsten på 56 000 USD under första kvartalet 2023 översattes till en avkastning på 22,5 procent jämfört med det ursprungliga förvärvspriset. Medan den typiska marginalen förblev ned från 26,9 procent under första kvartalet 2022 – och fortfarande var mindre än hälften av 51,5 procentsnivån som registrerades i mitten av 2020 – steg den från 21,7 procent under fjärde kvartalet förra året.
Vinster och vinstmarginaler vände en aning under första kvartalet 2023 då medianpriserna för återförsäljning på omvända bostäder steg något snabbare än de steg när investerare köpte bostäder.
Specifikt, under det första kvartalet 2023, ökade det typiska återförsäljningspriset på vända hem med 1,7 procent, från 300 000 USD under fjärde kvartalet 2022 till 305 000 USD under första kvartalet i år. Det var bättre än den 1-procentiga ökningen av medianpriset som de senaste husflipperna ofta såg när de ursprungligen köpte sina fastigheter.
Den senaste vinstvändningen – blygsam som den var – fortsatte ett ovanligt mönster av hemvända förmögenheter som strider mot den bredare amerikanska bostadsmarknaden. Under de tre föregående åren sjönk investeringsavkastningen mestadels. Det hände trots att priser och vinster för traditionella säljare skjutit i höjden under en förlängd, decennielång högkonjunktur för den totala marknaden.
Investerarnas problem fortsatte förra året då marknadsuppgången avstannade mitt i stigande bolåneräntor, hög konsumentprisinflation, en vacklande aktiemarknad och ekonomisk osäkerhet. Bostadsvärden har sjunkit i hela landet sedan andra kvartalet förra året, med det nationella medianpriset ned 7 procent. Men vända vinster började vända kursen tidigt i år, även om priserna fortsatte att falla i större delen av landet.
Husväxlingskurser stiger i tre fjärdedelar av landet
Hemvändningar som en del av all hemförsäljning ökade från fjärde kvartalet 2022 till första kvartalet 2023 i 128 av de 172 statistiska storstadsområdena runt om i USA med tillräckligt med data för att analysera (74 procent). Ökningarna var mestadels mindre än två procentenheter. (Metroområden inkluderades om de hade en befolkning på 200 000 eller fler och minst 50 hemvändningar under första kvartalet 2023).
Bland dessa tunnelbanor var de största vändningshastigheterna under första kvartalet 2023 i Macon, GA (vändningar utgjorde 16,8 procent av all hemförsäljning); Atlanta, GA (15,3 procent); Jacksonville, FL (15,2 procent); Memphis, TN (14,4 procent) och Clarksville, TN (14,3 procent).
Bortsett från Atlanta, Jacksonville och Memphis, var de största svängningsfrekvenserna bland storstadsområden med en befolkning på mer än 1 miljon i Phoenix, AZ (13,9 procent) och Charlotte, NC (13,2 procent).
De minsta hem-flipping priser bland storstadsområden analyserade under första kvartalet var i Indianapolis, IN (4 procent); Wichita, KS (5 procent); Bridgeport, CT (5 procent); Madison, WI (5,2 procent) och South Bend, IN (5,3 procent).
Typisk hemvändning ökar kvartalsvis i över halva landet
Medianvärdet på återförsäljningspriset på 305 000 USD för bostäder som vände över hela landet under det första kvartalet 2023 genererade en bruttovinst på 56 000 USD över medianinköpspriset för investerare på 249 000 USD. Det resulterade i en typisk vinstmarginal på 22,5 procent, upp från 21,7 procent fjärde kvartalet 2022.
Vinstmarginalerna steg kvartalsvis i 103 av de 172 analyserade storstadsområdena (60 procent), även om de fortfarande låg under nivåerna från första kvartalet 2022 på 132, eller 77 procent, av dessa marknader.
Några av de största kvartalsökningarna i den typiska vinstmarginalen under de första månaderna 2023 kom i Shreveport, LA (ROI upp från 38,6 procent fjärde kvartalet 2022 till 92 procent första kvartalet 2023); Lafayette, LA (upp från 25,5 procent till 72,8 procent); Savannah, GA (upp från 14,3 procent till 56,8 procent); South Bend, IN (upp från 8,5 procent till 49,4 procent) och Peoria, IL (upp från 40,7 procent till 75,7 procent).
Trots de kvartalsvisa vinsterna förblev de typiska vinsterna under 30 procent i 81 av de 172 tunnelbanorna med tillräckligt med data för att analysera det första kvartalet 2023 (47 procent). Det var något bättre än nivån under fjärde kvartalet förra året. Men det var fortfarande värre än nivån för ett år tidigare, när vinstmarginalerna på medianprissatta hemvändningar sjönk under 30 procent i bara en tredjedel av dessa storstadsområden. För tre år sedan var den typiska investeringsavkastningen så låg i bara en fjärdedel av samma storstadsområden.
Marknader med den största avkastningen på investeringar för typiska hemvändningar som genomfördes under första kvartalet 2023 var Scranton, PA (121,9 procent avkastning); Pittsburgh, PA (109,8 procent); Flint, MI (94,9 procent); Shreveport, LA (92 procent) och New Orleans, LA (84,6 procent).
Bortsett från Pittsburgh och New Orleans, var den största investeringsavkastningen under första kvartalet bland storstadsområden med en befolkning på minst 1 miljon i Philadelphia, PA (78,8 procent); Baltimore, MD (69,9 procent) och Detroit, MI (68,6 procent).
Storstadsområden med den svagaste avkastningen på typiska hemvändningar under första kvartalet 2023 var Austin, TX (10,2 procents förlust); Phoenix, AZ (2,4 procents förlust); Ogden, UT (0,5 procents förlust); Las Vegas, NV (0,3 procents förlust) och Boise, ID (0,8 procents vinst).
Investerare fortsätter att tjäna högsta råvinster i syd och nordöst
De högsta råvinsterna på medianprissatta hemvändningar under första kvartalet 2023, mätt i dollar, förblev koncentrerade till de södra och nordöstra regionerna i landet. Arton av de 20 bästa var i dessa regioner, ledda av Bridgeport, CT (typisk bruttovinst på $171 000); Boston, MA ($157 000); New York, NY ($144 374); San Jose, CA ($140 000) och Worcester, MA ($135 000).
Södern dominerade också den motsatta änden av intervallet, tillsammans med väst, med 18 av de 20 lägsta råvinsterna i dessa regioner. De svagaste siffrorna var i Austin, TX ($51 550 förlust); Phoenix, AZ ($9 963 förlust); Ogden, UT (förlust på $2 115); Las Vegas, NV ($1 300 förlust) och Raleigh, NC ($3 250 vinst).
All-cash-investeringar utgör fortfarande två tredjedelar av den vända marknaden
I hela landet hade 66,1 procent av bostäderna som vände under första kvartalet 2023 köpts av investerare med kontanter. Det var praktiskt taget oförändrat från nivån på 66 procent under fjärde kvartalet 2022 och andelen på 65,7 procent under första kvartalet 2022. Samtidigt hade 33,9 procent av bostäderna vänt under första kvartalet 2023 köpts med finansiering. Det var ungefär samma som under föregående kvartal (34 procent) och ett år tidigare (34,3 procent).
Bland storstadsområden med en befolkning på 1 miljon eller mer och tillräckligt med data för att analysera, var de med den högsta andelen vändningar under första kvartalet 2023 som hade köpts med kontanter i Detroit, MI (86,2 procent); Buffalo, NY (81,9 procent); Birmingham, AL (78,4 procent); Cleveland, OH (77,2 procent) och Charlotte, NC (76,6 procent).
Genomsnittlig tid att vända rikstäckande ökningar
Den genomsnittliga tiden det tog från köp till återförsäljning på hemmaplan steg till 178 dagar under första kvartalet 2023, upp från 165 under fjärde kvartalet 2022 och 163 dagar under första kvartalet 2022.
Investerares återförsäljning till FHA-köpare ökar igen
Av de 72 960 amerikanska bostäder som vände under det första kvartalet 2023 såldes 11 procent till köpare med lån med stöd av Federal Housing Administration (FHA), vilket markerar den tredje raka kvartalsvinsten. Den senaste delen var upp från 9,8 procent under föregående kvartal och 7,8 procent ett år tidigare.
Bland storstadsområden med en befolkning på minst 200 000 och minst 50 hemvändningar under det första kvartalet 2023, var Modesto, Kalifornien, de med den högsta andelen omvända fastigheter som såldes till FHA-köpare – vanligtvis förstagångsköpare. 32 procent); Bakersfield, CA (25,7 procent); Visalia, CA (24,4 procent); Stockton, CA (23,8 procent) och Lakeland, FL (22,2 procent).
En tredjedel av länen har en hemvändningsfrekvens på minst 10 procent
Home flips stod för minst 10 procent av all hemförsäljning i 336, eller 36 procent, av de 932 länen runt om i USA med minst 10 flips under första kvartalet 2023. Det var långt över andelen 21 procent av alla län med tillräckligt med data för att mäta under fjärde kvartalet 2022. Ledarna under det första kvartalet i år var Baker County, FL (utanför Jacksonville) (22,7 procent); Cobb County (Marietta), GA (21,5 procent); Douglas County, GA (utanför Atlanta) (21 procent); Cannon County, TN (öster om Nashville) (19,2 procent) och Paulding County, GA (utanför Marietta) (19,2 procent).
