I mer än ett decennium representerade produktionen av litiumjonbatterier, en viktig del av tillverkningen av elfordon, en industriell nischspel – mestadels Teslas område – som knappt hade en inverkan på fastighetsutveckling eller investeringar i hela landet.
Men nu, med byggnadsutgifterna för tillverkning som fördubblades under det senaste året, till 190 miljarder dollar, ledd av en infusion av federala medel, har det förändrats, vilket har kommit igång med en våg av tillväxt i det så kallade batteribältet.
Med ökade federala subventioner och ett gediget engagemang från stora amerikanska biltillverkare att gå till el, förväntas batteribältet expandera dramatiskt i slutet av detta decennium. Med det kommer möjligheter för den kommersiella fastighetsbranschen, men kanske inte lika enkelt som att ploppa nya fastigheter nära batteritillverkare.
“Det är som Henry Ford när han byggde River Rouge-fabriken,” sa Savills chef för industriservice, Nordamerika, Gregg Healy. “Hela nya regionala ekosystem kommer att skapas när batteriproduktionen ökar. Vi är inte rätt i början, men vi är fortfarande i den här trendens linda.”
En gigafabrik, en term som enligt uppgift myntats av Tesla, är en gigantisk fabrik för att tillverka de många batterier som behövs för att få elfordon att köra. Fabrikerna mäts efter hur mycket energi deras årliga produktion av batterier kan lagra. En gigafabrik kan producera batterier lika med minst 1 gigawattimme per år, enligt Dallas Federal Reserve.
De flesta gigafabriker är, eller kommer att bli, mycket större än så. Teslas fabrik nära Reno, Nevada, till exempel, har en kapacitet på 35 GWh, medan dess fabrik nära Austin är mycket större än på 100 GWh.
Utvecklingen av gigafabriker har pågått i mer än ett decennium, mest känt sedan Tesla tog mark på anläggningar i Kalifornien, Nevada och Texas, och andra biltillverkare började investera i anläggningar på senare år.
“Battery Belt” är inte riktigt en korrekt term, eftersom gigafabriker, både befintliga och under utveckling, finns i olika delar av landet. Men det finns en koncentration av anläggningarna i mellanvästern, mitten av syd och sydost.
Många av de nya gigafabrikerna kommer att vara nära – eller åtminstone i samma tillstånd som – befintliga bilfabriker. Michigan, Kentucky och Georgia kommer att ha störst kapacitet år 2030, följt av Ohio, Kansas, North Carolina, Tennessee och Kalifornien, enligt det amerikanska energidepartementet.
Batteribältet fick ett stort uppsving 2022 med antagandet av Inflation Reduction Act, som antog en rad federala subventioner för hållbar kraft utöver de från statliga och lokala myndigheter.
Till exempel finns det nu ett federalt skatteavdrag på $35 per kilowattimme för varje inhemskt producerad battericell, eller ungefär en tredjedel av produktionskostnaden. För en stor fabrik kan det uppgå till stora pengar. För sina 86 GWh-fabriker i Kentucky kan Ford få en subvention på 3 miljarder dollar, rapporterar Axios.
“Vi har spårat cirka 190 miljarder dollar i årliga tillverkningskostnader från och med april,” sa Healy. “Det är mer än dubbelt så mycket som de 12 månaderna dessförinnan, och katalysatorn har varit IRA, som drivit fram denna återuppbyggnadsinsats, särskilt kring grön teknik. EV-batterier är den primära vertikalen där vi ser mycket av denna tillväxt.”
En batterigigafabrik står inte ensam utan behöver en mängd olika stödindustrier, som alla kommer att uppta industriella utrymmen av ett eller annat slag. Förutom själva anläggningarna behöver det finnas stödjande anläggningar för att tillverka batterikomponenter och återvinna batterier.
När en EV-anläggning börjar utvecklas kommer underordnade industrier relaterade till huvudanläggningen att planera expansion i närheten, delvis inspirerad av idén om kortare leveranskedjor, sa Healy.
“Det finns en multiplikatoreffekt på en gemenskap”, säger JLLs verkställande direktör Greg Matter, chef för företagets avancerade tillverkningsteam. “Varje tillverkningsjobb stödjer kanske två och ett halvt eller så andra jobb, eller enligt vissa uppskattningar så många som fem. När batterifabrikerna kommer online betyder det tillväxt för samhället där de är verksamma.”
De ekonomiska konsekvenserna av Teslas gigafabrik i Nevada illustrerar poängen.
Mellan 2015 och 2022 genererade investeringar i Tesla-fabriken 10 miljarder dollar i direkt ekonomisk aktivitet, eller 1,3 miljarder dollar årligen, enligt en ekonomisk konsekvensrapport från Applied Analysis, med en ringeffekt under de senaste åtta åren på cirka 17,1 miljarder dollar. Rapporten noterar också att 10 jobb på Tesla stödjer 18 jobb i den lokala ekonomin, som ser befolkningstillväxt, högre bostadspriser och ett växande utbud av industriutrymmen.
Georgia är i samtal för att stärka sin närvaro inom elbilstillverkning, denna gång med Hyundai.
“Du börjar se mer av leverantörsekosystemet som bildas kring några av dessa stora [gigafactory] tillkännagivanden, sa Matter. “Så det betyder att fler jobb relaterade till distribution och tillverkning, och råvaruleverantörer och 3PLs och sådant, kommer ut på marknaden.”
Även om utvecklingen av gigafabriker stödjer industriell expansion, är mindre tydligt hur mycket av det som kommer att ligga nära själva fabrikerna, enligt CBREs vicepresident Steve Preston, som är med i företagets Nashville Industrial Advisory and Transaction/Capital Markets Group.
Middle Tennessee har en anläggning på 6 GWh av Envision AESC igång, och andra är under utveckling i regionen, såväl som i närheten i Kentucky.
“Möjligheten av ytterligare industri- eller distributionsutveckling är fortfarande osäker,” sa Preston. “De kompletterande industrierna som stöder elbilsverksamhet kräver inte omedelbar närhet, vilket gör att de kan få stöd från avlägsna platser. Men i ljuset av framstegen inom elbilsteknik är det tydligt att bostadsutveckling är ett visst resultat, på grund av ökningen av lokala sysselsättningsmöjligheter och inkomstnivåer.”
Utvecklingen av en gigafabrik är kapitalintensiv och kräver år av planering och utförande, såväl som byggnadsarbetare för att bygga den och skickliga fabriksarbetare för att göra den lönsam.
Det är en av de främsta motvindarna inför expansionen av gigafabriker och industriell utveckling som skulle stödja det, enligt Claycos ordförande för Industrial Business Unit Anthony Johnson.
Clayco bröt nyligen mark på ett gigafabriksprojekt för Envision AESC nära Florence, South Carolina, och Johnson säger att entreprenören spårar cirka 200 miljarder dollar i elfordonsrelaterade projekt i hela USA.
“Arbetskraft är en begränsning för vissa platser, som inte kan prestera under den tidtabell som krävs av tillverkarna,” sade Johnson. “Arbetskraften som krävs för att bygga dessa fabriker är betydligt högre än de flesta projekt. Du behöver ett betydligt fler elektriker, till exempel på en batterianläggning än du gör på nästan alla andra projekt, och antalet elektriker växer inte.”
En annan utmaning för gigafactory utveckling är makt, sa Johnson.
“Fabrikerna är ganska stora energianvändare, och därför är det en stor utmaning för energiproducenter att hålla jämna steg med dem genom att uppgradera sin infrastruktur,” sa han.
Det finns också obesvarade frågor om statliga och lokala subventioner till gigafabriker.
I mars gav Nevadas guvernörskontor för ekonomisk utveckling Tesla ytterligare 330 miljoner dollar i skattesänkningar för att hjälpa till att finansiera en utbyggnad av Tesla-fabriken nära Reno.
State senator Dina Neal, en demokrat som har varit en högljudd kritiker av den tidigare minskningen av Tesla, kallade processen felaktig.
“Det är vårt jobb att balansera checkhäftet i statens budget, men enligt gällande lag finns det en maktobalans som hindrar lagstiftaren från att tillhandahålla lämplig tillsyn och översyn av skattesänkningar,” sa Neal i ett uttalande.
Trots dessa osäkerheter och annan utvecklingsmotvind, såsom högre räntor och skygga långivare, är utvecklare angelägna om att bygga i regioner som kommer att vara, eller är, hem för gigafabriker, enligt Glenstar Properties rektor Brian Netzky, vars företag är en nationell utvecklare .
Företaget förbereder sig för att bryta mark nästa månad på Cherokee Commerce Center 85, en 290 hektar stor kommersiell lagerpark i Gaffney, South Carolina, som ligger mellan Greenville-Spartanburg, South Carolina, och Charlotte, North Carolina. Ett antal gigafabriker är på gång i den delen av landet, inklusive en driftig SK innovationsanläggning på 11,7 GWh i norra Georgia, och fabriker under utveckling i South Carolina och North Carolina.
“EV-batteriproduktion, och grön tillverkning i bredare riktning, tillsammans med reshoring, är alla faktorer som breddar efterfrågan, och vi letar efter platser och affärsstrategier som kommer att locka ett brett spektrum av användare, från medelstor tillverkning hela vägen ner till lätt tillverkning montering”, sa Netzky.
